Les clauses suspensives du compromis de vente

Par Louis SERICOLA

Clause suspensive dans le compromis de vente

Définition

Les conditions suspensives qui figurent dans un compromis de vente immobilier ont pour objet de suspendre le contrat à la survenance d’un événement. Le compromis ne produira donc ses effets que si ces dernières se réalisent.

Dans le cas contraire, la vente est annulée. L’acquéreur peut alors se dégager de ses obligations et récupérer intégralement les sommes qu’il a déjà versées.

Les différentes clauses

La clause d’obtention de prêt

Une règle d’ordre public

Important : la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public. Elle est réputée conclue même si elle ne figure pas dans le compromis de vente. Toute violation de cette règle entraîne la nullité du contrat.

Clause suspensive d'obtention de pret

L’emprunteur s’engage à faire preuve de diligence dans ses recherches

La mauvaise foi caractérisée peut être sanctionnée et l’abondance de la jurisprudence en la matière est là pour nous le rappeler. Si vous ne voulez pas que le vendeur remette en cause la clause de prêt immobilier, effectuez vos recherches en temps et en heure et transmettez tous les documents exigés par la banque lors de la constitution du dossier.

Même si la mauvaise foi n’est pas toujours évidente à démontrer, il arrive que le vendeur estime que l’attestation de refus de prêt est de complaisance et exige que l’acheteur prouve qu’il n’a pas fait obstacle au bon déroulement de sa demande.

Renonciation à la condition suspensive de prêt

À sa demande expresse, l’acquéreur peut exiger la renonciation à la condition suspensive d’obtention de prêt. Cette demande doit être manuscrite et annexée au compromis de vente. Les conséquences de cette renonciation sont lourdes. C’est pourquoi, il faut être certain de ne pas avoir besoin de recourir à un prêt immobilier pour financer le bien.

À savoir : un vendeur a le droit de refuser de vendre son bien si l’acquéreur fait appel à un prêt immobilier.

Cas des éléments de la demande de prêt non conformes aux caractéristiques du compromis de vente

Attestation de refus de pretLes éléments sur lesquels porte la demande de financement doivent être en tous points identiques à ceux qui sont portés sur le compromis de vente : durée, montant et taux maximum accepté par le client.

Exemple : si l’avant-contrat indique que la durée du financement est de 20 ans, l’acquéreur ne peut pas faire jouer la condition suspensive en faisant valoir un refus de prêt sur 25 ans.

Notre conseil : la rédaction de la clause doit faire l’objet d’un soin particulier. Il est conseillé d’inscrire un taux d’intérêt maximum au-delà duquel l’emprunteur refuse de souscrire.

Refus d'assurance de pret

Clause suspensive d’obtention d’un permis de construire

Il est habituel qu’un acheteur suspende l’achat d’un terrain à bâtir à l’obtention d’un permis de construire. Toutefois, la validité d’une telle clause nécessite que les éléments du permis soient considérés comme réalisables. Il faut par exemple respecter la SHON (surface hors d’oeuvre nette) ou recourir à un architecte lorsque la surface au plancher dépasse 170 m2.

Il faut en outre respecter les délais prévus à l’avant contrat et déposer immédiatement sa demande de permis après la signature du compromis de vente.

Bon à savoir : lorsque l’acquisition porte sur un local destiné à être transformé en habitation, il est possible d’ajouter une condition suspensive d’obtention de changement d’usage.

Suspendre la réalisation du compromis à la vente de son propre logement

Faire dépendre la nouvelle acquisition de la vente de son ancien logement pose un problème juridique de taille. En effet, ce type de condition particulière entre dans le cadre des conditions potestatives car elle fait dépendre sa réalisation à la volonté d’une seule des parties. En cas de litige, elle peut ainsi être remise en cause par les tribunaux.

Il convient par ailleurs de distinguer les conditions mixtes qui font dépendre partiellement leur réalisation à la volonté d’une seule partie (clauses simplement potestatives) des conditions purement potestatives.

Condition potestative

Différence avec les clauses résolutoires

Il ne faut pas confondre conditions suspensives et résolutoires. Ces dernières sont moins utilisées et fonctionnent à l’inverse. Elles annulent rétroactivement la réalisation d’un contrat lorsqu’elles se réalisent.

Cas de pluralité d’acquéreurs et clause de substitution

En droit français, les conditions suspensives entrent dans le cadre de l’indivisibilité (contrairement aux obligations conjointes). Ainsi, en en cas de pluralité d’acquéreurs, si l’un des acheteurs n’obtient pas son financement, tous les signataires sont libérés de leur engagement.

À savoir : il est possible d’insérer une clause de substitution permettant à une tierce personne de devenir bénéficiaire de l’avant-contrat.

La clause de dédit

Il est possible par ailleurs d’insérer une clause de dédit qui permet au vendeur comme à l’acheteur de se rétracter légalement sans aucune justification, à l’inverse d’une condition suspensive qui nécessite la survenance d’un événement pour être juridiquement valable. Le co contractant dispose d’un délai de sept jours pour se dédier. Il doit dans ce cas verser une indemnité à l’autre partie, équivalente en principe au montant de l’acompte.

Difference entre clause suspensive et clause resolutoire

Références légales

Valeur juridique de la clause suspensive
L’Article 1584 du Code Civil
L’Article L312-7 du Code de la Consommation
L’Article L312-15 du Code de la Consommation

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.