Comment souscrire une délégation d’assurance de prêt immobilier en 3 étapes

Par Louis SERICOLA

Malgré la libéralisation du marché de l’assurance crédit initiée par la réforme LAGARDE de 2010 et renforcée par la Loi HAMON et l’amendement BOURQUIN, à peine plus d’un emprunteur sur 10 souscrit son contrat d’assurance hors de la banque. (1) et 62 % d’entre eux n’ont aucune idée des gains réalisables (2).
Pourtant, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet très souvent de réaliser d’importantes économies, jusqu’à réduire parfois le coût de 50 %.
Mais qu’est-ce une délégation d’assurance ? Où peut-on la souscrire ? Comment comparer les offres les moins chères ?
Explications dans ce dossier.


Delegation d'assuranceSOMMAIRE

Qu’est qu’une délégation d’assurance de prêt ?
Quels sont les avantages d’une assurance déléguée ?
Comment souscrire un contrat d’assurance emprunteur en 3 étapes ?
Comment comparer les meilleurs contrats ?
Comment s’apprécie le principe d’équivalence des garanties ?
Que doit contenir la fiche standardisée d’information (FSI) ?
La banque peut-elle refuser la délégation d’assurance ?
Comment changer de contrat d’assurance en cours de vie du prêt immobilier ?
Quelles sont les lois qui protègent l’emprunteur ?

Définition de la délégation d’assurance de prêt

Utilisé dans le cadre d’un prêt immobilier, le terme délégation désigne le contrat d’assurance souscrit hors de l’établissement de crédit.
Grâce à ce dispositif de déliaison entre le prêt immobilier et l’assurance, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et souscrire le contrat auprès de l’assureur de son choix.

Avantages d'une delegation d'assurance

Les avantages de la délégation externe

Le principal avantage d’une délégation d’assurance de prêt immobilier réside dans l’économie que peuvent réaliser les jeunes emprunteurs. En plus de bénéficier de barèmes attractifs, l’adhésion individuelle permet de personnaliser le contrat en ajoutant des options au socle de garanties de base : décès, incapacité et invalidité.

Réaliser des économies importantes

À condition de ne présenter aucun risque aggravé de santé et de ne pas exercer une profession à risque, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet à un jeune emprunteur d’économiser plusieurs milliers d’euros et peut dans de nombreux cas aller jusqu’à diviser par deux le coût total de l’assurance.

À titre d’exemple, sur la base d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, baisser son taux d’assurance de 0,34 % à 0,20 %, permet à l’emprunteur d’économiser 7 800 €. Un jeune couple peut ainsi baisser le coût de l’assurance de plus de 15 000 €.

À savoir : quelques rares compagnies proposent de régler la cotisation d’assurance en une seule fois à la souscription. Le règlement d’une prime unique permet de réaliser une économie supplémentaire de l’ordre de 20 %.

Le faible coût d’une délégation d’assurance résulte de la combinaison de deux facteurs :

  1. Dans une adhésion individuelle, le tarif est basé sur le profil de l’emprunteur : âge, profession, activité sportive à risque, fumeur ou non-fumeurs… Les meilleurs profils bénéficient donc de tarifs particulièrement bas.
  2. La tarification d’une délégation d’assurance s’applique sur le capital restant dû en fin d’année. Ce mode de calcul entraîne une baisse régulière des cotisations.

À savoir : l’article L.312-9 du code de la consommation interdit à l’organisme prêteur d’appliquer des frais pour la mise en place d’une délégation d’assurance.

Garanties adaptees au profil de l'emprunteur

Bénéficier de garanties adaptées

Il n’est pas tout à fait exact, comme on peut le lire parfois, d’affirmer que la délégation d’assurance offre de meilleures garanties que le contrat groupe. En revanche, elle permet à l’emprunteur d’assurer des risques spécifiques que les contrats bancaires ne couvrent pas toujours, comme les activités sportives considérées comme dangereuses (escalade, parapente, deltaplane, plongée sous-marine…).

Une assurance déléguée offre en outre la possibilité de personnaliser le niveau de couverture en souscrivant des options supplémentaires, comme la garantie perte d’emploi.

Dans tous les cas, les garanties obligatoires souscrites en délégation doivent être équivalentes ou supérieures à celles proposées par le contrat bancaire.

