Comment fonctionne le prêt social à la location accession ?

Par Louis SERICOLA

fonctionnement location accession

Le PSLA entre dans le cadre d’un dispositif original en vigueur depuis 2004. Il permet aux ménages à revenu modeste d’accéder à la propriété grâce une formule originale : la location accession.


Définition et fonctionnement

Les conditions de la location-accession sont souples et permettent de devenir propriétaire de sa résidence principale en deux étapes,

  1. Une phase locative qui varie de 1 à 5 ans pendant laquelle le candidat à l’accession à la propriété paye une redevance mensuelle. A ce stade, le logement reste la propriété de l’office HLM.
  2. Une phase acquisitive pour les ménages qui lèvent l’option. Le PSLA, souscrit à l’origine par l’office HLM pour acquérir le logement est alors transféré au locataire accédant.

Important : pendant la phase locative, le logement est diminué de 1% par an.

La phase locative

Dans un premier temps, le locataire accédant verse à l’office HLM une redevance mensuelle qui comprend, outre l’indemnité d’occupation correspondant à la location du logement, une épargne mensuelle qui constituera un apport déductible du prix de vente.

Le montant de la redevance doit tenir compte de la situation du ménage sans pouvoir dépasser un plafond mensuel au mètre carré fixé par décret.

La phase acquisitive

Levee d'option

La levée d’option s’effectue à l’initiative du locataire. Le prix de vente tient compte de l’apport personnel constitué lors de la phase locative. Le logement peut être financé :

  • Par le transfert du PSLA souscrit par l’office HLM.
  • Tout autre prêt immobilier souscrit à l’initiative du locataire.

Il est possible de cumuler avec d’autres prêts réglementés comme le PTZ + ou le prêt PAS.

À noter que le PSLA entre dans le cadre des prêts conventionnés permettant au propriétaire de bénéficier d’une APL s’il respecte les conditions édictées par la CAF.

Plafonds PSLA en 2021
Nombre de personnes qui composent le foyer Zone A Zone B ou C
1 32 442 € 24 592 €
2 45 418 € 32 793 €
3 51 908 € 37 932 €
4 59 046 € 42 032 €
5 et plus 67 352 € 46 121 €

Depuis le 1er juin 2011, la justification des revenus du ménage (1) s’effectue sur les mêmes bases que pour le prêt à taux zéro. Le montant retenu est le plus favorable des deux montants suivants :

  1. Le revenu fiscal de référence de n-2 de l’ensemble des occupants. Pour une demande établie en 2019, les revenus à prendre en compte sont donc ceux de 2017.
  2. Un dixième du prix du logement.

(1) : les agriculteurs soumis au forfait doivent fournir l’avis d’imposition complémentaire de l’année en cours ou à défaut celui de N-1.

Plafond revenus PSLA

Important : le transfert du prêt social à la location accession est soumis à la décision de l’organisme de crédit qui statuera après avoir vérifié que la situation financière du ménage permet de faire face aux remboursements.

Le remboursement de tous les prêts (hors assurance) qui concourent au financement du logement ne peut pas dépasser le montant de la redevance payée lors de la phase locative.

Bon à savoir : le candidat qui ne souhaite pas lever l’option peut demander à conserver le logement à titre de locataire. La décision appartient à l’office HLM.

Indemnité d’occupation

Zones géographiques Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Prix maxi par m2 12,95 € 9,95 € 8,57 € 8,22 € 7,64 €

Si le logement dispose d’un parking réservé ou d’un garage, les surfaces retenues sont augmentées de 50 % de celle du stationnement, dans la limite de 6 m2.



Prix de vente 2021 au m2 

Le dispositif du PSLA ne concerne que les logements neufs qui bénéficient de l’agrément de l’Etat. Les prix ne doivent pas dépasser un plafond fixé par mètre carré.

Zone géographique Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile)
A bis 4 754 €
A 3 602 €
B1 2 885 €
B2 2 518 €
C 2 202 €

Avantages fiscaux

TVA reduite

Pour l’office HLM

Depuis 2011, les programmes agrées au dispositif PSLA bénéficient d’une TVA réduite de 7 % (contre 5,5 % auparavant). Cette TVA est transférée au candidat accédant si la vente du logement intervient dans les 5 ans.

Pour le candidat accédant

  • Si achat intervient avant 5 ans : le logement bénéficie de la TVA réduite de 7 % et les droits d’enregistrement sont limités.
  • Si l’achat intervient après 5 ans, le logement est revendu hors TVA. Les droits d’enregistrement au taux habituel.

À noter que le bien est exonéré du paiement de la taxe foncière pendant 15 ans. Cette exonération profite à l’office HLM et au candidat-accédant au prorata des années pendant lesquelles chacun est propriétaire du logement.


Les différentes garanties offertes au candidat accédant

La garantie de rachat

L’office HLM s’engage à racheter le logement dans les 15 ans qui suivent l’acquisition si la revente intervient en cas de :

  • Décès du propriétaire, de son conjoint ou d’un descendant
  • Mutation professionnelle à une distance de plus de 70 km du logement
  • Chômage
  • Invalidité
  • Divorce ou dissolution du PACS

La demande doit être faite dans l’année qui suit l’évènement.

Montant de la garantie
Périodes de mise en jeu Montant
De 0 à 5 ans Montant = levée d’option
De 6 à 15 ans Montant = levée d’option moins 2,5 % par an

Exemple : un logement pour lequel le montant de la levée d’option a été de 120 000 € est revendu à l’office HLM dans le cadre de la garantie revente après 10 ans. Le montant du rachat sera de :

120 000 € – (120 000 * 2,5 % * 10) = 90 000 €

Notre avis : la garantie de rachat n’a un intérêt réel que si elle mise en jeu dans les 5 ans et à condition que le logement n’ait pris aucune valeur.

La garantie de relogement

Cette garantie n’intervient que pour les candidats accédants qui ne dépassent pas le plafond de revenus prévu par le prêt locatif à usage social (PLUS). Elle bénéficie :

  • Aux locataires qui n’ont pas souhaité lever l’option et dont le maintien dans les lieux a été refusé
  • Aux candidats accédants qui ont résiliés leur contrat dans les 6 mois
  • Aux candidats accédants qui ont revendu le logement dans les 15 ans pour les motifs évoqués dans la garantie rachat.
Plafond 2021 PLUS (prêt Locatif à usage social) 
Nombre de personnes qui composent le foyer Paris et communes limitrophes Reste de l’Île-de-France Autres régions
1 personne seule 23 721 € 23 721 € 20 623 €
2 personnes sans personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages 35 452 € 35 452 € 27 540 €
3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge 46 473 € 42 616 € 33 119 €
4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge 55 486 € 51 046 € 39 982 €
5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge 66 017 € 60 429 € 47 035 €
6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge 74 286 € 68 001 € 53 008 €
Personne supplémentaire + 8 278 € + 7 577 € + 5 912 €

Références réglementaires

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.