Les clauses suspensives du compromis de vente

Par Louis SERICOLA

Clauses suspensives du compromis de venteSoumis au droit des obligations, la promesse et le compromis de vente peuvent comporter une ou plusieurs conditions suspensives destinées à protéger l’acheteur. Toutefois, leur rédaction est soumise à des règles juridiques strictes qui doivent vous inciter à la plus grande prudence.
Quelles sont les principales conditions suspensives ? Sont-elles obligatoires ? Que se passe-t-il si un des évènements mentionnés dans une des conditions empêche sa réalisation ?
On vous explique tout en détail dans ce dossier ultra détaillé.


SOMMAIRE

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Quelles sont les principales clauses du compromis de vente ?
Comment faire valoir la non-réalisation d’une condition auprès du vendeur ?
Quelles différences avec les clauses résolutoires ?
Quelles sont les autres clauses à insérer dans le compromis ?
Sources juridiques

Définition

Les conditions suspensives ont pour objet de suspendre l’exécution du compromis de vente à la survenance d’un évènement futur. Le contrat ne produira ses effets que si toutes les conditions se réalisent dans les délais prévus.

En cas de non-réalisation d’une seule condition suspensive, le contrat est réputé n’avoir jamais été signé et la vente est annulée. L’acheteur est dégagé de toutes ses obligations et récupère intégralement le dépôt de garantie.

Encore faut-il que la condition ne dépende pas de la seule volonté de l’acheteur et que ce dernier n’empêche pas sa réalisation.

Les 8 principales conditions suspensives

Elles se font sur proposition de l’acheteur et à son bénéfice, mais nécessitent l’accord du vendeur exceptée la condition suspensive de financement qui est d’ordre public. Voici les principales conditions que vous pouvez inclure dans le compromis ou la promesse de vente.

Notre avis : la moindre erreur dans la rédaction des conditions suspensives peut entrainer leur annulation. C’est pourquoi il est conseillé aux parties de se faire accompagner du notaire. Ce dernier, professionnel du droit, répond à un devoir de conseil.

La clause d’obtention de financement

La condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public. Elle est réputée exister même si elle ne figure pas dans le compromis de vente. Toute violation de cette règle entraine la nullité du contrat.

L’acheteur peut toutefois renoncer à la clause s’il dispose des fonds pour payer le bien. Il doit pour cela faire une demande manuscrite qui sera annexée au compromis de vente.

Condition suspensive de pret immobilier

Obligations de l’acheteur

Sachez que la condition suspensive peut être remise en cause par le vendeur si vous ne faites pas preuve de diligence dans vos recherches. Il est impératif d’autre part que les caractéristiques de la demande de prêt immobilier soient en tous points identiques avec les éléments portés dans le compromis de vente : montant, taux et durée.

Notre conseil : commencez à démarcher les banques dès la signature du compromis et prévoyez des délais larges. Pas moins de 15 jours pour déposer un dossier de crédit et de l’ordre de 30 à 45 jours pour obtenir l’offre préalable.

En cas de refus de prêt

Notez qu’un refus de financement portant sur des données différentes de celles inscrites dans le compromis de vente peut être contesté par le vendeur. Dans ce cas, la condition est réputée accomplie et l’acheteur perd son dépôt de garantie.

L’attestation de refus de prêt doit être transmise au notaire par voie recommandée avec accusé de réception.

Attention : le refus de prêt de complaisance est sanctionné par les tribunaux, comme le rappelle l’abondante jurisprudence en la matière.

Obtention d’un permis de construire

L’achat d’un terrain à bâtir est souvent conditionné à l’obtention du permis de construire. C’est aussi le cas des logements anciens pour lesquels les travaux nécessitent une demande de permis ou d’autorisation.


Là encore, pour que la condition suspensive soit valable, les éléments qui figurent dans la demande de permis doivent être identiques à ceux indiqués au compromis de vente.

Par ailleurs, la demande doit être considérée comme réalisable. Elle doit notamment respecter la SHON (surface hors d’œuvre nette) et l’acheteur doit recourir à un architecte lorsque la surface au plancher dépasse 150 m2.

Notre conseil : les délais d’instruction du permis de construire sont particulièrement longs. En tenant compte du délai de recours des tiers, n’indiquez pas un délai inférieur à 5 mois.

Autorisation administrative de changement d’usage

Lorsque l’achat porte sur un local commercial destiné à être transformé en logement à usage d’habitation, il est conseillé d’inscrire une condition suspensive d’autorisation de changement d’usage. En effet, toute nouvelle affectation du bien nécessite une autorisation délivrée par la mairie. De plus, l’accord du syndic est obligatoire lorsque le logement est situé dans une copropriété.

Suspendre la réalisation du compromis à la vente de l’ancien logement

Faire dépendre la réalisation du compromis à la vente de l’ancien logement (on parle aussi de vente en cascade) pose un problème juridique, car ce type de clause entre dans le champ des conditions potestatives.

Le nouvel Article 1304 du Code civil précise en effet que la condition doit dépendre d’un évènement futur et incertain. Or, la vente de l’ancien logement dépend de la volonté d’une seule des parties. En cas de litige, la condition suspensive peut être remise en cause par les tribunaux.

