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Un prêt hypothécaire spécifique pour financer ses travaux

Avec le " prêt avance mutation ", la Loi relative à la " transition énergétique pour la croissance verte " apporte une solution aux ménages qui n’ont pas accès au crédit en leur permettant de financer certains travaux. Elle modifie par ailleurs le mode de remboursement du prêt viager hypothécaire dont elle s’inspire.

Remboursement

À l’instar du crédit in fine, il s’effectue en deux étapes :

  1. Les intérêts sont remboursés chaque mois. 
  2. Le paiement du capital s’effectue lors de la mutation du bien c'est-à-dire en cas de vente, de donation ou de succession.
Bon à savoir : c’est aussi le cas si le bien est démembré puisqu’une nouvelle personne sera propriétaire de la nue-propriété ou de l’usufruit.
Un ménage envisage de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 40 000 €. Il opte pour un prêt avance mutation à un taux de 5 %. Les mensualités s’élèvent à 166,67 €. 7 ans plus tard, il décide de vendre le bien et rembourse alors les 40 000 € empruntés. 

Coût de l'opération : 166, 67 € * 12 * 7 = 14 000 €  (1)

À titre de comparaison si notre couple avait souscrit un emprunt immobilier classique sur 7 ans à un taux fixe de 2, 9 %, ce dernier aurait remboursé 508,94 € par mois pour un coût total de 2750 € (1).

(1) : les calculs sont effectués sur la base de taux hors assurance. À noter dans le cas d’un remboursement partiel (des intérêts) que les cotisations d’assurance sont nettement plus élevées que pour un prêt amortissable.

À qui s’adresser ?

Pret avance mutation pour financer les travaux sur une maison

Le réseau bancaire traditionnel

Ce type de financement est proposé par l’ensemble du réseau bancaire et les établissements de crédit. Reste à savoir si les taux pratiqués par les banques seront plus proches des taux fixes traditionnels ou de ceux plus élevés du prêt viager hypothécaire.

Mécanisme du tiers financement

Il s’agit d’un montage financier qui permet à la société chargée des travaux de rénovation énergétique d’effectuer l’avance des frais liés à l’étude et la réalisation des travaux. Le paiement s’effectue sous forme de " loyer " sur la base des économies réalisées sur les dépenses d’énergie pendant une durée déterminée par contrat. 

La société de tiers financement a pour obligation de proposer les 3 prestations suivantes :

  1. Réaliser un audit énergétique
  2. Estimer les économies réalisables
  3. Accompagner le client dans la réalisation des travaux.

Elle bâtit par ailleurs un plan de financement cohérent en intégrant les différentes aides dont peut bénéficier le ménage et en vérifiant ses capacités de remboursement.

La garantie hypothécaire

Le montant du prêt avance mutation et des éventuels intérêts capitalisés (1) doivent être couverts par une garantie hypothécaire. À noter qu’il peut s’agir d’une hypothèque de second rang à condition que la valeur permette de garantir un second prêt.

(1) : les intérêts sont nuls s’ils sont remboursés mensuellement.

Les autres volets financiers prévus par la transition énergétique

Autres volets de la transition energetique

Le crédit d’impôt

Annoncé par le premier ministre, Manuel Valls, le crédit d’impôt est reconduit dans ses grands traits jusqu’au 31 décembre 2016. Rappelons qu’il se monte à 30 % du coût des travaux de rénovation à condition que les travaux soient réalisés par un professionnel agréé. (Reconnu garant de l’environnement)
Assurer un pret viager hypothecaire

L’Eco PTZ

Instauré depuis la Loi de Finances 2009, l’éco prêt à taux zéro est quant à lui reconduit jusqu’au 31 décembre 2018. Il est par ailleurs élargi aux ménages à revenus modestes qui pourront bénéficier d’un " micro éco PTZ " qui pourrait aller jusqu’à 10 000 € à compter de janvier 2016.

Modification du prêt viager hypothécaire

Dans le même temps, les pouvoirs publics ont amendé le prêt viager hypothécaire qui, il faut le reconnaître n’a pas connu un franc succès depuis sa création en 2006. Outre une méconnaissance du grand public sur le fonctionnement du dispositif, il faut avouer que les taux d’intérêt pratiqués par le CREDIT FONCIER, seul organisme habilité à le proposer ne jouent pas en sa faveur. 

D’autre part, avec le temps, la capitalisation des intérêts peut atteindre des sommes considérables jusqu’à atteindre la valeur du bien.  

Le législateur a donc assoupli le dispositif en permettant à l’emprunteur de rembourser régulièrement les intérêts à l’instar du nouveau prêt avance mutation.
Sources juridiques
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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