La clause pénale dans un compromis de vente

Par Louis SERICOLA

Montant de la clause penale

Difficile d’échapper à la clause pénale si vous signez un compromis de vente. Toutefois, derrière ce terme juridique qui peut effrayer l’acquéreur et qui fait l’objet de nombreuses jurisprudences se cache une disposition fréquente de l’avant-contrat qu’il est préférable de bien connaître avant de s’engager.
Je vous explique tout dans ce dossier ultra complet.

Sommaire

Définition
Montant
Mise en œuvre
Exemples d’application
Différences entre clause pénale, indemnité d’immobilisation et clause de dédit
Sources juridiques

Définition

La clause pénale dans un compromis de vente s’appuie sur l’article 1231-5 du Code civil pour garantir aux cocontractants une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts au cas où l’un d’eux ne respecterait pas ses engagements contractuels. Elle s’applique donc en cas d’inexécution de l’obligation, mais aussi si les délais prévus à l’avant-contrat ne sont pas respectés.

Son montant, fixé à l’avance sert à couvrir le préjudice subi et est souvent égal au dépôt de garantie avec lequel il convient de faire la distinction.

Cette disposition a pour but de contraindre acheteur et vendeur à respecter leurs engagements et établit une réciprocité dans la sanction. Ainsi, l’acquéreur qui ne ferait pas diligence pour permettre la réalisation des clauses suspensives ou le vendeur qui déciderait de faire marche arrière se verrait sanctionné financièrement.

Sanction a l'encontre de l'acheteur

Montant maximal de la clause pénale

Un montant équivalent à 10 % du prix de vente, correspondant le plus souvent au versement du dépôt de garantie est généralement admis. Il est toutefois possible de déroger aux usages afin d’évaluer au plus juste le montant du préjudice éventuel.

Sachez par ailleurs que le plaignant peut demander le remboursement des frais engagés. Toutefois, si la condamnation aux dépens, c’est-à-dire aux dépenses liées au fonctionnement des instances est souvent prononcée, le juge ne décide pas toujours de rembourser les honoraires d’avocat.

Important : par une décision de la Cour de cassation, la jurisprudence a établi que la clause pénale ne peut pas se cumuler avec l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature d’une promesse unilatérale.

Mise en œuvre : quels recours pour la partie lésée ?

Deux possibilités s’offrent au demandeur :

  1. Contraindre la partie défaillante à la résolution de la vente.
  2. Réclamer le montant de la clause pénale.

Le règlement de la clause pénale relevant d’une disposition contractuelle, la sanction s’applique sans qu’il soit nécessaire de justifier du montant du préjudice. Sa mise en œuvre nécessite toutefois d’apporter la preuve de la défaillance.

Par ailleurs, en cas d’acquisition par deux coacquéreurs mariés sous le régime de la communauté légale, sachez que le seul désistement d’un d’entre eux ne suffit pas à évoquer la clause pénale.

Demander la resolution de la vente

Envoyer une mise en demeure

La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Il faut réclamer le règlement à la partie fautive. Pour cela, il suffit d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé ou par exploit d’huissier. Cette démarche a pour conséquences de constater l’inexécution de la part du cocontractant défaillant et son refus de respecter son engagement contractuel.

À savoir :  seul le notaire chargé de l’acte authentique peut effectuer le recouvrement amiable de la clause pénale.

Saisir le juge

À défaut de réponse sous deux semaines, il faut saisir le juge qui seul a le pouvoir de contraindre la partie défaillante à exécuter la sanction. Mais si cette démarche est nécessaire pour faire valoir ses droits, elle n’est pas sans conséquences pour le vendeur qui prend le risque d’immobiliser son bien le temps que dure la procédure. De plus, rien ne garantit au demandeur que l’issue lui soit favorable. C’est pourquoi avant d’engager les démarches, il faut se demander si, après avoir constaté la défaillance, il n’est pas préférable de reprendre sa liberté et de remettre le bien à la vente.

Par ailleurs, si l’inexécution est le fait de l’acheteur et que celui-ci est  » accusé  » de ne pas avoir entrepris toutes les démarches pour obtenir le financement, le juge demandera à ce dernier de prouver qu’il a fait diligence pour obtenir le prêt immobilier dans les délais prévus au compromis et que sa demande porte sur des caractéristiques identiques à celles inscrites dans le compromis de vente.

Defaillance de l'acheteur

Le tribunal d’instance est compétent si la clause n’excède pas 10 000 €. Si son montant est supérieur, il faudra saisir le tribunal de grande instance et la présence de l’avocat sera nécessaire.

Important : le juge a le pouvoir de modifier le montant de la clause pénale. Il pourra ainsi l’augmenter s’il la juge dérisoire ou la diminuer s’il la juge excessive.

Exemples de cas d’application de la clause pénale

Voici quelques exemples d’inexécution de la part des signataires du compromis de vente ayant fait l’objet d’une application de la clause pénale.

Imputables à l’acquéreur

  • Il refuse de signer l’acte notarié, alors même que les conditions suspensives sont levées.
  • Il n’a pas entrepris les démarches en vue d’obtenir un prêt immobilier ou n’a pas fait diligence au moment de les entreprendre.
  • Il a un bénéficié d’un refus de prêt sur un montant supérieur à celui indiqué dans le compromis ou d’une attestation de refus de complaisance.
  • Les délais pour lever les conditions suspensives sont dépassées.

Imputables au vendeur

  • Il annule unilatéralement la vente.
  • Il signe un deuxième avant-contrat avec un acheteur plus  » généreux « , alors que celui-ci signé avec le premier acquéreur n’est pas dénoncé.

Important : la clause pénale peut s’appliquer en cas de dépassement de la date de signature de l’acte authentique fixée au compromis de vente. C’est pourquoi il est essentiel de tenir compte des aléas éventuels avant de décider de la date butoir.

Différences entre clause pénale, indemnité d’immobilisation et clause de dédit

La clause pénale ne doit pas être confondue avec ces trois éléments de l’avant-contrat :

  • L’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse de vente.
  • Le dépôt de garantie versé au compromis de vente.
  • La clause de dédit qui permet aux cocontractants de rompre le contrat sans justification moyennant une indemnité financière.

Indemnite financiere en cas de desistement des parties

Il faut donc prendre un soin tout particulier à la rédaction des clauses insérées à l’avant-contrat. La jurisprudence a d’ailleurs requalifié l’indemnité d’immobilisation qui évoquait une sanction en clause pénale. Cette décision de justice peut avoir de lourdes conséquences, car le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas modifiable par le juge, contrairement à la clause pénale.

À savoir : les sommes sont déposées sur un compte séquestre et bloquées jusqu’à ce que soit décidé leur destination : déduction du prix de vente ou restitution à l’acquéreur.

Sources juridiques

Articles du Code civil

Jurisprudence

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.