Les avant-contrats dans la vente immobilière

Par Louis SERICOLA

Les differents avant contrats immobiliers

L’achat immobilier est l’aboutissement d’un long processus qui mène le futur propriétaire depuis les premières visites jusqu’à la signature de l’acte authentique qui entérine le transfert de propriété. La signature de l’avant-contrat intervient juste après la fin des pourparlers. Elle formalise les accords entre vendeurs et acheteurs et constitue sans aucun doute l’étape la plus importante.


Sommaire

Définition
Le compromis de vente
La promesse de vente
La promesse d’achat
Le pacte de préférence
Le contrat de réservation
Le contrat de construction
Signature devant notaire ou sous seing privé ?
Les conditions suspensives
Les différentes clauses
La faculté de rétractation

Définition

L’avant-contrat a pour objet de préparer l’acte de vente. Il crée des droits et des obligations à chacune des deux parties. Sa signature peut s’effectuer au choix devant un notaire ou sous seing privé.

Les différents types d’avant-contrat

Les contrats préparatoires peuvent revêtir plusieurs formes juridiques. Pour les biens immobiliers existants, on utilise généralement la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique, autrement dit le compromis de vente ou plus rarement le pacte de préférence. Pour les biens neufs, le contrat de construction (maison individuelle) et le contrat de promotion (appartements en VEFA) sont les plus utilisés. Ils apportent tous la même protection à l’acquéreur : délai de rétractation de 10 jours ou condition suspensive de prêt immobilier par exemple, mais comportent aussi des différences notables.

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Le compromis de vente

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus utilisé. Il entre dans la famille des contrats synallagmatiques, c’est-à-dire qui engagent les deux parties, ce qu’on oublie trop souvent, car en dehors du délai de réflexion et la non-réalisation d’une condition suspensive, acheteur et vendeur sont engagés dès la signature. L’une des deux parties s’obligeant à vendre, l’autre à acheter. L’acquéreur bénéficie toutefois d’une protection particulière lui permettant de renoncer à son achat dans les 10 jours. Passé ce délai, il est définitivement engagé.

Beaucoup d’acquéreurs ne mesurent pas la portée de leur engagement et cherchent à « sortir » du compromis une fois passé le délai de réflexion, s’exposant alors à des poursuites et risquant de perdre le versement de l’acompte (en général 5 % du prix de vente).

La promesse de vente

Dans cette autre forme d’avant-contrat, c’est le vendeur qui s’engage à céder son bien à un prix donné à un acheteur potentiel. Ce dernier dispose d’une option valable pendant une période librement déterminée entre les parties au terme de laquelle l’acquéreur peut soit lever l’option et acheter le bien immobilier soit se désister. Elle fait l’objet d’une indemnité d’immobilisation qui sera déduite du prix de vente en cas de levée d’option, mais retenue par le vendeur si le bénéficiaire venait à se désister.

Notez que la promesse unilatérale de vente répond à un formalisme plus strict lorsqu’elle est signée sous seing privé (entre particuliers ou chez l’agent immobilier). Elle doit par exemple être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours qui suivent sa signature.

À savoir : les promesses unilatérales ne comportent pas généralement de conditions suspensives. Celles-ci seront inscrites dans le compromis de vente qui suivra.

La promesse d’achat

Elle est établie à l’initiative de l’acquéreur qui propose au vendeur d’acheter le bien à un prix déterminé. Elle a valeur de contrat dès qu’elle est revêtue de la signature des deux parties. Dans la pratique c’est surtout le vendeur qui s’engage dans la mesure où la signature de la promesse d’achat précède généralement celle du compromis de vente. L’acheteur bénéficiera alors de 10 jours pour revenir sur son achat.

Important : même si vous obtenez l’accord du propriétaire, sachez qu’obtenir les clés avant l’acte de vente présente un risque très important pour les deux parties.

