Le PTZ Plus 2021

Par Louis SERICOLA

Conditions pour beneficier du PTZ 2020

Le prêt à taux zéro permet aux primo accédants de financer l’acquisition de leur résidence principale. Le montant dépend de la zone d’acquisition et peut être complété avec les autres prêts réglementés. Les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d’un différé de remboursement.
Il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 avec quelques changements notables. 


Sommaire

Ce qui change en 2021

La loi de finances 2020 modifie sensiblement les conditions du PTZ :

  • Dans le neuf, le bénéfice du prêt à taux zéro est maintenu, mais son montant est désormais limité à 20 % dans les zones B2 et C.
  • Dans l’ancien, l’accord est conditionné à un objectif (peu exigeant) de performance énergétique. Le résultat doit être égal ou inférieur à E et s’analyse par rapport à l’étiquette affichée dans le DPE. Il correspond à une consommation de 331 KWh/m2.
  • Dans le cadre de la location accession, les travaux réalisés par le vendeur sont également admis.

Simuler ses droits a PTZ

Les conditions d’obtention prêt à taux zéro

Concernant le logement

Achat d’un bien neuf

À noter qu’à compter du 1er janvier 2020, les droits sont réduits pour les zones B2 et C (voir plus bas).

  • Appartement dans le cadre du VEFA. Il peut s’agir d’un bien acheté sur plan ou dont la construction est achevée, à condition que vous soyez les premiers occupants.
  • L’achat d’un terrain constructible, même si vous reportez le projet de construction.
  • La construction d’une maison individuelle

À savoir : la transformation d’un local existant en habitation, assimilée à un bien neuf du point de vue fiscal est assimilée à un bien neuf pour l’obtention du prêt à taux zéro.

Achat d’un logement ancien

Trois conditions sont nécessaire pour bénéficier du PTZ dans l’ancien :

  1. Vous achetez en zone B2 ou C.
  2. Vous réalisez des travaux d’au moins 25 % du coût total d’acquisition.
  3. Vous atteignez un objectif de performance énergétique classant le logement en E ou inférieur. Cette appréciation s’effectue sur la base des étiquettes du DPE.

Minimum de travaux dans l'ancien

Acquisition d’un logement social

Le prêt à taux zéro est plafonnée à 10 % du prix d’acquisition du logement, quel que soit la zone d’acquisition.

Logement dans le cadre de la location-accession

Depuis le 1er janvier 2020, sont également éligibles au prêt à taux zéro les logements en location-accession pour lesquels les travaux ont été réalisés par le vendeur.

À noter :  le logement doit répondre à la fois à des normes de surface et d’habitabilité qui sont fixées par décret.

Concernant l’emprunteur

Il doit s’agir d’une première acquisition

Le bénéficiaire doit avoir le statut de primo accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaires de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Les investissements locatifs et les résidences secondaires ne sont pas pris en compte.

Vous occupez le logement à titre de résidence principale

Vous vous engagez à occuper le logement à titre de résidence principale dans un délai d’un an maximum après que le déblocage du prêt. Il s’agit du logement où vous résidez au moins neuf mois dans l’année et doit être votre résidence fiscale.

À savoir : la condition de primo accession n’est pas obligatoire pour les bénéficiaires l’AEEH ou de l’AAH et des personnes victimes d’une catastrophe naturelle de moins de 2 ans.

Montant maximum de l'aide

Respecter un plafond de ressources.

Conditions de ressources
Nombre de personnes
qui composent le foyer
Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 ou plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le montant déterminé dans le tableau ci-dessus doit ensuite être comparé avec le 10ème du coût total d’acquisition. Le montant alors retenu est le plus favorable pour l’emprunteur.

Important : le pret à taux zéro ne peut être l’unique source de financement. Il doit être complémentaire d’un autre crédit immobilier. Sauf cas particuliers, n’est pas compatible avec la subvention anah.

Calcul du montant maximum

Détermination du plafond d’opération

Le premier élément à prendre en compte est le plafond d’opération retenu pour déterminer le montant de votre prêt à taux zéro plus.
Celui-ci dépend de deux critères :

  • La zone d’acquisition (Zone A, A bis, B1, B2 ou C)
  • Le nombre de personnes vivant dans le logement (1, 2, 3, 4, 5 et plus)

Vous pouvez aisément calculer votre plafond d’opération en simple lecture directe dans les tableaux ci-dessous. Le montant trouvé constitue l’assiette de calcul du PTZ+.

Conditions de ressources

Les nouvelles zones PTZ

Le zonage actuel prévoit une répartition plus fine de l’ancienne zone B afin de mieux coller à la réalité du marché. Celle-ci est scindée en deux (zone B1 et zone B2). Il existe à l’heure 4 zones PTZ pour 2020.

