Tous les prêts réglementés et les aides à l’accession à la propriété

Par Louis SERICOLA

prets aides de l'Etat

Il n’est pas rare que plusieurs crédits concourent à financer l’acquisition d’un bien immobilier. Les différents prêts réglementés par l’État sont cumulables entre eux et le prêt principal. Ils permettent de bénéficier de taux particulièrement attractifs. Il faut dire que depuis 1977 et les premiers prêts aidés, les gouvernements ont incité financièrement les primo accédants à acheter leur résidence principale.
Les aides des collectivités locales (mairies et départements) viennent compléter ce dispositif parfois complexe.


Les critères d’éligibilité

En France, il existe un nombre important de prêts aidés ou prêts bonifiés et à chacune de ces aides à l’accession correspond un projet immobilier et des besoins bien définis.  Même si les prêts réglementés sont généralement destinés à financer la résidence principale, l’investissement locatif n’est pas toujours exclu, à condition que le futur locataire fasse du bien financé avec un prêt réglementé son logement principal.

Parmi les différents critères d’éligibilité, on trouve des conditions communes, comme le respect d’un plafond de revenus ou de certaines normes d’habitabilité, mais chaque prêt aidé a également ses spécificités.

Les différents prêts aidés en vigueur

Le PTZ

Le prêt à taux zéro a subi de nombreux changements depuis sa création en 1995, mais reste à ce jour le prêt aidé le plus avantageux. Destiné à financer l’acquisition de la résidence principale, il a été recentré aux logements neufs ou anciens avec 25 % de travaux. Le montant du PTZ dépend à la fois de la zone d’acquisition et du nombre de personnes qui composent le foyer. Le calcul s’effectue en appliquant un taux forfaitaire de 40 % sur le coût d’acquisition dans la limite d’un plafond.

Beneficier du PTZ

Le prêt Action Logement

L’ex prêt employeur a changé de peau en janvier 2010. Ce prêt aidé est réservé aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes qui ne dépassent pas un plafond de revenus. Il peut financer une primo accession si le logement constitue la résidence principale de l’emprunteur et respecte les normes énergétiques en vigueur c’est-à-dire :

  • Pour l’ancien : diagnostic de performance énergétique compris entre A et D avec une consommation énergétique annuelle inférieure à 230 KWh par m2 habitable.
  • Pour le neuf : RT 2012

À noter qu’il est possible pour un couple de cumuler deux prêts Action-Logement. Ce prêt aidé est avantageux sur des durées supérieures à 15 ans, puisque le taux est actuellement de 1 %.

À savoir : les fonctionnaires bénéficient de prêts réglementés propres.

Le prêt PAS

Le PAS est un prêt réglementé accordé aux ménages modestes pour l’acquisition de la résidence principale ou pour réaliser des travaux. Il présente l’avantage d’ouvrir droit à l’aide personnalisée au logement (1) auprès des CAF et de bénéficier de frais de dossier plafonnés à 500 €. Pour le reste, le taux d’intérêt prévu à l’Article R331-74 du Code de la construction et plafonné suivant un taux de référence publié par le SGFGAS est à ce jour supérieur aux taux du marché.

Le taux d’intérêt n’étant pas intéressant, le seul avantage de ce pret aidé est de permettre de prétendre à l’Aide personnalisée au logement (APL).

Le prêt conventionné

Il permet de financer aussi bien l’acquisition d’une résidence principale qu’un investissement locatif, à condition que le locataire en fasse sa résidence principale. Contrairement à la plupart des prêts réglementés, le prêt conventionné est accessible sans condition de revenus. Comme le prêt PAS, les taux proposés par les banques signataires de la convention avec l’État sont plafonnés, mais n’offrent pas d’avantages particuliers par rapport aux taux actuels, limitant son intérêt au seul fait qu’il ouvre droit à l’APL(1).

(1) : l’APL pour les candidats à l’accession est désormais limité à l’ancien et aux zones B2 et C. L’aide risque toutefois d’être supprimée à l’avenir par les pouvoirs publics.

