Toutes les aides pour financer un premier achat en 2021

Par Louis SERICOLA

Aides primo accedant

Devenir propriétaire de sa résidence principale implique un effort financier que tous les ménages ne peuvent pas assumer et relève parfois du parcours du combattant. Les primo accédants ont fort heureusement l’avantage d’intéresser les banques et de bénéficier des aides à l’accession de l’État et des collectivités locales.
Voici un dossier ultra complet avec un tableau récapitulatif des conditions d’accès aux différents prêts réglementés comme le prêt à taux zéro. Nous livrons également de nombreux conseils pour réaliser votre premier achat immobilier et obtenir les meilleures offres de financement.


Sommaire

Définition

On appelle habituellement primo-accédant toute personne qui réalise un premier achat immobilier. En réalité, la situation s’apprécie sur les 2 dernières années. Ainsi, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 24 mois qui précèdent l’achat du logement, vous bénéficiez de la qualité de primo-accédant.

Il est ainsi possible de bénéficier des aides de l’État ou des collectivités locales, même si on est propriétaire d’une maison au bord de la mer qui sert de résidence secondaire ou si on a réalisé un investissement locatif.

Definition primo-accedant

Devenir propriétaire de son premier logement

Les moins de 35 ans constituent une clientèle d’avenir dont les revenus sont amenés à progresser avec les années. C’est pourquoi les banques n’hésitent pas à proposer des conditions de prêt avantageuses aux jeunes actifs pour financer l’achat de leur résidence principale : gratuité des frais de dossier, taux d’intérêt attractif, services bancaires offerts et questionnaire de santé simplifié.

L’analyse de risque

Ces dernières années les banques ont durci l’accès au crédit immobilier. Elles exigent désormais un apport personnel d’au moins 10 %, plus les frais de notaire. Si vous êtes primo-accédant et que vous ne disposez pas d’un capital, sachez qu’il est tout à fait possible de financer un projet immobilier, à condition que les autres éléments du dossier soient au vert. Il est également nécessaire de présenter un projet immobilier cohérent en phase avec ses moyens financiers.

Le taux d’endettement

Parmi les éléments passés au crible par le service d’analyse de risques, le taux d’endettement est sans doute le plus important. L’idéal consiste à ne pas dépasser 33 % de vos revenus en tenant compte de toutes les mensualités de crédit en cours.

Le « reste à vivre »

Vous pouvez très bien vous heurter à un refus de financement, malgré un taux d’endettement correct. En effet, si le « reste à vivre » c’est-à-dire la somme restant en compte une fois réglés tous les crédits en cours est jugé insuffisant, il y a de fortes chances que l’organisme prêteur ne vous suive pas. À contrario, si le  » reste à vivre  » est important, elle pourra accepter de vous prêter, même si le taux d’endettement dépasse 35 ou 36 %.

Importance du reste a vivre

La stabilité professionnelle

Si votre situation professionnelle n’est pas stable, il sera difficile de faire financer votre projet immobilier. Le banquier ne prend pas en général le risque, sauf circonstances particulières de prêter aux salariés en contrat à durée déterminée.

À savoir : Il est possible d’obtenir un prêt immobilier si un des deux co emprunteur dispose d’un contrat de travail à durée indéterminée. Les organismes prêteurs acceptent par ailleurs de financer les intérimaires qui présentent un historique d’activité sur plusieurs années.

La tenue des comptes bancaires

Vous devez présenter les relevés de compte des 3 derniers mois. Il va sans dire que vous avez eu un ou plusieurs incidents bancaires, la tâche s’avérera compliquée. Pour garder ses chances intactes, il est indispensable de maîtriser ses dépenses.

Notre conseil : mettez vos comptes bancaires sous surveillance dès que vous commencez à éplucher les annonces de vente immobilière.

L’apport personnel

Si comme beaucoup de primo-accédants, vous ne disposez d’aucunes économies, sachez que les prêts réglementés de l’État entrent dans le calcul de l’apport personnel, même s’ils ne sont pas aussi appréciés que les fonds provenant d’une épargne.

Formule de calcul du taux d’apport

[(Économies de l’épargnant – frais de notaire) + Montant des prêts réglementés / (Prix de vente hors frais de notaire ) * 100

Avantages pour les jeunes actifs

Le PTZ

Pret a taux zeroLes primo-accédants éligibles au PTZ bénéficient d’un prêt complémentaire sans intérêts dont le montant maximal dépend à la fois de la composition de la famille et de la zone géographique de l’acquisition du bien immobilier et doit être complémentaire à un autre prêt réglementé ou à un prêt principal.