À savoir : les garanties exigées par l’organisme prêteur sont fonction du type de projet immobilier : résidence principale ou investissement locatif. Dans le deuxième cas, seules les garanties décès et PTIA sont généralement demandées.

Et quelques inconvénients

Sans remettre en cause l’intérêt de la délégation d’assurance, il est important de connaître les inconvénients qu’elle peut entraîner dans certains cas.

Inconvenients

Des délais allongés

Externaliser l’opération d’assurance emprunteur peut rallonger les délais de traitement du dossier de prêt, certains assureurs se montrant peu réactifs.

Par ailleurs, l’étude du risque médical prend souvent plus de temps dans une adhésion individuelle, notamment lorsque des examens complémentaires sont demandés par le médecin-conseil de la compagnie.

Important : veillez à respecter les délais indiqués au compromis de vente. Si vous rencontrez des problèmes avec la mise en place de la délégation d’assurance, avertissez immédiatement le notaire et le vendeur.

Des formalités médicales plus contraignantes

Dans une délégation d’assurance, la segmentation plus fine du risque entraîne la mise en place de questionnaires de santé plus détaillés que dans les contrats groupes.

Cette sélection a des conséquences directes pour les emprunteurs les plus exposés au risque, comme les fumeurs ou ceux qui pratiquent une activité sportive dangereuse. En outre, les risques aggravés de santé donnent lieu à des majorations et/ou exclusions souvent plus lourdes.

À savoir : la mise en œuvre des garanties prend parfois du retard chez certains assureurs indépendants, certains étant même accusés d’être de mauvais payeurs.

Tarifs degressifs

Un tarif défavorable aux emprunteurs de plus de 40 ans

Basée sur le profil de l’emprunteur, l’assurance individuelle est rarement intéressante pour les plus de 40 ans. Les cotisations seront même nettement plus élevées si vous avez 50 ans et plus. Le principe de mutualisation du contrat bancaire se révèlera sans doute plus adapté et vous permettra de bénéficier d’un meilleur tarif.

Un rapport de force parfois défavorable avec la banque

Les banques ne manquent pas de moyens de pression pour  » convaincre  » l’emprunteur de souscrire leur contrat maison. La situation est d’autant plus difficile que bon nombre d’entre elles ne respectent pas toujours la réglementation, comme en témoigne une étude du CCSF (voir plus bas).

Si votre demande de prêt immobilier comporte quelques faiblesses, vous aurez du mal à imposer une délégation d’assurance.

Il est toutefois possible de concilier les intérêts de la banque et de l’emprunteur en souscrivant la délégation via une filiale bancaire, comme avec CARDIF, filiale de BNP PARIBAS ou SURAVENIR du groupe bancaire CRÉDIT MUTUEL. Cette alternative facilite grandement la mise en place de la délégation d’assurance.

Notre avis : en cas de difficultés à imposer la délégation d’assurance, proposez de souscrire certains services comme la multirisque habitation. Ces contrats sont généralement compétitifs et peuvent être résiliés au bout d’un an.

3 étapes pour souscrire une délégation d’assurance de prêt immobilier

Abordez la question dès le premier entretien avec le banquier et demandez-lui comment procéder. Si votre dossier ne comporte aucun point faible (endettement élevé, reste à vivre insuffisant, absence d’apport personnel, CDD…), il suffira de vous montrer ferme pour faire valoir vos droits et imposer la délégation d’assurance.

Etapes pour mettre en place une delegation

Important : l’article L121-11 du Code de la consommation interdit de subordonner la vente d’un service à celle concomitante d’un autre service. Clairement, l’organisme prêteur ne peut pas conditionner l’obtention du prêt immobilier à la souscription de son contrat d’assurance.

Faites la concurrence

Les nombreux acteurs présents sur le marché de l’assurance emprunteur vous permettent de faire une large concurrence.

