Comment signer un compromis de vente entre particuliers ?

Par Louis SERICOLA

Compromis directement entre vendeur et acheteur

Le compromis de vente contractualise les accords entre vendeur et acheteur et prépare l’acte de vente.
Même si la présence du notaire sécurise l’opération, sa présence à ce stade de la transaction immobilière n’est pas obligatoire et à condition d’en respecter le formalisme, un simple contrat sous seing privé suffit.
Mais pour être tout à fait clair, sachez que signer un compromis de vente entre particuliers impose la plus grande vigilance, car il engage juridiquement les parties.
Voici comment faire pour éviter les mauvaises surprises.


Sommaire

Comment signer un compromis de vente entre particuliers ?
Que doit contenir le compromis ?
Quelles sont les annexes obligatoires ?
Quelles sont les conditions suspensives à insérer ?
Faut-il verser un dépôt de garantie à la signature ?
Quelles sont les formalités à accomplir après la signature du compromis de vente ?
Comment calculer le délai de rétractation de 10 jours ?
Quels sont les risques encourus?
Pour quels avantages ?
Les sources juridiques du compromis de vente sous seing privé

Comment organiser une signature sous seing privé ?

Où se procurer un modèle de compromis ?

Sachez tout d’abord qu’un compromis de vente entre particuliers a la même valeur juridique, que sa signature ait lieu sous seing privé ou devant un notaire.

Sa rédaction répond toutefois à un formalisme strict qu’il convient de respecter sous peine de nullité. C’est pourquoi il est préférable d’utiliser les kits vendus en ligne par les sociétés spécialisées comme « Tissot » ou disponibles en papeterie, qui mettent régulièrement leurs documents à jour des nouvelles dispositions juridiques aux modèles gratuits de compromis de vente téléchargeables sur Internet, souvent incomplets et quelquefois erronés.

Etapes pour signer un compromis de vente entre particuliers

Qui rédige le compromis de vente ?

Le document peut être rédigé indifféremment par le vendeur ou l’acheteur. Il est conseillé de se renseigner au préalable sur les mentions obligatoires et d’en faire une lecture attentive avant de procéder à sa signature.

Ce que doit contenir un compromis

Les mentions obligatoires

  • Identité et adresse des parties
  • Si coacquéreurs, le régime matrimonial. Dans ce cas, la signature des deux s’impose.
  • Nature et adresse du bien immobilier faisant l’objet de la transaction et des annexes éventuelles
  • Nom de l’ancien propriétaire et date de la précédente mutation
  • Prix (en chiffres et en lettres)
  • Modalités de paiement : apport personnel et prêt immobilier
  • Date butoir de l’acte de vente
  • Existence éventuelle de servitudes
  • Montant du dépôt de garantie (qui ne pourra être versé au vendeur qu’après expiration du délai de rétractation de 10 jours).
  • Clause de financement lorsque l’acheteur a recours à un ou plusieurs prêts immobiliers.

Les annexes

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel certifié et le DDT doit être annexé au compromis de vente.

  • Superficie Loi Carrez (uniquement pour les biens en copropriété). À noter que le mesurage peut être effectué par le vendeur. Toutefois, la complexité du calcul nécessite de recourir à un professionnel.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • État des risques naturels et technologiques (pour les biens situés dans les zones exposées)
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • État d’amiante
  • État de l’installation intérieure de gaz et d’électricité (pour les logements de plus de 15 ans)
    Information sur le système d’assainissement si le logement n’est pas raccordé à un réseau de collecte des eaux usées (à réaliser par le service public d’assainissement non collectif de la commune)
  • État relatif à la présence de termites (si le bien est situé dans une zone déclarée par arrêté préfectoral).
  • Diagnostic bruit (pour les biens situés dans une zone d’aéroport).
  • Diagnostic mérule (champignon lignivore). Il n’est pas obligatoire, mais le vendeur doit vérifier auprès de la préfecture si le bien est situé dans une zone à risques, auquel cas il doit le mentionner dans le compromis de vente.


