Toutes les aides à l’accession pour 2021

Par Louis SERICOLA

Aides a l'accession a la propriete

En France, le logement est au cœur de la cohésion sociale même si l’ensemble des acteurs s’accorde à dire que les mesures sont insuffisantes. Le parc actuel des logements sociaux est par exemple nettement inférieur à la demande et les objectifs de constructions sont loin de pallier cette carence. Panorama des aides qui facilitent l’accession à la propriété.


Comment devenir propriétaire en 2021 ?

L’accession à la propriété est un rêve avoué par plus de la moitié des locataires actuels. Mais du rêve à la réalité, il y a un pas qu’il n’est pas toujours aisé de franchir dans le contexte de crise économique que nous traversons.

Deux aspects méritent votre attention :

  1. Il existe tout d’abord plusieurs formules pour accéder à la propriété.
  2. Des incitations ont été mises en place par les pouvoirs publics et les collectivités locales pour encourager le primo-accédant à franchir le pas.

Suivant votre situation, vous pouvez utiliser différents canaux pour accéder à la propriété. L’accession sociale à la propriété notamment, révèle de nombreuses possibilités pour les candidats-acquéreurs, même lorsqu’ils ne disposent pas d’apport personnel.

Enfin, quel que soit le type d’acquisition, les prêts réglementés peuvent pour vous aider à passer enfin du rêve à la réalité. Ils comptent par ailleurs dans le calcul de l’apport personnel. Lisez plus bas les chapitres qui vous intéressent et n’hésitez pas à demander conseils à nos experts.

Definition de l'accession a la propriete

Les différentes aides pour financer la résidence principale

L’aspect essentiel de l’accession à la propriété, c’est bien sûr le financement du bien. Si vous disposez d’un apport conséquent et de revenus confortables, votre objectif principal doit être de négocier au mieux ces atouts auprès des banques. Si, au contraire, vous n’avez pas d’apport et des bas revenus, surtout, ne vous découragez pas. De nombreuses solutions existent pour vous permettre de devenir propriétaire de votre logement.

Le prêt à taux zéro

Recentré sur l’acquisition dans le neuf et sur l’ancien avec travaux, le prêt à taux zéro permet également le financement d’un logement social. Les deux tranches les plus basses peuvent bénéficier d’un différé total de remboursement.

On expose dans cet article les conditions d’accès au PTZ en 2020.

Le prêt PAS

Tous les résidents français et les étrangers en situation régulière qui souhaitent accéder à la propriété peuvent bénéficier du prêt à l’accession sociale, à condition de ne pas dépasser un certain plafond de revenus.

L’année de référence pour le calcul des droits est l’année N-2 pour les offres préalables de prêt éditées avant le 31 mai et l’année N-1 pour les offres éditées après le 31 mai. L’objet du bien financé doit être la résidence principale, c’est-à-dire le logement où vous résidez plus de huit mois par an.

Notre avis sur prêt PAS : il ne présente que très peu d’avantages pour les candidats à l’accession à la propriété  Le principal intérêt est de prétendre de l’APL (aide personnalisé au logement) :

Les aides pour devenir proprietaire

Autres avantages

  • Plafond des frais de dossiers de 500 €
  • Frais de garantie réduits
  • Assurance emprunteur intéressante, couvrant la perte d’emploi.

Le plafond du taux d’intérêt se situe quant à lui nettement au-dessus des taux du marché.

Le prêt Action Logement

Si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous pouvez prétendre à l’ex prêt employeur, devenu Prêt Action Logement. Ne soyez toutefois pas surpris si vous vous heurtez à un refus. Le chef d’entreprise a pu dédier l’enveloppe disponible à la location sociale ou bien alors cette enveloppe est épuisée a moment où vous effectuez votre demande.