  • Les assureurs indépendants : ALLIANZ, GENERALI, AXA, METLIFE, CNP ASSURANCES, GAN (filiale de GROUPAMA), SWISS LIFE
  • Les filiales de groupe bancaire : CARDIF (BNP-PARIBAS), SURAVENIR (CREDIT-MUTUEL)
  • Les mutuelles : MACIF, MMA, MAAF, MATMUT, MAIF, MGEN, GROUPAMA
  • Les courtiers grossistes : APRIL, SOLLY AZAR
  • Les associations : ALPTIS

Si vous avez recours à un courtier pour négocier votre prêt immobilier, il est probable que ce dernier exerce également en tant qu’intermédiaire d’assurance. Toutefois, avant de lui demander de trouver pour votre compte la meilleure délégation externe, vérifiez la catégorie à laquelle il appartient.

Courtier en assurance

Votre intermédiaire peut en effet exercer pleinement son activité en tant que courtier indépendant, mais il peut aussi n’être qu’un simple mandataire exclusif d’une compagnie d’assurance. Pour savoir à quelle catégorie il appartient, vous pouvez vous rendre sur le site de l’ORIAS  où tous les intermédiaires d’assurance sont immatriculés.

Vous devez lui remettre la FSI pour qu’il puisse comparer les garanties du contrat groupe avec les contrats externes et vérifier que les critères d’équivalence sont respectés.

Si vous souhaitez faire la concurrence vous-même, vous pouvez utiliser les nombreux comparateurs de prix en ligne. Cette solution simple présente l’avantage de donner des résultats rapides, mais elle a toutefois ses limites. D’abord certains simulateurs limitent la comparaison à quelques compagnies, votre devis ne résultera pas du résultat d’une large concurrence. De plus, elle ne permet pas de comparer le niveau des garanties proposées.

Souscrivez le contrat individuel

Les formalités de souscription d’une délégation d’assurance sont les mêmes que pour un contrat groupe. Outre le bulletin individuel d’adhésion qui ne prend que quelques minutes, vous devez vous plier aux formalités médicales.

Si l’assurance est souscrite sur deux têtes, chaque co emprunteur doit remplir individuellement une adhésion. Le choix de la quotité dépend à la fois de la situation financière de chacun, mais aussi des exigences de l’organisme prêteur.

Souscrire une assurance emprunteur

Le médecin-conseil de la compagnie statue en fonction des réponses apportées au questionnaire de santé. Si vous répondez  » non  » à toutes les questions, l’assureur éditera la délégation d’assurance et le contrat.

À savoir : ces démarches doivent être entreprises avant l’émission de l’offre de prêt.

Vous conservez un double :

  • Du bulletin d’adhésion et du questionnaire de santé
  • Du contrat d’assurance et des conditions générales, ainsi que la notice d’information
  • De la fiche standardisée d’information (FSI).

Important : répondez sincèrement au questionnaire médical, car en cas d’oubli ou de fausse déclaration, vous ne seriez pas couvert.

Transmettez la délégation d’assurance à l’organisme prêteur

Il ne reste plus qu’à transmettre à l’organisme prêteur le dossier de déliaison comprenant la délégation d’assurance (appelée aussi certificat d’assurance ou note de couverture), le contrat et les conditions générales. Il lui permettra de vérifier que les garanties du contrat délégué répondent aux exigences d’équivalence contenues dans la fiche standardisée d’information. Ces documents seront ensuite annexés à l’offre de prêt.

Important : la banque dispose de 10 jours pour signifier son refus. Celui-ci doit être justifié et notifié par écrit.

Comment comparer les meilleurs contrats ?

Comparer les meilleurs contrats d"assurance de pret

Pour faire le bon choix en matière de délégation d’assurance, comparer les tarifs ne suffit pas, car le niveau de couverture varie d’un contrat à l’autre.

À titre d’exemple, sachez que les assureurs ne sont pas tenus de suivre les barèmes de droit commun utilisés par la sécurité sociale en matière d’invalidité permanente partielle (IPP). Cette situation entraîne des différences entre assureurs au niveau du seuil de mise en œuvre des garanties, chacun étant libre d’appliquer le barème qu’il souhaite.

Il en va de même pour le chapitre des exclusions pour lequel les assureurs n’adoptent pas la même politique de couverture des maladies psychiatriques ou affections dorsales.

Par ailleurs, pour comparer les tarifs entre eux, vous devez vous baser sur le total des cotisations et non sur le taux d’assurance, celui-ci pouvant s’appliquer soit sur le capital emprunté soit sur le capital restant dû.