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Le pacte de préférence

ll s’agit d’une forme particulière d’avant-contrat qui reste très peu utilisé par les professionnels de l’immobilier. Contrairement aux compromis et promesses de vente, ici, aucun engagement de vente n’est pris par le vendeur.

Ce dernier appelé le promettant donne simplement priorité à un acheteur potentiel (le bénéficiaire) au cas où il déciderait de vendre le bien.

Le bénéficiaire peut ainsi figer le prix de vente dans le pacte de préférence et se prémunir de toute hausse éventuelle du marché de l’immobilier. L’intérêt pour le vendeur est de se donner plus de chances de trouver preneur lorsqu’il décidera de vendre en satisfaisant un acheteur potentiel.

À savoir : il est particulièrement difficile pour le bénéficiaire du pacte de faire valoir ses droits. Si le promettant ne respecte pas les conditions et décide de vendre à une tierce personne, il sera nécessaire d’entamer une procédure juridique dont l’issue est incertaine.

Le contrat préliminaire de réservation

Contrat preliminaire

Il est utilisé par les promoteurs dans le cadre d’un logement vendu en état futur d’achèvement (VEFA). Outre les caractéristiques générales que l’on retrouve dans le compromis de vente, le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) doit indiquer la manière dont s’effectuent les appels de fonds. Ces derniers sont plafonnés par la loi comme suit :

  • Achèvement des fondations : 35 %
  •  Mise hors eau : 70 %
  • Fin des travaux : 95 %
  • Mise disposition du logement : 100 %.

Important : faites une lecture attentive du descriptif technique. Celui-ci étant généralement peu détaillé, n’hésitez pas à poser toutes les questions qui vous paraissent utiles et surtout exigez une réponse écrite du promoteur. Lisez au préalable notre dossier sur toutes les précautions à prendre avant de signer un contrat préliminaire.

La signature du contrat préliminaire de réservation peut s’effectuer sous seing privé, c’est-à-dire directement avec le promoteur ou par acte authentique chez un notaire. Vous bénéficiez des mêmes droits que pour un compromis de vente (délai de rétractation, clauses suspensives…) et des mêmes obligations (versement d’un dépôt de garantie).


le contrat de construction

Il permet au maître d’ouvrage (le client) et au constructeur de contractualiser leurs accords. Le contrat de réservation reprend les éléments généraux figurants dans les autres contrats préparatoires. Les plans peuvent être fournis par le constructeur (cas le plus fréquent) ou établis par un architecte choisi par le maître d’ouvrage.

Dans le premier cas, le constructeur propose divers plans à travers un « catalogue ». Dans le second cas, on parle de « contrat de construction sans fourniture de plan ». Le constructeur suit les directives de l’architecte ou du bureau d’études choisi par le client.

Vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage. En cas de vice de construction rendant le bien impropre à sa destination (problèmes sur le gros œuvre par exemple), elle permet d’indemniser de suite le maître d’ouvrage, à charge pour elle de se retourner ensuite contre le constructeur.

Important : veillez à ce que toutes les garanties obligatoires figurent à l’avant-contrat : garantie décennale, de livraison, de parfait achèvement…

Signature sous seing privé ou devant notaire ?

Les avant-contrats de vente immobilière peuvent être signés devant notaire ou sous seing privé. Attention si vous traitez directement avec le vendeur, car même si des modèles de compromis ou de promesse de vente facilitent la rédaction, vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise interprétation ou d’un oubli.

Les agents immobiliers ont l’habitude de rédiger les compromis dans leurs bureaux. En tant que professionnels, ces derniers apportent leur expertise, même si on reste dans le cadre des signatures sous seing privé. Mais si cette situation convient dans la plupart des cas, il ne faut pas hésiter à demander le concours d’un notaire pour sécuriser la transaction. Ce dernier est un professionnel du droit et en tant qu’officier public il doit satisfaire à un devoir de conseil. Il veille à la parfaite rédaction des conditions suspensives, notamment la clause d’obtention de prêt qui nécessite une attention toute particulière.