Important : le PTZ doit servir à financer l’acquisition d’une résidence principale. Il ne peut en aucun cas payer les frais de notaire. Si vous ne disposez pas de capital, la solution consiste alors à utiliser en partie le prêt principal pour assurer le financement des frais annexes.

Qui peut en bénéficier ?

Le prêt à taux zéro est soumis à plusieurs conditions :

  • Qualité de primo accédant.
  • Respect du plafond de ressources qui dépend du nombre de personnes occupant le logement et de la zone géographique.
  • Achat d’un logement répondant aux normes d’habitabilité exigées.
Plafond de revenus (1)
Nombre de personnes qui occupent le logement Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 €  69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

(1) : on regarde le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Ainsi pour un premier achat immobilier réalisé en 2021, vous devez fournir les avis d’imposition de l’année 2019. On compare ensuite les revenus fiscaux de référence avec le dixième du prix d’acquisition. On retient le résultat le plus favorable.

Cumuler un pret taux zero et un pret Action Logement

Quels types de logement ?

L’opération doit répondre à l’une des conditions suivantes :

  • Bien neuf : construction d’une maison individuelle ou acquisition d’un appartement en VEFA.
  • Bien ancien en zone B2 ou C avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
  • Logement social.
  • Bien ancien remis à l’état neuf.

Quel montant maximum puis-je obtenir ?

Le calcul du montant maximal du prêt à taux zéro se fait en appliquant un pourcentage sur un prix de vente plafonné en fonction de la zone d’acquisition et du nombre de personnes qui composent le foyer.

Ainsi, vous n’obtiendrez pas le même financement suivant que votre achat immobilier s’effectue dans les Hauts-de-Seine ou dans le Finistère ni même si vous êtes seul à emprunter ou si vous êtes un couple avec 3 enfants à charge.

Comment dois-je rembourser ?

La durée de remboursement du prêt à taux zéro est fonction des revenus fiscaux du ménage et peut s’étaler jusqu’à 25 ans. À noter que les deux tranches les plus basses du barème bénéficient d’un différé total de remboursement.

Comment monter votre dossier ?

C’est la banque qui se charge de l’opération. Elle vérifie votre éligibilité et monte le dossier. En fait, c’est elle qui octroie le PTZ, l’État versant en retour une subvention équivalente aux intérêts non perçus. Vous devez par ailleurs prouver votre qualité de primo accédant en fournissant une copie du contrat de bail et la dernière quittance de loyer.

Beneficier des droits aux prets des parents

Les autres prêts réglementés

Le prêt Action Logement

Pret action logement pour primo accessionL’ancien « 1 % patronal » permet à tous les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes de bénéficier d’un taux particulièrement attractif. Le dernier dispositif en date ne garantit pas que vous pourrez bénéficier de l’aide. En effet, l’octroi du prêt Action Logement est fonction de 2 facteurs :

  1. Le choix du chef d’entreprise qui peut allouer la totalité de l’enveloppe au logement social locatif.
  2. Le montant disponible au moment où vous effectuez votre demande.

Enfin, notez que chaque membre du ménage peut bénéficier d’un prêt Action Logement.

Le PAS

Le PAS offre peu d’avantages. À noter toutefois le plafonnement des frais de dossier à 500 € et la possibilité de bénéficier de l’APL accession versée par la CAF.

Important : la Loi de finances 2018 a instauré une période transitoire pour 2019 limitant le bénéfice de l’APL à l’achat de biens anciens situés en zone B1 ou C. L’aide devrait totalement disparaître en 2020.

Negocier le meilleur taux lors d'un premier achat

Les CEL et PEL

Droits au pret epargne logementLe Plan d’Epargne Logement a constitué dans le passé un levier intéressant pour accéder à la propriété. Le dispositif a été entièrement réformé en mars 2011 pour permettre aux épargnants bénéficier d’un rendement plus attractif, mais les droits à prêts restent malheureusement très faibles (fonction du total des intérêts acquis) et les taux de prêt restent trop élevés.

Les livrets en revanche constituent un complément intéressant, à condition de disposer d’une épargne conséquente.

À savoir : les droits sont transférables aux ascendants et descendants. Vous pouvez donc bénéficier des droits de vos parents, à condition de posséder vous-même un PEL ou CEL.

Les aides locales à l’accession

Aides a l'accession communes et departementsDe nombreuses communes, intercommunalités et départements proposent au primo accédant une aide financière qui peut prendre différentes formes :

  • Subvention
  • Prêt à taux zéro
  • Baisse ou plafonnement du prix au mètre carré d’un logement neuf.

Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil général pour connaître les dispositifs proposés pour premier achat immobilier.