L’analyse d’équivalence des garanties

La méthode d’évaluation de l’équivalence des garanties des contrats d’assurance emprunteur découle d’une démarche initiée en 2015 par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Elle est commune à tous les organismes prêteurs.

Pour chacune des garanties obligatoires : décès, invalidité et incapacité de travail, les banques sont tenues de dresser une liste de 11 critères maximum parmi 18 critères légaux plus 4 pour l’option perte d’emploi. Les critères retenus figurent sur la fiche standardisée d’information (FSI) et sur le site Internet de la banque.

La mise en œuvre du dispositif rencontre toutefois des difficultés, les banques ne respectant pas toujours le droit des emprunteurs, comme l’a démontré une étude du CCSF du 18 octobre 2016 faisant état de certains manquements tels que :

  • Un délai très long de remise de la FSI (de 10 à 58 jours)
  • Un manque de transparence lors de la notification de refus
  • Un non-respect du délai de 10 jours pour examiner les critères d’équivalence de la délégation d’assurance.

Fiche standardisee d'information

L’outil clé : la fiche standardisée d’information (FSI)

La fiche standardisée d’information est un document destiné à faciliter l’analyse de l’équivalence des garanties entre le contrat groupe et la délégation d’assurance.

La FSI comporte les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque, le montant total des cotisations et son impact sur le coût du crédit ainsi que le taux annuel effectif d’assurance (TAEA).

Elle doit être remise à l’emprunteur dès la première simulation.

Les cas où la banque peut refuser votre délégation d’assurance

La délégation d’assurance de prêt immobilier peut être refusée lorsqu’un ou plusieurs critères contenus dans la FSI ne présentent pas le niveau d’équivalence de garantie requis.

La banque doit notifier son refus par écrit dans les 10 jours ouvrés qui suivent la réception du dossier de déliaison. À défaut, elle s’expose à une amende de 3 000 €.

Deux situations peuvent se présenter en cas de refus d’une délégation d’assurance.

Refus de delegation d'assurance

Vous admettez que le refus est justifié

Vous devez vous adresser à un autre assureur et transmettre une nouvelle offre de délégation. Si toutefois les délais imposés au compromis de vente vous imposent de boucler au plus vite le dossier de prêt, Il faudra vous résigner à souscrire le contrat groupe. Vous avez toutefois la faculté de le résilier dans la première année dans le cadre de la Loi HAMON.

Vous contestez sa décision

Si vous estimez que votre délégation d’assurance respecte pleinement les critères d’équivalence qui figurent dans la FSI, vous pouvez contester la décision auprès du directeur de l’agence bancaire.

Si vous n’obtenez pas satisfaction, adressez une réclamation par courrier recommandé avec accusé de réception au médiateur en précisant les raisons pour lesquelles vous contestez la décision de la banque.

Si les recours internes n’ont rien donné, vous pouvez faire appel à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et introduire un recours auprès de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Si aucune de ces actions n’a porté ses fruits, il ne reste plus qu’à formuler une requête auprès du tribunal d’instance.

Changer de contrat d’assurance en cours de vie du prêt immobilier

Pendant les 12 premiers mois

Le droit de substitution a été introduit par la Loi Hamon du 17 mars 2014. Elle offre la possibilité à l’emprunteur de changer de contrat d’assurance dans les 12 mois qui suivent la souscription du prêt immobilier. Vous pouvez donc substituer une délégation externe au contrat groupe. Là encore, le droit de résiliation est conditionné au respect des critères d’équivalence de la FSI.

La délégation d’assurance doit être transmise au plus tard 15 jours avant la date anniversaire du contrat de prêt.

Droit de substitution

Chaque année à la date anniversaire

L’amendement BOURQUIN du 9 décembre 2016 à la Loi SAPIN 2 a complété les dispositions réglementaires de la Loi HAMON en prolongeant le droit de substitution après la première année. L’emprunteur a désormais la possibilité chaque année de proposer un nouveau contrat en respectant un préavis de 2 mois avant la date anniversaire de l’offre de prêt.

Textes juridiques de référence

(1) : d’après une étude de la FFA pour 2017, 88 % des contrats d’assurance emprunteur sont souscrits auprès de l’organisme prêteur, 12 % en délégation externe.
(2) : d’après une enquête Que-choisir d’avril 2021 auprès d’un échantillon de 1003 personnes.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.