Le Diagnostic Technique Global (DTG)

La Loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par la Loi ELAN impose au vendeur de fournir un certain nombre d’informations relatives à la copropriété. Le DTG est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans. À noter que certains documents doivent être remis avant la signature du compromis de vente.

  • La fiche synthétique de copropriété. Obligatoire depuis 2019 pour les copropriétés de petite taille, elle donne les informations financières et techniques liées à l’immeuble
  • Le fond de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 ans
  • Immatriculation au registre national d’immatriculation des copropriétés
    Pré-état daté : obligatoire depuis le 1er juillet 2020. Il peut être réalisé directement par le vendeur. Il comprend les informations financières et relatives à la gestion de la copropriété :
  • Montant des charges, des impayés, règlement de copropriété, 3 derniers procès-verbaux, et le carnet d’entretien de l’immeuble.

Les avis de taxe foncière et d’habitation (facultatif)

Même s’il n’y a aucune obligation légale, l’acheteur a tout intérêt à réclamer une copie de ces documents, notamment de la taxe foncière dont le paiement est réparti entre le vendeur et l’acheteur en fonction de la durée de détention du bien sur l’année en cours. Le calcul sera établi par le notaire lors de l’acte de vente.

La taxe d’habitation est réglée par la personne qui occupait le logement au 1er janvier de l’année.

La liste du mobilier

Lorsque du mobilier est inclus dans le prix de vente (cuisine intégrée, dressing…) et pour éviter tout risque de qualification, le vendeur doit établir une liste détaillée, comprenant les caractéristiques des biens vendus, la date d’achat, le prix d’origine, l’état général et le prix de revente. Le document doit être annexé au compromis de vente et transmis au notaire chargé de l’acte authentique.

Important : le montant du mobilier n’entre pas dans le calcul des frais de notaire et permet à l’acheteur de réaliser une économie non négligeable, à condition de se montrer raisonnable et que le montant corresponde à la réalité.

Condition suspensive de financement

Les conditions suspensives

S’il n’y avait qu’un seul point sur lequel il faudrait se montrer attentif, notamment lorsque le compromis de vente est rédigé entre particuliers, c’est bien la rédaction des conditions suspensives. C’est dans ce domaine que le conseil du notaire se révèle le plus utile. Sachez que la non-réalisation d’une seule condition rend caduque la vente, le compromis de vente étant réputé n’avoir jamais existé.

La condition suspensive de prêt

Dans la plupart des transactions immobilières, l’acheteur a recours à un prêt immobilier pour financer l’acquisition. La vente est alors conditionnée à l’obtention du ou des prêts sollicités.

Il convient de se montrer souple sur les délais indiqués au compromis de vente. Ils doivent suffisants pour permettre a l’acheteur d’entreprendre les démarches. Comptez au minimum 15 jours pour le dépôt de dossier et un mois pour obtenir l’offre préalable de prêt. Les preuves devront être transmises au vendeur avec une copie au notaire chargé de l’acte de vente.

Veillez à ce que la demande de financement porte sur des caractéristiques identiques à celles inscrites dans le compromis de vente. En cas de refus portant sur des éléments différents de ceux portés à l’avant-contrat, l’attestation de refus de financement peut être rejetée par le vendeur. L’acheteur peut être alors contraint à la vente ou dans le meilleur des cas perdre le montant du dépôt de garantie.

En cas de refus d’un seul prêt immobilier le vendeur doit restituer intégralement le dépôt de garantie.

A savoir : la condition d’obtention de prêt est une règle d’ordre public. Considérée comme nécessaire à la vie du contrat, seul l’acquéreur peut y déroger. C’est le cas notamment lorsque ce dernier n’a recours à aucun prêt pour financer le bien.

Les autres clauses

La clause pénale

C’est une disposition courante du compromis de vente. Elle prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire au cas où l’une des parties ne respecterait pas ses engagements. Elle ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie.


La clause de substitution

Elle est insérée lorsque le signataire de l’acte authentique est différent de celui qui signe le compromis de vente. Le cas le plus général est celui où l’acheteur prévoit de créer une SCI.

Quand faut-il verser le dépôt de garantie ?