Pour être valable, la condition ne doit dépendre que partiellement de la volonté de la partie qui s’engage. L’acheteur doit donc donner l’assurance que tout sera entrepris pour faciliter la vente, notamment en confiant le bien à une ou plusieurs agences immobilières et en veillant à ce que le prix de vente ne soit pas au-dessus du marché. On parle alors de condition potestative mixte.

La situation est bien entendu facilitée lorsqu’un compromis pour la vente de l’ancien logement a déjà été signé.

Vente de l'ancien logement

Absence de servitudes

Il s’agit d’un droit d’usage d’ordre public ou privé dont disposent un ou plusieurs tiers sur un bien immobilier. Ce droit étant rattaché au bien et non à une personne, il subsiste, même en cas de vente. L’exemple le plus fréquent est le droit de passage dans une zone enclavée.

Droit de préemption

Si le logement est situé dans une zone soumise à un droit de préemption urbain (DPU), l’État et les collectivités locales sont prioritaires en cas de vente du bien.

Dès la signature du compromis de vente, le notaire transmet à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette dernière dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour exercer son droit de préemption. Si la collectivité ne se porte pas acquéreur, la condition suspensive est réputée comme accomplie.

Obtention d’une autorisation du syndic de copropriété

Si le bien fait partie d’une copropriété, vous devez demander l’accord préalable du syndic avant de réaliser des travaux de transformation, sauf bien sûr s’il s’agit de travaux n’affectant pas les aspects extérieurs du bâtiment ou ne touchant pas à la solidité de l’édifice.

Attention : si les travaux nécessitent l’accord de la majorité des copropriétaires, vous devrez tenir compte des délais légaux pour convoquer une AG extraordinaire.

État hypothécaire vierge

L’hypothèque permet au créancier prioritaire (généralement la banque) d’exiger la vente du bien pour récupérer sa créance. Il est donc nécessaire de purger les hypothèques qui peuvent grever le bien. Là encore, c’est le notaire qui se charge des formalités en demandant un état au bureau de conservation des hypothèques.

Prorogation des délais des conditions suspensives

Si une des conditions suspensives n’a pu être réalisée dans les délais prévus, comme c’est le cas parfois pour l’obtention du prêt immobilier, il est possible de demander au vendeur de repousser la date butoir, ce qui aura pour effet de décaler d’autant la signature de l’acte authentique. En cas d’accord, le notaire rédigera un avenant au compromis de vente.


Faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive ?

Si l’une des conditions suspensives inscrites au compromis de vente n’est pas réalisée, il convient d’en avertir immédiatement le vendeur et le notaire par voie recommandée avec accusé de réception et d’apporter la preuve de la non-réalisation.

Le vendeur dispose alors de 15 jours à compter de la notification de refus pour restituer l’acompte. Au-delà, il s’expose au paiement d’intérêts de retard.

Même si le cas est plutôt rare, sachez qu’il est possible en accord avec le vendeur de poursuivre la vente.

Modèle de courrier recommandé à transmettre au notaire

Identité : Mlle/ Me/Mr
Adresse et téléphone
Objet : non-réalisation de la condition suspensive de… (compléter)
Monsieur… (nom du notaire)
Suite au compromis de vente (ou promesse le cas échéant) signé(e) en votre seing en date du… (ajouter la date de signature de l’avant-contrat), je vous informe que la condition suspensive de… (compléter) n’a pu être réalisée.
Vous trouverez ci-joint le justificatif (refus de prêt, refus de permis de construire…).
Je vous remercie d’acter que le compromis de vente est réputé n’avoir jamais existé, comme le prévoit l’Article 1304-6 du Code civil.
Vous voudrez bien faire le nécessaire et me restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 15 jours.
Dans l’attente (formule de politesse).
Date et signature

Différence entre conditions suspensives et clauses résolutoires

Il s’agit de deux notions juridiques différentes, même si les obligations dépendent toutes deux d’un évènement futur et incertain.

  • Dans le cas d’une condition suspensive, le contrat est réputé signé dès le départ, mais reste suspendu jusqu’à sa réalisation. Si la condition n’est pas réalisée, le compromis est censé n’avoir jamais existé. Exemple : l’obtention de financement.
  • Moins utilisée, la condition résolutoire fonctionne à l’inverse. Le contrat n’est pas réputé conclu à sa signature. Il le sera si aucune condition n’est réalisée. Dans le cas contraire, il sera rompu. Exemple : l’absence du versement du dépôt de garantie ou la découverte d’un vice caché.

Differences entre condition suspensive et clause resolutoire

Les autres clauses que vous pouvez insérer dans un compromis ou une promesse de vente

  • La faculté de substitution : Elle autorise l’acheteur à transférer ses droits à une tierce personne. Elle est utile aux investisseurs qui envisagent de créer une SCI.
  • La clause de dédit : Elle permet au vendeur comme à l’acheteur de se rétracter légalement sans aucune justification, à la différence de la condition suspensive qui nécessite la survenance d’un évènement. La partie qui se dédie du contrat doit toutefois verser une indemnité à l’autre partie, équivalente en principe au montant du dépôt de garantie.
  • La clause pénale : cette disposition encadrée par l’article 1231-5 du Code civil prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts pour celui qui ne respecte pas ses engagements . Elle s’ajoute au dépôt de garantie.

Références légales

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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