L’obligation d’enregistrement la promesse unilatérale de vente sous seing-privé

Par Louis SERICOLA

Enregistrement promesse de vente

Les conséquences juridiques liées à l’enregistrement de la promesse de vente incitent à souligner l’importance de cette étape dans la signature de l’avant-contrat.

Une obligation légale

En effet, l’Article 1840 A du Code Général des Impôts fait obligation à l’acheteur et au vendeur (le bénéficiaire et le promettant) d’enregistrer la promesse immobilière auprès des services fiscaux lorsque la signature a lieu sous seing privé.

Cette procédure permet ainsi d’authentifier l’avant-contrat lorsque ce dernier a été signé entre particuliers. Si toutefois, la promesse de vente a fait l’objet d’un acte authentique (signé devant notaire) cette disposition évidemment pas nécessaire.

L’obligation d’enregistrement porte sur la vente :

  • D’un immeuble
  • D’un fonds de commerce
  • D’un droit à un bail
  • De titres de société

À savoir : cette disposition légale ne concerne pas l’achat d’un appartement sur plan.

Levee d'option

Modalités pratiques

Lorsque la signature est effectuée sous seing privé, le législateur vous impose de procéder à l’enregistrement de la promesse de vente dans les 10 jours suivant la date où elle a été formée, c’est-à-dire à compter de la date d’acceptation de son bénéficiaire.

Cette formalité peut indifféremment être accomplie par l’un ou l’autre des signataires, ce qui implique que promettant et bénéficiaire se fassent confiance. Dans tous les cas, il est indispensable d’inclure une clause d’enregistrement qui indique qui de l’acquéreur ou du vendeur se chargera de la formalité.

Notre conseil : procédez à l’enregistrement dès le lendemain de la signature. Il est en outre indispensable que celui qui accomplit la formalité apporte la preuve qu’il a bien accomplit la démarche.

Le coût de l’enregistrement est de 125 €, à la charge de l’acquéreur.  Toutefois, lorsque les parties en conviennent, il est possible de faire supporter les frais au vendeur, à condition de le préciser dans la promesse.

Cas de la signature de la promesse devant l’agent immobilier

Même si les agents immobiliers ont pour habitude de conclure les négociations entre acheteur et vendeur par une promesse synallagmatique (compromis de vente), il arrive qu’une promesse de vente soit signée en agence. La présence de l’agent ne supprime pas l’obligation d’enregistrement. Ce dernier engageant sa responsabilité lors de la signature, il est tenu de rappeler aux parties les contraintes légales.

Annulation de la promesse de vente non enregistree

Annulation de la promesse non enregistrée

Si la promesse de vente n’est pas enregistrée dans un délai de 10 jours, elle pourra être considérée comme « nulle et de nul effet » comme l’atteste l’Article 1589-2 du Code civil. Toutefois, pour arriver à cette extrémité, il est nécessaire que l’une des parties entame une procédure en annulation.

À savoir : quelques cas très particuliers permettent d’éviter l’enregistrement de la promesse unilatérale signée sous seing privé. C’est le cas par exemple lorsque cette dernière s’intègre dans un accord plus large comportant des conventions écrites engageant les parties.

Cas particulier de la levée d’option dans les 10 jours

Il arrive parfois qu’un acheteur fasse valoir son droit d’option avant même que la promesse n’ait été enregistrée. Cette situation renvoie à une promesse synallagmatique puisqu’il y a engagement réciproque du promettant et du bénéficiaire comme dans le cas d’un compromis de vente. Il n’est donc plus nécessaire d’enregistrer l’avant-contrat.

L’acquéreur fait jouer son droit de rétractation

L’acquéreur disposant d’un délai légal de rétractation de 10 jours, il arrive que ce dernier fasse jouer son droit après que la promesse ait été enregistrée. La somme de 125 € représentant le coût d’enregistrement est alors perdue. Il en va de même s’il n’obtient pas son financement ou si une des clauses suspensives n’était pas réalisée.

Références réglementaires

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.