Combien puis-je emprunter avec un PTZ comme apport personnel ?

Par Louis SERICOLA

PTZ comptabilise dans l'apport personnel

Si vous achetez votre résidence principale dans le neuf, vous allez peut-être bénéficier du prêt à taux zéro. Son montant fait partie de l’apport personnel mais n’empêche pas la banque de considérer que vous ne disposez pas de capital et en tiendra compte lors de l’analyse de risques.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Votre capacité de remboursement est directement déterminée par le taux d’endettement et le montant de reste à vivre. Dans tous les cas, vous devez établir un plan de financement précis. D’abord parce qu’en fonction des revenus, il est possible de bénéficier d’un différé de remboursement du PTZ et d’autre part car il est sera peut être nécessaire de lisser le prêt principal pour éviter les palliers de remboursement.

Calcul du taux d’apport

La banque va calculer votre taux d’apport. Ce ratio tient compte de l’ensemble des éléments qui composent votre apport du prêt immobilier c’est à dire les prêts réglementés + les fonds personnels de l’emprunteur. Il s’applique sur le prix d’acquisition hors frais de notaire et de garantie.

Credit possible avec un ptz comme apport

Formule

[ (Montant du PTZ + Economies personnelles) * 100 / Montant de l’acquisition net de frais de notaire ]

Exemple

Un ménage fait l’acquisition d’un appartement neuf d’une valeur de 150 000 € plus frais de notaire de 3 700 € et 2 300 € de frais de garanties soit un investissement total de : 157 000 €. Pour le financer, le couple ne dispose que du PTZ comme apport et établit le plan de financement suivant :

Plan de financement
Financement Acquisition
Apport personnel 0 Prix de vente de l’appartement 150 000 €
Prêt à taux zéro 39 000 € Frais de notaire 3 700 €
Prêt principal 118 000 € Frais de garantie 2 300 €
Total 157 000 € Total 157 000 €

Important : le PTZ ne peut servir au financement des frais annexes. Il doit être utilisé uniquement pour l’acquisition. Si vous ne disposez d’aucun apport, la technique consiste à utiliser le prêt principal pour financer les frais de notaire et de garantie. Le reste sera affecté à l’acquisition.

Règles de calcul du montant du PTZ en fonction du prix d’acquisition

Le principe du calcul du prêt à taux zéro pour 2021 repose sur l’application d’un pourcentage sur un montant plafonné du prix d’achat. Ce plafond varie en fonction du nombre de zones d’acquisition (A, B1, B2 ou C), du nombre de personnes qui sont amenées à occuper le logement et de la nature du bien.

Acheter avec le pret a taux zero comme apport

Prix maximum d’acquisition retenu par zone géographique

Nombre de personnes
qui composent le ménage
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 135 000 110 000 100 000
2 210 000 189 000 154 000 140 000
3 255 000 230 000 187 000 170 000
4 300 000 270 000 220 000 200 000
5 et plus 345 000 311 000 253 000 230 000

Pourcentage appliqué sur le montant plafonné en 2021

ZONES Logement neuf Logement ancien Logement social
Zone A 40 % Pas éligible 10 %
Zone B1 40 % Pas éligible 10 %
Zone B2 20 % 40 % 10 %
Zone C 20 % 40 % 10 %

Cumuler le PTZ avec d’autres prêts réglementés

Sachez qu’il est possible de cumuler un prêt à taux 0 avec le prêt Action Logement ou un prêt PEL ou CEL.

Notre conseil : renseignez-vous auprès des services de votre commune ou de votre conseil départemental. En effet, de nombreuses collectivités locales proposent des aides à l’accession.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.