En France la transaction immobilière s’exerce dans un cadre juridique favorable à l’acquéreur, qui bénéficie d’une protection renforcée. La Loi prévoit en effet plusieurs possibilités d’annulation du compromis de vente, dont le délai de rétractation de 10 jours qui permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans avoir à justifier son revirement auprès du vendeur. À compter du 11e jour ce dernier est juridiquement engagé et ne peut plus revenir en arrière.
Les conditions pour renoncer
Le délai de rétractation de 10 jours s’applique uniquement aux non-professionnels et pour toutes les formes d’avant-contrat suivantes :
- Contrat synallagmatique (compromis de vente)
- Contrat unilatéral (promesse de vente, d’achat)
- Contrat de réservation (achat d’un appartement en VEFA)
La qualité de non-professionnel s’apprécie en fonction de la destination du bien et non-pas de la profession exercée par l’acquéreur. Est considéré comme non-professionnel, toute personne physique ou morale qui acquière un bien immobilier pour en faire un logement (résidence principale ou secondaire, logement locatif).
Les SCI familiales bénéficient donc bien de dix jours pour annuler le contrat.
À contrario, les biens immobiliers qui ne concernent pas le logement sont exclus du champ d’application de l’Article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et ne permettent pas à l’acquéreur de revenir sur son achat.
C’est le cas des habitations mixtes, du fait qu’une partie de l’achat est à objet professionnel, mais aussi des garages, des places de parking (sauf si ces biens figurent en annexes du logement, dans le compromis) et des terrains agricoles.
Calcul du délai
Il convient avant tout de déterminer avec exactitude le point de départ du délai de rétractation. L’Article L271-1 du CCH précise que le 1er jour est le lendemain qui suit le jour de la notification, le jour de la présentation n’étant pas comptabilisé.
La notification par courrier
La notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception pour donner une date certaine au point de départ. En cas d’absence lors de la remise, le point de départ est l’avis de passage déposé par le facteur.
Important : toutes les parties cocontractantes doivent recevoir un exemplaire du compromis de vente, y compris le cas échéant les cautions solidaires.
Cas de la remise en mains propres
Le cas de la remise en mains propres par le vendeur ou l’agent immobilier a longtemps alimenté la doctrine (l’ensemble des décisions et avis de justice).
Certains juges ont considéré qu’il n’y avait pas lieu d’invalider la procédure de remise en mains propres, d’autres ont estimé au contraire qu’elle n’offrait pas des garanties équivalentes à un courrier recommandé. Le délai de rétractation a alors été considéré comme n’ayant jamais été purgé. L’acheteur pouvait alors résilier et demander le remboursement de l’acompte versé.
La réponse ministérielle publiée au journal officiel le 2 février 2010 a apporté les éclaircissements nécessaires et rappelé que l’article L. 271-1 du CCH exige :
- Que le compromis de vente soit notifié par courrier recommandé avec accusé de réception ou tout autre moyen offrant les mêmes garanties
- Que cette notification soit attestée selon les modalités prévues au décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008. En l’occurrence, le document doit comprendre certaines mentions manuscrites qui doivent être authentifiées pour leur conférer une date certaine, ce qui nécessite l’intervention d’un officier ministériel, c’est-à-dire un notaire ou un huissier de justice.
Lorsque l’avant-contrat a été signé sous seing privé, la remise en mains propres par le vendeur ou l’agence immobilière risque fort d’être invalidée par les tribunaux.
Déterminer le terme
Le calcul s’effectue en jours ouvrés, c’est à dire du lundi au vendredi. L’Article 640 de procédure civile précise que si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le terme est prorogé jusqu’au jour ouvré suivant.
Exemple
Un couple signe le compromis de vente pour l’achat de leur maison dans les locaux de l’agence immobilière le mardi 15 mai 2018. L’agent envoie les exemplaires à chaque cocontractant par courrier recommandé le lendemain. La notification par la poste est faite aux acquéreurs le jeudi 17 mai.
Dans cet exemple, le 1er jour du délai de rétractation débute le lendemain de la notification soit le vendredi 18 mai. Le terme du délai de 10 jours tombe le dimanche 27 mai. Il est donc prorogé jusqu’au lundi 28 mai.
En définitive, les acquéreurs auront bénéficié de 11 jours calendaires pour changer d’avis et renoncer à leur achat immobilier
Les cas particuliers
Clause de substitution
Dans le cas où le substitué (la personne ayant signé le compromis) a purgé le droit de rétractation, le substituant (personne qui bénéficie de la faculté de substitution) ne peut donc se dédire et se trouve dans l’obligation de réaliser la vente.
Absence d’avant contrat
Il s’agit d’un cas très particulier. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un avant-contrat, le délai de rétractation s’applique à l’acte de vente. Dans ce cas, l’acquéreur peut renoncer à acheter le bien, alors qu’il en a été propriétaire pendant un peu plus de 10 jours.
Achat par adjudication
L’Article L271-3 du Code de la construction et de l’habitation a mis le droit de rétractation hors champ d’application de l’achat immobilier par adjudication. Ainsi, si vous achetez votre logement aux enchères, sachez qu’il vous sera impossible de résilier la vente. Il en va de même pour la clause suspensive d’obtention de prêt. Il faut donc s’assurer de disposer des fonds avant d’envisager l’achat.
Il est donc nécessaire de s’assurer de disposer des fonds avant de se porter acquéreur.
Engager une réflexion ou 10 jours pour changer d’avis
L’achat immobilier a un tel impact sur les finances du ménage qu’il vaut mieux profiter du délai de réflexion pour faire certaines vérifications. Contrôlez à nouveau que votre budget sera suffisant pour faire face aux futures mensualités de crédit. Les démarches bancaires doivent être menées rapidement afin d’établir au plus vite un plan de financement qui puisse conforter la décision d’achat.
Dans certains cas, il peut être utile d’entreprendre une dernière visite en compagnie d’un professionnel pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes quant à la solidité de l’ouvrage.
Notre conseil : au moindre doute, il ne faut pas hésiter à abandonner le projet et à avertir les vendeurs que vous annulez la vente.
Modèle de lettre de rétractation
Vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de lettre de renonciation ci-dessous et reproduire le document pour exercer votre droit de rétractation. Il fait référence à l’Article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et précise le délai maximum de 21 jours dont dispose les vendeurs pour rembourser l’acompte.
Références juridiques