Les prets aides de l'ETAT

Les PEL et CEL

L’Épargne-logement a longtemps été une étape incontournable de l’accession à la propriété. Après une première phase d’épargne d’une durée variant de 18 mois à 4 ans (suivant le type d’opération), l’opération ouvre des droits à prêt à un taux préférentiel. Boudé depuis plusieurs années par les acquéreurs, le plan d’épargne logement a fait l’objet d’une réforme en profondeur en 2011 par la ministre de l’Économie, Christine LAGARDE. Les taux d’intérêt proposés restent toutefois supérieurs aux taux fixes proposés actuellement par les banques.

La location-achat

Le dispositif de la location-achat est une forme d’accession à la fois originale et avantageuse. Elle permet au locataire d’un office HLM de devenir propriétaire en deux étapes :

  1. Le candidat accédant est d’abord locataire de son logement et paye une redevance chaque mois au propriétaire bailleur.
  2. En levant l’option d’achat au terme de la phase locative, le candidat devient propriétaire de son logement.

Pour financer le bien, le locataire peut soit souscrire un prêt immobilier auprès de l’organisme de son choix, soit demander le transfert du Prêt Social de Location Achat (PSLA) souscrit à l’origine par l’office d’HLM.

L’Eco-prêt à taux zéro

La Loi de Finances 2009 a institué l’éco-PTZ afin de favoriser la rénovation énergétique des logements anciens. Accessible aux candidats à l’accession comme aux propriétaires sans condition de ressources qui respectent l’une des règles suivantes :

  • Réalisation d’un bouquet de travaux défini par décret. Les travaux doivent être effectués par des professionnels et permettre d’améliorer la consommation d’énergie du logement.
  • Réalisation de travaux permettant d’atteindre un certain niveau de performances énergétiques.
  • Remplacement du système d’assainissement par un système écologique (ne consommant aucune énergie).


Prêt immobilier développement durable

Ce prêt réglementé concerne les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie sur des logements occupés à titre de résidence principale. Le financement peut donner droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique. Les travaux éligibles doivent être effectués par une entreprise qualifiée RGE. En voici quelques exemples :

  • Un système utilisant une source d’énergie renouvelable
  • Une chaudière à condensation ou basse température
  • Une pompe à chaleur
  • L’isolation thermique des parois vitrées
  • D’un système de récupération des eaux pluviales.
  • D’un appareil de régulation de chauffage

La subvention ANAH

La subvention ANAH (agence nationale pour l’habitat) est destinée aux ménages modestes pour leur permettre de financer des travaux sur des logements de plus de quinze ans. Pour bénéficier de cette aide, les propriétaires doivent s’engager à occuper le logement plus de six ans ou pour les propriétaires bailleurs à le louer pour la même durée.

Le prêt PASS-TRAVAUX

Le prêt PASS-TRAVAUX entre dans le champ des prêts aidés par les organismes Action-Logement. Il permet la réalisation de tous types de travaux concernant la résidence principale. Ils doivent être réalisés par des entreprises. À noter que le PASS-TRAVAUX peut aussi concerner des travaux réalisés dans une copropriété.


Le prêt locatif intermédiaire

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est un prêt aidé destiné aux investisseurs qui achètent :

  • Un logement neuf dans des zones classées prioritaires.
  • L’achat d’un logement vacant comprenant 15 % de travaux
  • Un local destiné à être transformé en habitation.

Le prêt locatif social

Ce prêt réglementé s’adresse aux investisseurs et permet de financer l’acquisition, la construction et certains travaux d’amélioration. Il permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit et d’une exonération de la taxe foncière pendant 25 ans. En contrepartie, les bénéficiaires s’engagent par une convention avec l’État.

Le prêt locatif aidé d’intégration

Le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) est un pret aidé qui est versé aux organismes HLM, aux collectivités locales ainsi qu’à certains organismes agrées par l’État. Destiné à financer l’acquisition ou l’amélioration de logements, ce prêt aidé bénéficie aux locataires qui cumulent revenus faibles et difficultés sociales.

Les aides locales à l’accession

De nombreuses collectivités locales jouent un rôle important dans l’accession à la propriété. Destinées à promouvoir un quartier rénové et à favoriser la mixité sociale, ces aides sont cumulables avec les prêts réglementés des pouvoirs publics et peuvent prendre différentes formes comme :

  • Une subvention.
  • Une réduction du prix au mètre carré des logements neufs en accord avec certains promoteurs.
  • Un prêt à taux zéro.

Pensez à vous renseigner auprès des services habitat de la mairie ou du conseil général du lieu d’acquisition.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.