Lorsque le compromis de vente est signé entre particuliers, la loi interdit le versement d’un dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. Il suffit d’inscrire le montant de l’acompte (situé généralement entre 5 et 10 % du prix de vente) et la date de versement. Notez qu’il n’y a aucune obligation légale de séquestre. Le vendeur peut donc encaisser le montant de l’acompte qui sera déduit du prix de vente par le notaire lors de l’acte authentique.

Important : si l’acheteur ne dispose pas d’apport personnel, il devra obtenir un financement à 110 % et négocier avec le vendeur qu’il patiente jusqu’au décaissement de la banque.

Ce que vous devez faire après la signature

Le vendeur doit transmettre un exemplaire original du compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception afin de donner une date certaine à la date de signature. Il est toutefois conseillé à l’acheteur de repartir avec une copie du document.

Un exemplaire doit être remis au notaire chargé de l’acte de vente. Dans le cas d’une signature en double minute (présence du notaire de chaque partie), un exemplaire doit être transmis aux deux cabinets.

Le délai de rétractation

Le délai commence à courir à compter du lendemain de la notification par la poste. Il est de 10 jours ouvrés. Ainsi, si le terme tombe un dimanche ou un jour férié, la date est reportée au lendemain.

Exemple : un compromis de vente est signé entre particuliers le mardi 26 octobre 2021. Le vendeur transmet les documents à l’acquéreur le jour même. Ce dernier les reçoit le mercredi. Le délai de rétractation démarre le lendemain du jour de réception soit le jeudi 28 octobre. Il expirera le 9 novembre (2 dimanches et un jour férié décomptés).

Risques du compromis de vente sous seing prive

La recherche de financement

L’acheteur doit faire diligence pour obtenir le financement. Pour cela, il doit entreprendre les démarches dans les meilleurs délais et ne pas faire obstacle au bon déroulement des formalités.

Il est conseillé de tenir compte des retards qui peuvent survenir dans les services bancaires à certaines périodes de l’année comme les mois d’été ou le personnel est moins nombreux ou en décembre où les demandes de prêt immobilier sont généralement plus importantes.

À savoir : les étapes décrites pour la signature d’un compromis sous seing privé sont les mêmes que pour une promesse de vente. Celle-ci doit toutefois être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours.

Les risques de la signature du compromis de vente entre particuliers

On ne le rappellera jamais assez, en l’absence d’un professionnel, les parties doivent se montrer vigilantes, car à ce stade les engagements sont irrévocables, l’acheteur disposant toutefois du délai de rétractation pour revenir sur sa décision.

Vous ne bénéficiez pas des conseils d’un notaire, officier ministériel dont le devoir de conseil sécurise la transaction.

D’autre part et contrairement aux avant-contrats établis devant notaire, un compromis de vente signé entre particuliers est opposable aux tiers, ce qui veut dire que les parties ne sont pas à l’abri du recours, comme c’est parfois le cas lors d’une succession douloureuse.

Enfin, la moindre erreur dans la rédaction du document peut rendre caduc le compromis de vente.

Et les quelques avantages

Si la vente en dehors de l’agent immobilier permet à l’acheteur d’économiser plusieurs milliers d’euros d’honoraires, il n’en est pas de même pour la signature d’un compromis de vente sous seing privé. Son coût (entre 150 et 300 €) reste faible au regard des services rendus par le notaire.

La signature du compromis de vente entre particuliers permet toutefois de « verrouiller l’affaire » en concluant la vente rapidement.

Sources légales

Voici les textes juridiques qui vous aideront dans la rédaction des documents et qui vous éclaireront sur les formalités à accomplir.

Article L. 271-1du Code de la construction et de l’habitation sur le délai de rétractation
Article L. 312-16 du Code de la consommation sur l’obligation du prêteur
Article L.312-15 du Code de la consommation sur le paiement du prix
Liste des documents relatifs à la copropriété à transmettre à l’acquéreur
Article L.1231-5 du Code civil sur la clause pénale
Cas de jurisprudence sur l’expiration du délai de rétractation

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.