Les autres aides

Même si leur intérêt est moindre, compte tenu du faible niveau des taux d’intérêts fixes actuels, rien ne vous empêche d’utiliser les droits à prêts d’une opération d’épargne-logement. D’autant plus qu’il est possible d’utiliser les droits acquis par un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Un prêt issu d’un CEL sera d’ailleurs probablement meilleur marché, quoique d’un montant limité.

L’accession HLM

Qui peut en bénéficier ?

Tous les locataires d’un logement HLM peuvent prétendre accéder à la propriété et se porter acquéreurs de leur logement, à condition de respecter un certain plafond de ressources. Il faut évidemment que le bailleur social accepte de mettre le logement à la vente.

Accession socialeLes formalités pour acheter un logement social diffèrent peu d’une acquisition classique et le candidat acquéreur bénéficie de toutes les prêts réglementés.

Cas des personnes à « revenus intermédiaires »

Un décret de janvier 2008 a élargi les conditions d’accès aux locataires à revenus intermédiaires, c’est-à-dire disposant de revenus supérieurs aux plafonds déterminés pour l’accession HLM, mais restant dans des limites fixées par décret. Toutefois, seul un quart du parc des logements vendus par les organismes hlm peut être vendu à cette catégorie de personnes.

Les avantages

L’avantage principal de l’accession HLM est bien évidemment le prix de vente. En effet, les organismes HLM sont tenus de respecter des prix de vente maxima. Le Code de la construction et de l’habitation précisant même que la réalisation d’opérations d’accession à la propriété relève de leur mission de service public.

À savoir : en cas de revente du logement dans les cinq ans suivant l’acquisition, l’organisme HLM peut se porter acquéreur en priorité.

Le contrat de location-accession

Le dispositif de location accession peut porter sur un logement à usage d’habitation ou à usage mixte et comporte deux périodes distinctes :

  • Une phase locative dont la durée est déterminée par contrat
  • Une phase d’acquisition qui grâce à la levée d’option, le locataire peut accéder à la propriété.

Le contrat de location-accession doit apporter toutes les précisions utiles, notamment le prix de vente futur, le montant des charges, une description précise du logement et indiquer la période de location.

Devenir proprietaire de son logement hlm

La phase de location

Pendant la période de location, vous devez payer une redevance au propriétaire. Cette charge mensuelle comporte deux parties :

  1. Une part de loyer, correspondant à la jouissance du bien.
  2. Une fraction correspondant à un acompte versé sur le prix de vente.

Dans un contrat de location-accession, vous êtes tenu, comme tous les locataires, à l’entretien du logement et au paiement des charges. Vous aurez toutefois la même représentativité dans les assemblées de copropriétaires que les autres propriétaires de l’immeuble.

La levée d’option

La levée de l’option peut se faire à tout moment. A cette étape, vous devrez verser le solde au propriétaire. Le transfert de propriété doit être constaté par un acte authentique. Vous subirez des frais notariés comme pour n’importe quelle acquisition.

Si vous refusez de lever l’option, vous devrez quitter les lieux, mais le propriétaire devra vous restituer la part locative correspondant aux acomptes versés, déduction faite d’une indemnité limitée à 1% du prix de vente (3 % si le logement a moins de 3 ans).

À savoir : si vous avez recours à un ou plusieurs crédits pour financer le bien, sachez que vous bénéficiez des conditions suspensives d’obtention de prêt, tout comme n’importe quel candidat à l’accession à la propriété.

Levee d'option location-accession

Le prêt social de location accession (PSLA)

Le prêt social locatif-accession (PSLA) est un prêt conventionné consenti aux organismes HLM pour financer leurs opérations de construction de logements neufs. L’objet du logement doit être la résidence principale du locataire.

Ce prêt peut ensuite être transféré au titulaire d’un contrat de location-accession qui souhaite lever l’option et ainsi, accéder à la propriété. Toutefois, ce transfert de prêt ne s’effectue que si l’acquéreur présente toutes les garanties de solvabilité.


Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.