Comment réussir l’achat d’un appartement ou d’une maison HLM ?

Par Louis SERICOLA

Acheter un logement social

Alors que les prix de l’immobilier culminent à des niveaux élevés, l’achat d’un logement social permet de devenir propriétaire de sa résidence principale à moindre coût tout en bénéficiant de nombreuses garanties, ce que ne permet pas le parc immobilier privé.
La vente fait partie de la mission des bailleurs sociaux (Loi Engagement National pour le Logement). Vous pouvez ainsi  vous porter acquéreur de l’appartement ou de la maison que vous occupez.
Voici notre dossier-conseil pour réussir l’achat de son logement social.


Est-ce que je peux acheter un appartement HLM ?

Les conditions de vente dépendent directement de trois facteurs :

  1. La politique des bailleurs sociaux.
  2. Les choix des collectivités.
  3. La décision finale de la préfecture qui donne son agrément à l’opération de vente.

Les conditions peuvent être donc différentes suivant que vous vous adressez au RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris), à un bailleur situé dans le Nord, dans le Rhône ou dans la région de Marseille, Toutefois, des règles communes s’appliquent à tous.

Banques qui pretent pour l'achat d'un terrain seul

Notez que vous pouvez également accéder à la propriété grâce au dispositif de la location accession.

Vous devez également respecter 3 conditions :

  1. Etre primo accédant
  2. Occuper le logement social à titre de résidence principale
  3. Respecter un plafond de revenus prévu au PLS (prêt locatif social).
Plafond PSL 2021 en euros
Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
1 personne seule 30 837 30 837 26 810
2 personnes sans personne à charge, sauf jeune ménage et personne seul en situation de handicap 46 088 46 088 35 802
3 personnes ou personne seule avec un enfant à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou 2 personnes dont l’une est en situation de handicap 60.415 55 401 43 055
4 personnes ou 1 personne seule avec 2 enfants à charge ou 3 personnes dont l’une est en situation de handicap 72 132 66 360 51 977
5 personnes ou ou 1 personne seule avec 3 enfants à charge ou 4 personnes dont l’une est en situation de handicap 85 822 78 558 61 146
6 personnes ou une personne seule avec 4 enfants à charge ou 5 personnes dont l’une est en situation de handicap 96 572 88 401 68 910
Personne supplémentaire 7 686 10 761  9 850

Bon à savoir : il n’y a pas de ventes de logements HLM dans Paris intra-muros.

Prix de vente d'un logement social

Vous êtes locataire

Si vous êtes locataire d’un appartement ou une maison HLM, vous pouvez faire directement votre demande auprès de l’organisme gestionnaire. Il n’y a aucun formalisme particulier. Il suffit d’envoyer votre lettre en recommandé avec accusé de réception. L’office dispose de deux mois pour donner sa réponse.

Bon à savoir : il n’y a aucune condition d’ancienneté.

Vous cherchez un appartement vacant

Les bailleurs sociaux peuvent en outre mettre à la vente des logements vacants. La priorité est donnée aux personnes qui occupent un logement HLM dans le département. Si dans un délai de 2 mois, personne ne s’est porté acquéreur, la vente est ouverte à tous.

Bon à savoir : le locataire peut faire la demande pour le compte de son conjoint (valable aussi pour les couples pacsés), de ses parents ou de ses enfants.

Les conditions de vente

Le logement HLM occupé est proposé en priorité à son locataire. Vous pouvez toutefois demander qu’il soit venu à un membre de votre famille (conjoint, ascendants ou descendants). L’office doit en outre fournir les informations suivantes :

  • Le montant des charges locatives des 2 dernières années. Si le logement est situé dans un immeuble, le montant des charges de copropriété.
  • Le bilan des travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble au cours des cinq dernières années.
  • La liste de tous les travaux envisagés.
  • Une information sur la taxe foncière, précisant au futur acquéreur qu’il lui appartiendra de la régler à compter de la signature de l’acte authentique.

Aides pour acheter un logement social

Seuls les biens HLM de plus de 10 ans, en bon état et répondant aux normes d’habitabilités, peuvent faire l’objet d’une demande d’autorisation de vente.

Le bailleur doit par ailleurs annoncer la vente par voie d’affichage. Les maisons font l’objet d’une publicité particulière avec l’apposition d’un panneau visible en bordure du terrain indiquant le prix de vente et la superficie habitable.

Dans tous les cas, le locataire non-intéressé bénéficie d’un droit au maintien. En effet, nul ne peut le contraindre à accepter la proposition.

À savoir : un autre avantage est de bien connaître son logement et donc d’acheter en parfaite connaissance de cause.




Comment est fixé le prix ?

Conformément à la Loi n°2006-872, le bailleur social doit vendre le logement à des prix inférieurs à ceux pratiqués par le marché. La fixation du prix suit donc un processus strict.

La procédure oblige l’office HLM à s’adresser au trésorier-payeur général pour obtenir une estimation de la valeur du bien. L’office fixe son prix sur la base du prix du marché et de l’estimation du TPG dans une fourchette de + ou – 35 % de la valeur estimée.

Financement d’un logement HLM

Comment est fixe le prix d'un logement HLM

Pour financer un logement social, vous pouvez recourir à plusieurs emprunts et bénéficier des aides à l’accession à la propriété.

Le PTZ

Recentré sur le neuf, le PTZ plus permet toutefois de financer les logements sociaux. Les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d’un différé total de remboursement.