À savoir : les aides locales sous forme de prêts sans intérêts nécessitent de souscrire l’emprunt auprès d’une banque partenaire du dispositif local.

Notre conseil : à l’exception du prêt à taux zéro, certains prêts complémentaires nécessitent d’être remboursés sur une courte durée. Pour éviter d’avoir plusieurs paliers de remboursement et garder la même mensualité, vous pouvez demander à lisser le prêt principal jusqu’au terme des prêts courts.

Négocier le meilleur taux

Si vous ne disposez pas d’apport personnel, mais que tous les autres éléments du dossier sont au vert, il est tout à fait possible de négocier vos conditions de taux et d’obtenir un prêt immobilier pour financer les frais de notaire.

Vous faites seul la concurrence

Si vous disposez de suffisamment de temps et que vous êtes capable de comparer les différentes offres bancaires, vous pouvez très bien vous passer des services du courtier. Vous ferez ainsi l’économie des frais de courtage, mais il n’est pas dit que vous obtiendrez les mêmes conditions qu’un cabinet disposant d’un large réseau de partenaires.

Vous faites appel à un courtier

Le concours d’un courtier en crédit peut s’avérer particulièrement utile si votre dossier comporte des faiblesses. Ce dernier travaille généralement avec de nombreuses banques et vous fera gagner un temps précieux, car il adressera votre dossier à l’organisme le plus apte à accepter votre demande.

Taux negocies par un courtier

Notre conseil : vous pouvez rencontrer plusieurs courtiers pour comparer leurs services. Il n’est toutefois pas utile de les mettre en concurrence, car ils disposent en général des mêmes grilles de taux.

La Location-Accession : un dispositif qui mérite d’être connu

Dispositif de la location-accession

Ce mécanisme reste méconnu du grand public, pourtant il présente de nombreux avantages pour les primo-accédants. Après une phase locative pendant laquelle le locataire-accédant verse une redevance au vendeur (en général un bailleur social). Ce dernier dispose d’un droit d’option qui lui permet de se porter acquéreur du logement à un prix fixé à l’avance.

À savoir : le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens.

Assurance emprunteur : pensez à la délégation

Les primo-accédants de moins de 40 ans ont tout intérêt à comparer les tarifs du contrat groupe bancaire avec ceux proposés en délégation externe par les différentes compagnies. Un jeune emprunteur de 25 ans peut ainsi diviser par deux le coût de son assurance de prêt.

Exemple chiffré

Un jeune couple de primo-accédants avec un enfant à charge achète une maison ancienne à Quimper dans le Finistère (zone B2) pour un montant de 120 000 € plus travaux estimés à 80 000 €. Le coût d’acquisition du logement s’élève à 200 000 € et les frais de notaire à 8 600 €. Ils occuperont le logement à titre de résidence principale.

Leurs revenus nets mensuels s’élèvent à 2 600 €, soit un revenu net fiscal de référence de 28 080 €. Ils disposent d’un capital de 15 000 €.

Souscrire une delegation d'assurance

Plan de financement
À régler Financement
Achat maison, frais d’agence inclus 120 000 € Apport 15 000 €
Frais de notaire 8 600 € PTZ 74 800 €
Travaux 80 000 € Prêt principal 122 038 €
Frais de dossier du crédit immobilier 1 000 €
Frais de garantie (CREDIT-LOGEMENT) 2 238 € (1)
Totaux 211 838 € 211 838 €
Apport estimé par la banque : (15 000 – 8600 +1000 +2238) + 74 800 = 77 962 €
(1) avec le barème INITIO de la société CREDIT-LOGEMENT (jeunes de 18 à 36 ans). 506 € au titre du fonds mutuel de garantie sont remboursés au terme.
Notez que les calculs sont effectués hors assurance.
Mensualités et endettement
Mensualités De 1 à 120 mois De 121 à 264 mois De 265 à 300 mois
PTZ (1) 0 519 € 0
Prêt principal (2) 508 € 508 € 508 €
Totaux 508 € 1 027 € 508 €
Taux d’endettement de la période 19,5 % 39, 5 % 19,5 %
(1) : durée totale 22 ans avec un différé de 100 % sur 120 mois mensualité.
(2) : sur la base d’un taux fixe hors assurance de 1,85 % sur 25 ans.

Conclusion : notre couple pourra financer sans difficulté son projet immobilier. Il lui faudra toutefois anticiper la hausse de la deuxième période de remboursement (de 121 à 264 mois). Pour cela, il suffit de demander à la banque un lissage pour obtenir une mensualité unique sur toute la durée.




Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.