Peut-on louer sa maison ou son appartement achetés avec un PTZ ?

Par Louis SERICOLA

Louer une maison payee avec un PTZ

L’Article R31-10-6 du 1er janvier 2016 a assoupli les conditions qui permettent de louer un bien acheté avec un PTZ, mais ces dispositions peuvent sous certaines conditions s’appliquer aussi aux prêts à taux zéro souscrits avant cette date. Le point complet sur les possibilités de location d’un logement financé à l’aide du prêt à taux zéro.


Sommaire

Prêt à taux zéro souscrit après 2016

Il n’est pas rare que le bénéficiaire d’un prêt à taux zéro doive quitter le logement plus tôt que prévu. Même si le cas général exige le remboursement intégral du capital restant dû, les règles d’obligation d’occupation à titre de résidence principale (1) (2) du logement financé avec un PTZ ont été assouplies lors de la Loi de finances 2016.

  • Les règles ne s’appliquent plus que pendant les 6 années qui suivent l’édition de l’offre. Passé ce délai, le bénéficiaire peut disposer librement du logement.
  • Les conditions qui permettent de louer un bien acheté avec un PTZ avant le terme des 6 ans sont moins strictes.

(1) : au sens fiscal du terme, c’est-à-dire le logement qui est occupé au moins 8 mois dans l’année.
(2) : sauf cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé.

Location d'un bien achete avec un PTZ

Les situations qui permettent la location du bien

Les conditions dans lesquelles le logement financé avec un PTZ peut être mis à la location dans les 6 ans qui suivent l’offre préalable ont été fixées par décret :

  • Mobilité professionnelle, à condition que le lieu de mutation se trouve à plus de 50 km du domicile ou qu’il nécessite un trajet de plus de 1 h 30.
  • Divorce ou dissolution du Pacs. À noter que la séparation du couple ne suffit pas seule a autoriser la mise en location du bien acheté avec le PTZ PLUS.
  • Chômage longue durée : par longue durée, on entend un chômage de plus d’un an prouvé par l’inscription à Pôle Emploi.
  • Cas d’invalidité reconnus soit par la délivrance de la carte d’invalidité ou « mobilité inclusion », soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées.
  • Cas de l’acquisition de sa future résidence principale : si vous achetez un bien destiné à devenir votre résidence principale au moment de la retraite, vous pouvez bénéficier d’un PTZ PLUS et louer le bien à condition d’occuper le logement dans les 6 ans qui suivent l’acquisition.


Les conditions locatives à respecter

Les revenus fiscaux des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus en vigueur pour le PSLA.

Plafonds de revenus PSLA pour 2021
Nombre de personnes qui composent le foyer Zone A Zone B ou C
1 32 442 € 24 592 €
2 45 418 € 32 793 €
3 51 908 € 37 932 €
4 59 046 € 42 032 €
5 et plus 67 352 € 46 121 €

Le montant des loyers doit respecter le plafond applicable pour un logement locatif social.

Plafonds de loyers prêts locatifs sociaux (PLS) 2021
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafonds mensuels par mètre carré 13,18 € 10,15 € 8,74 € 8,38 € 7,78 €




Obligation de déclaration à l’organisme prêteur

Le changement de situation doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’organisme prêteur, de la CAF pour ceux qui perçoivent une APL et de la CMSA pour les emprunteurs qui dépendent du régime agricole.

Important : la durée de location d’un bien financé à l’aide d’un PTZ, d’un PAS ou d’un prêt conventionné ne peut excéder 6 ans.

Interdictions

Interdictions d'occupation de logementPendant les 6 ans qui suivent l’offre du prêt à taux zéro, il vous est interdit de louer le logement en meublé ou en location saisonnière. Par ailleurs, vous ne pouvez pas l’occuper comme résidence secondaire.

Vous pouvez toutefois l’utiliser à titre accessoire pour un usage professionnel si la surface utilisée pour l’activité ne dépasse pas 15 % de la surface habitable.

À noter : en cas de revente avant 6 ans, le transfert du PTZ sur l’acquisition d’une nouvelle résidence principale est autorisé, à condition d’obtenir l’accord de l’organisme prêteur.

Prêt à taux zéro souscrit avant 2016

Les offres émises à compter du 1er janvier 2011 peuvent bénéficier des dispositions applicables aux PTZ émis après le 1er janvier 2016. La location est ainsi possible, à condition d’obtenir l’accord de la banque.

Les sanctions prévues par la loi

Sanctions prevues par la loiMême si les cas de requalification sont rares, la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) est mandatée par l’ETAT pour vérifier que les bénéficiaires d’un prêt à taux zéro remplissaient bien les conditions au moment de l’octroi du PTZ : qualité de primo accédant, respect des plafonds de revenus, occupation du logement à titre de résidence principale, respect des normes énergétiques…

Elle intervient également pour vérifier que le bénéficiaire respecte les conditions liées à la location du logement financé à l’aide du PTZ.

Plafond de loyers

À savoir : la SGFGAS ne peut intervenir que sur des prêts déjà octroyés.

L’Article L31-10-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit des sanctions à l’encontre du contrevenant. Le remboursement anticipé du capital restant dû sur le prêt à taux zéro peut ainsi être exigé en cas d’infraction sur les règles de location.

Sources juridiques

 

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.