Le prêt à l’accession sociale

Même s’il ne présente pas d’avantage particulier au niveau du taux d’intérêt (le plafond est largement supérieur aux taux pratiqués par le marché), le prêt PAS permet de bénéficier de la gratuité des frais de dossier et ouvre droit à des aides comme l’APL si vous respectez le plafond de ressources.

Le prêt Action-Logement

Le prêt Action-Logement permet aux salariés du privé travaillant dans des entreprises de plus de 10 personnes de bénéficier d’un prêt bonifié, fixé à l’heure actuelle à 1 % sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans.

L’Epargne-Logement

Financer l'achat d'un HLM avec un PELSi vous avez souscrit un PEL ou un CEL, demandez à votre banque de vous établir une simulation comprenant le montant du crédit, le taux et la durée de remboursement. Compte tenu du niveau particulièrement bas des taux fixes actuels, il est probable que les conditions du plan épargne logement ne seront pas compétitives. Seul le taux de crédit sur le compte reste compétitif.

Garder le bien pendant 5 ans

Les pouvoirs publics ont instauré un dispositif visant à limiter l’investissement spéculatif. Si vous envisagez l’achat d’un logement social, il sera sans doute préférable de le garder au moins 5 ans.

En cas de revente

En cas de revente dans les cinq années qui suivent l’acquisition, vous devez informer l’organisme vendeur qui possède un droit de priorité de rachat.

Dans tous les cas, vous ne pourrez pas réaliser de plus-value. En effet, si le bien vous a été vendu en dessous de l’estimation du TPG, vous devrez reverser la différence entre le prix estimatif et le prix de vente. De même si vous revendez le logement à un prix supérieur à celui où vous l’avez acheté, vous devrez reverser la différence à l’office HLM.

Logement hlm a garder 5 ans apres achat

En cas de location

Dans le même esprit, si le prix de vente a été inférieur à l’évaluation du TPG et que vous louez votre logement HLM dans les 5 ans, vous ne pourrez imposer un montant de loyer supérieur à celui que vous versiez avant l’acquisition.

Important : ces règles ne valent que pour les 5 années qui suivent la vente.

Avantages

  • En premier lieu, vous avez l’avantage de  connaître parfaitement le logement que vous occupez, ainsi que l’environnement dans lequel il se situe : quartier, voisinage etc.
  • Pas de déménagement : donc, pas de stress lié au changement et aucune formalité administrative à accomplir.
  • Le logement devant être en bon état d’entretien, vous êtes à l’abri des mauvaises surprises.
  • Vous pouvez changer d’avis tout en ayant la certitude de retrouver un logement par l’intermédiaire de votre bailleur social.
  • Vous achetez un bien immobilier à un prix inférieur au marché.

À savoir : dans certains départements, il est possible de bénéficier d’une aide du conseil général pour financer les frais de notaire.

Mécanismes de sécurisation

Les mécanismes de sécurisation permettent au candidat à l’accession sociale d’envisager sereinement son investissement . Toutefois, les garanties proposées dépendent des bailleurs sociaux et il appartient à chacun de se renseigner au préalable sur le type et le niveau des garanties proposées.

Garantie revente

La garantie de rachat

Le contrat de vente prévoit une garantie de rachat pendant un certain nombre d’années (en général de 8 à 15 ans) en cas de survenance d’événements majeurs mettant l’acquéreur en difficulté comme :

  • La mutation professionnelle
  • Le chômage de longue durée (plus d’un an)
  • Le décès ou l’invalidité
  • La séparation du couple (divorce ou dissolution de pacs)
  • La demande doit être faite par l’occupant dans un délai d’un an à partir de la date à laquelle survient l’évènement.

La valeur proposée néanmoins inférieure au montant initialement versé, souvent de l’ordre de 80 % du prix d’achat. Il est donc indispensable de prévoir la souscription d’une assurance revente pour compléter le dispositif.

L’assurance revente

L’assurance revente est une option proposée par de nombreux bailleurs sociaux et qui permet de compléter le « manque à gagner » en cas d’utilisation de la garantie de rachat. Elle fait appel à un assureur externe et les conditions générales varient d’un contrat à l’autre.

Nous vous conseillons vivement de souscrire cette garantie. Son coût n’est en général pas très élevé (comptez une prime unique à la souscription de l’ordre de 100 €) et peut se révéler fort utile en cas de difficultés. Renseignez-vous toutefois, notamment sur les limites de garanties et les éventuels délais de carence.

Garantie de relogement

La garantie de relogement

En outre, en cas de revente, le bailleur social a pour obligation de proposer une offre de relogement dans un appartement dans son parc locatif HLM. Elle permet ainsi en cas de difficulté majeure à un candidat à l’accession sociale de conserver un logement décent à un niveau de loyer acceptable.

Le niveau des garanties dépend là encore du type de contrat souscrit par l’office vendeur.

La demande de relogement ne peut se faire que si le demandeur peut prouver la revente avec la signature d’un avant-contrat comme une promesse synallagmatique ou unilatérale (promesse de vente ou d’achat). Il doit en outre respecter le plafond de revenus PLS en vigueur pour bénéficier à nouveau d’un logement HLM.

L’organisme transmet trois offres de relogement dans un logement similaire à des conditions de loyers acceptables. Le bénéficiaire de la garantie dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter. Passé ce délai, la garantie expire.

Retour à meilleure fortune

Le retour à meilleure fortune permet aux acquéreurs d’un logement social qui ont été contraint de faire jouer la clause de revente de devenir à nouveau propriétaire de leur logement. Cette mesure reste toutefois très peu utilisée.


Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.