  • Zone A : Paris, Côte d’Azur, Genevois français.
  • Zone B1 : Île de France (hors Paris), quelques zones frontalières ou littorales, agglomérations supérieures à 250 000 habitants.
  • Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Zone C : le reste du territoire.

Calcul du plafond maximum

Nombre de personnes
dans le ménage
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 135 000 110 000 100 000
2 210 000 189 000 154 000 140 000
3 255 000 230 000 187 000 170 000
4 300 000 270 000 220 000 200 000
5 et plus 345 000 311 000 253 000 230 000

Taux d’attribution à appliquer

Une fois que vous avez déterminé le plafond maxi autorisé par foyer fiscal, il vous suffit d’appliquer le coefficient du tableau ci-dessous correspondant à la zone d’acquisition.

  • Logements neufs situés en zone A et B1 : 40 %
  • Logements neufs situés en zones B2 ou C : 20 %
  • Logements anciens (uniquement si situés en zones B2 ou C) : 40 %
  • Logements sociaux : 10 %

Tranches de remboursement

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un couple de primo accédant avec deux enfants qui achète sa résidence principale dans l’ancien sur Rennes. Réalisant des travaux dont le montant atteint 25 % du prix d’acquisition, il peut bénéficier du PTZ dans l’ancien. Le montant de l’achat plus travaux s’élève à 320 000 €.

  1. On détermine la zone d’acquisition. Rennes se situe en zone B1.
  2. On regarde le plafond d’opération correspondant à 4 personnes pour la zone d’acquisition concernée soit : 270 000 euros. C’est sur ce montant que sera calculé le montant du PTZ.
  3. On applique le coefficient d’attribution de prêt à taux zéro : 270 000 * 40 % = 108 000 €. C’est le montant du prêt à taux zéro auquel peut prétendre ce couple d’acquéreurs rennais.

Important : le PTZ entre dans l’apport personnel. En revanche, il ne peut pas servir à financer les frais de notaire.

Modalités de remboursement du prêt a taux zéro

La durée varie de 20 à 25 ans et dépend de 4 critères :

  • Le revenu fiscal de référence de toutes les personnes devant occuper le logement. Plus les revenus de l’emprunteur sont élevés et plus la durée de remboursement est courte. Les mensualités sont constantes.
  • Le coût total de l’opération.
  • Du nombre de personnes qui compose le foyer.
  • De la zone géographique du bien.

Remboursement pret taux 0

Détermination du coefficient familial

Pour déterminer les modalités du différé, on détermine un détermine un coefficient en fonction du nombre de personnes qui habitent le logement :

Détermination du coefficient familial
Nombre de personnes qui composent le ménage 1 2 3 4 5 6 7 8 et +
Coefficient familial 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

Maintenant que vous connaissez votre coefficient, il suffit de vous reporter dans le tableau ci-dessous pour connaître les conditions de remboursement.

Détermination du différé de remboursement

Calcul du différé du PTZ
Quotient familial en euros (déterminé à partir du coefficient) Durée du différé Durée de remboursement Durée totale
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
≤ 22 000 ≤ 19 500 ≤ 16 500 ≤ 14 000 15 ans 10 ans 25 ans
De 22 001 à 25 000  De 19 501 à 21 500 De 16 501 à 18 000 De 14 001 à 15 000 10 ans 12 ans 22 ans
De 25 001 à 37 000 De 21 501 à 30 000 De 18 001 à 27 000 De 15 001 à 24 000 5 ans 15 ans 20 ans

Pour pallier le problème du remboursement qui pourrait être trop important lorsque la durée du prêt est courte, il existe une technique qui consiste à lisser le prêt principal de manière à n’avoir qu’une seule mensualité.

Important : le différé de remboursement du PTZ peut être total, c’est-à-dire comporter une période pendant laquelle le pret n’est pas du tout remboursé.

Vendre où louer un logement financé avec le prêt à taux zéro

Si vous vendez

En cas de revente du logement financé avec un PTZ,  vous devez théoriquement rembourser le capital restant dû. C’est en général le notaire qui s’occupe de cette formalité. Vous devrez en outre attendre deux ans avant de prétendre à nouveau à l’aide.


Il est toutefois possible dans certaines conditions de transférer le capital restant dû sur le prêt à taux zéro à condition d’obtenir l’accord de la banque. Le montant concourra à financer le nouveau logement.

À savoir : il en va de même en cas de donation

Si vous louez

Dans le cas de la location d’un logement financé avec un PTZ, 3 cas peuvent se présenter :

  • Offres émises avant le 1er janvier 2011 : la location n’est pas admise.
  • émises du 1er janvier 2011 jusqu’au 1er janvier 2016 : la location est possible, mais vous devez obtenir l’accord de la banque.
  • Offres émises après le 1er janvier 2016 : la Loi de finance 2016 autorise sous conditions le bénéficiaire du PTZ à louer le bien après 6 ans.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.