Important : l’agent immobilier ne peut exiger le versement d’un acompte le jour de la signature que s’il dispose d’une assurance garantie financière.

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Les différentes clauses d’un avant contrat

les clauses suspensives

Des clauses peuvent être insérées dans l’avant-contrat pour traiter de situations particulières. Notez qu’il existe une différence juridique entre les conditions suspensives et les clauses potestatives qui est rarement expliquée, notamment par les agents immobiliers qui ne saisissent pas toujours la nuance entre les deux notions. Cette différence est d’autant plus complexe que la rédaction d’une condition n’indique pas à elle seule à quelle catégorie elle appartient.

Les conditions suspensives

La condition suspensive de vente est une clause habituelle des avant-contrats. Elle suspend la réalisation de la vente à sa réalisation. Ce peut être dans l’attente d’avoir un accord de financement ou d’un permis de construire.

À noter que la condition suspensive de prêt immobilier est une condition d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle ne peut être supprimée de l’avant-contrat de vente immobilière. En cas de refus de financement, la vente est réputée n’avoir jamais eu lieu et le vendeur doit restituer à l’acquéreur le dépôt de garantie sans frais ni retenue. L’acquéreur qui ne fait pas appel à un financement bancaire peut toutefois y renoncer.

Important : nous attirons votre attention sur les attestations de refus de complaisance rédigées par la banque. Elles sont bien sûr totalement illégales et peuvent vous poser des problèmes dans le cas où le vendeur venait à engager une action juridique.

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Les clauses potestatives

La condition potestative quant à elle fait reposer l’aléa sur la volonté d’une seule des parties, ce qui a tendance à déséquilibrer le contrat. On retrouve ce problème lorsque l’achat est conditionné à la revente de l’ancien logement. Le résultat dépend uniquement de la diligence des acquéreurs à revendre leur bien et rien ne dit à ce stade que ces derniers se montreront suffisamment actifs pour que la vente de l’ancien logement se réalise ou que le prix demandé n’est pas déconnecté de la réalité du marché.

La clause de substitution

Elle permet à l’acquéreur de transmettre ses droits à une tierce personne. En clair, un autre acheteur peut se substituer au signataire du compromis ou de la promesse de vente. C’est particulièrement utile dans l’investissement locatif pour permettre à une SCI de signer l’acte de vente à la place d’une personne physique.

La clause de dédit

Cette clause assez particulière est rarement utilisée. Elle permet à chacune des parties de se désengager du compromis de vente (ou de la promesse), même après le délai de rétractation. La clause de dédit a toutefois une contrepartie financière dont le montant est décidé lors de la signature de l’avant-contrat.

La clause pénale

Cette disposition ne doit pas être confondue avec la clause de dédit. Elle engage les parties à payer une indemnité à titre de dommages et intérêts en cas d’inexécution.

  • L’acquéreur, s’il se désiste en dehors des conditions admises à savoir la rétractation dans les 10 jours ou la non-réalisation d’une clause suspensive.
  • Le vendeur, s’il décidait de ne plus vendre où de vendre à un autre personne (offre supérieure).

A savoir : le montant de l’indemnité est fixé librement dans l’avant-contrat. Elle ne doit toutefois pas être jugée dérisoire ou excessive.

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Faculté de rétractation : 10 jours pour réfléchir

Delai de retractation

Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale (vente ou achat), la Loi donne à l’acquéreur le droit de changer d’avis. Instaurée par la Loi SCRIVENER. Le délai de rétractation a été d’abord de 7 jours puis porté à 10 jours en août 2015.

La méthode précise pour calculer le délai et le formalisme imposés par la Loi est détaillé dans cet article.

À noter existe d’autres cas où l’avant-contrat peut être annulé, notamment lorsque le bien comporte des vices cachés. Il faut savoir dans ce dernier cas que la Loi laisse peu de possibilités aux acquéreurs pour annuler la vente.

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Modèle de lettre de rétractation d’un compromis de vente dans les 10 jours




Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.