Les éléments qui entrent en compte pour calculer le pourcentage d’apport minimum

Par Louis SERICOLA

Taux d'apport personnel

Le calcul du taux d’apport intègre bien sûr vos économies personnelles, mais également certains prêts réglementés de l’État et les aides à l’accession des collectivités locales.  Vous pouvez ainsi disposer d’un apport personnel sans avoir de fonds propres. Cet avantage rend néanmoins le taux d’apport est plus complexe à appréhender dans la mesure où même s’ils en tiennent compte, les organismes de prêt attachent plus d’importance à vos économies personnelles. Explications.

La méthode utilisée par la banque

Le plus simple consiste à appliquer la méthode des analystes de risque bancaires. Ces derniers procèdent en deux étapes :

  1. Ils déterminent le montant global de l’apport en ajoutant tous les éléments qui entrent dans le calcul (aides financières publiques et épargne personnelle).
  2. Ils calculent le ratio en excluant tous les frais annexes à l’acquisition, c’est-à-dire les frais de notaire et de garantie.

Prets reglementes compris dans l’apport personnel

Les éléments constitutifs

Les fonds propres

Des différents facteurs qui composent votre apport, le plus important aux yeux de la banque est évidemment les fonds propres, c’est-à-dire ceux qui proviennent de votre épargne, d’une donation ou d’un prêt familial. Il démontre votre capacité à épargner ce qui est de nature à rassurer le banquier.

Les prêts réglementés

Les prêts bonifiés par l’État comme le PTZ entre dans le calcul de l’apport personnel. Notez toutefois que le risque de crédit est le même pour l’organisme prêteur avec ou sans PTZ.

  • Le PTZ Plus. Il ne peut servir qu’au financement de l’acquisition. Les frais annexes comme les frais de notaire doivent être financés avec vos économies ou le prêt principal.
  • Le prêt Action Logement
  • Les prêts issus des PEL et CEL

Il faut également tenir compte les aides distribuées par certaines collectivités locales (mairies et départements). Elles peuvent prendre la forme d’un prêt sans intérêt, d’une subvention ou d’une réduction du prix au mètre carré. Renseignez-vous auprès des services de votre mairie de votre département.

À savoir : sachez que les plans d’accession aidée permettent parfois de bénéficier d’un plafond de prix au mètre carré pour l’achat d’un logement neuf.

Cas du prêt relais

Formule pour déterminer le pourcentage d’apport

Dans le cadre du prêt relais, la somme nette provenant de la vente future de l’ancien bien c’est-à-dire le prix de vente moins le capital restant dû est considérée comme un élément constitutif de l’apport.

Notre conseil : pensez au lissage qui permet de baisser la mensualité du prêt principal jusqu’à l’extinction des prêts courts.

Construction d’une maison individuelle

Si vous envisagez de faire construire et que vous être déjà propriétaire du terrain, sa valeur sera pris en compte dans le calcul de votre apport personnel.

Calcul du taux d’apport

Vous devez exclure de votre calcul tous les frais annexes à l’acquisition avant de calculer le ratio:

[(Economies personnelles + prêts réglementés)]  * 100 / Montant net de l’acquisition (1)

Pour calculer votre taux d’apport, vous devez vous baser sur le prix d’acquisition, frais d’agences inclus, mais sans les frais de notaire ni les frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle).

Prenons un exemple chiffré. Un ménage achète un appartement ancien d’une valeur de 180 000 € dont 12 000 € de frais de notaire. Ils disposent en tout et pour tout de fonds propres (livrets, aide familiale…) de 25 000 € et vont bénéficier d’un prêt Action Logement de 7 000 €.

Le taux d’apport est : [(25 000 + 7 000 € ) *100 / (180 000 – 12 000 €) = 12, 20%

(1) : montant de l’achat frais d’agence inclus et hors frais annexes (notaire et garantie).

Taux minimum

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un couple d’emprunteurs avec deux enfants à charge qui acquière leur premier appartement neuf en zone B1 à titre de résidence principale. Leur revenu fiscal de référence est de 30 000 € et le montant de l’apport immobilier est de 12 000 €.

Prix de l’appartement 240 000 €
Frais de notaire (3% sur le prix d’acquisition) 7 200 €
Frais de garantie (1) 3 200 €
Frais de dossier  600 €
Total des frais annexes  11 000 €
Coût total de l’opération 247 200 €
Montant du PTZ (2) 60 800 €
Montant de l’apport (hors frais annexes) 61 800 €
Prêt principal  174 400 €
(1) : sur la base de la garantie Crédit Logement avec le barème Classic.
(2) : remboursement sur une durée totale de 25 ans avec un différé total de 14 ans.

Important : le PTZ ne peut pas servir à financer les frais de notaire et de garantie. Ils peuvent être financés soit par les fonds propres de l’emprunteur soit à l’aide du prêt principal.

Calcul du pourcentage d’apport

  • Etape 1 : le couple d’emprunteur peut financer les 11 000 € de frais annexes avec ses fonds propres. Il restera 1 000 € qui s’ajouteront au PTZ Plus pour constituer le montant de l’apport.
  • Etape 2 : pour le calcul du taux, on applique la formule suivante :

[(60 800 + 1 000)] * 100 / 240 000 = 25,75%

Pourcentage de fonds propres

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.