Condition potestative dans un compromis de vente

Par Louis SERICOLA

Validite de la condition potestative

Il n’est pas toujours simple de définir le cadre potestatif d’une condition dans un avant-contrat immobilier. Voici un dossier qui précise le cadre juridique, vous aide à comprendre la différence entre une clause potestative et une condition suspensive.

Définition

Dans un compromis de vente, la condition potestative (du mot latin « potestas » qui veut dire pouvoir) fait dépendre la réalisation de l’événement du seul fait de l’acquéreur, à la différence de la condition suspensive qui fait dépendre l’exécution du contrat de la survenance d’un événement extérieur ou de la volonté d’un tiers, comme pour le cas de la clause suspensive d’obtention de financement.

La condition potestative ne répond donc que partiellement aux 2 définitions données par l’obligation conditionnelle, à savoir faire reposer la réalisation de la clause sur un événement futur et incertain et respecter le principe d’égalité de l’acheteur et du vendeur.

Important : l’ordonnance nº 2016-131 du 10 février 2016 a réformé le droit des contrats. L’Article 1304-2  du Code civil définit le caractère potestatif de la condition et en abandonne désormais le terme.

definition clause potestative

Les différentes clauses

Il existe 2 types de conditions potestatives dans un compromis de vente :

  1. La condition purement potestative qui se limite à la seule volonté d’une des parties. Elle n’a aucune validité juridique.
  2. La condition potestative mixte qui fait dépendre la réalisation de la clause à la fois de la volonté d’une des deux parties et de la survenance d’un événement extérieure. Cette clause est admise et considérée comme valable par la jurisprudence.

Exemple pratique de la revente de l’ancien logement

C’est le cas le plus fréquent de la condition potestative. L’acheteur insère une clause par laquelle il conditionne l’exécution du contrat à la vente de son ancien logement. Pour être admise, la condition ne doit pas reposer sur la seule volonté de l’acheteur. Il faut donc que ce dernier transfert l’engagement à un tiers, en clair signe un mandat de vente avec une agence immobilière.

Il faudra bien sûr faire diligence et faciliter le travail de l’agent immobilier, notamment dans l’organisation des visites du bien. Dans tous les cas, sachez qu’il est très difficile au vendeur de prouver que la mauvaise fois de l’acquéreur.

Notre conseil : précisez les conditions de vente de l’ancien logement dans le compromis de vente. Sachez que le vendeur peut engager la responsabilité du professionnel (notaire ou agent) qui n’aurait pas donné toutes les précisions nécessaires

Sources juridiques

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.