Les nombreux litiges qui surviennent après un refus de financement doivent inciter acquéreur et vendeur à la plus grande prudence lors de la rédaction de la clause suspensive de prêt. Mais comment prouver que l’organisme de prêt a établi une attestation de refus de complaisance ou que l’acheteur a fait preuve de mauvaise foi ou bien encore qu’il n’a pas agi avec la diligence nécessaire ?
Notre dossier complet avec des références juridiques et notamment 3 jurisprudences très importantes.
Résiliation du compromis suite à un refus de prêt : les risques de conflit
Dans la pratique lorsqu’un refus de prêt entraîne la résiliation du compromis de vente , une situation conflictuelle peut naître des 3 situations suivantes, le vendeur remettant en cause :
- Les éléments sur laquelle porte la demande de financement. Il faut alors prouver que les caractéristiques sont différentes de celles figurant dans le compromis ou la promesse de vente.
- La valeur de l’attestation de refus établie par l’organisme de prêt. Est-elle établie sur des bases réelles ? L’acheteur était-il de mauvaise foi lorsqu’il a transmis les documents demandés par la banque ?
- La diligence dont n’a pas fait preuve l’acquéreur, notamment lorsque celui-ci n’a consulté qu’un seul organisme de prêt ou a déposer son dossier le dernier jour de l’échéance prévu à l’avant-contrat.
Sachez avant tout que les doutes, même fondés, ne font pas des preuves juridiques et c’est toute la difficulté pour le vendeur. Qui doit prouver que l’attestation de refus établie par la banque n’est en fait qu’un refus de complaisance ou que les acquéreurs ont manqué à leur devoir de diligence ou pire qu’ils sont de mauvaise foi ?
Prouver que sa demande est identique aux caractéristiques du compromis
En général l’attestation bancaire ne donne que peu d’éléments. L’organisme de prêt se contente de reporter les dates de demande et du refus. Les caractéristiques précises, à savoir le montant, le taux et la durée sur lesquelles portait la demande sont pourtant indispensables au vendeur pour vérifier qu’elle correspond en tous points aux caractéristiques qui figurent dans le compromis de vente.
Deux jurisprudences nous éclairent sur ce point, toutes deux favorables au vendeur.
L’acquéreur doit prouver que sa demande est conforme à l’avant-contrat
Les parties signent une promesse de vente dans laquelle est insérée une clause d’obtention de financement portant sur un montant de 900 000 euros sur 15 ans à un taux d’intérêt maximum de 9 %.
Après avoir essuyé un refus de prêt, les acquéreurs renoncent à la vente. L’attestation de la banque ne comporte aucune indication. Les vendeurs estiment que les acheteurs n’ont pas fait preuve de diligence et les assignent en jugement afin de réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue à l’avant-contrat.
La Cour d’appel a estimé que le fait que l’attestation de refus ne comportait aucune précision sur les caractéristiques du prêt immobilier ne permet pas de déduire que la demande portait sur des éléments différents de ceux prévus dans la promesse et par conséquent qu’on ne peut conclure à un quelconque manquement des acquéreurs.
En date du 4 octobre, la 3e chambre civile de la Cour de cassation 2006 (Nº de pourvoi : 06-21117) casse la décision de la Cour d’appel, estimant qu’il appartient aux acquéreurs de prouver que leur demande était conforme en tous points aux éléments figurant dans la promesse de vente.
L’organisme de crédit ne peut se réfugier derrière le secret bancaire
Sujet aux contours un peu vagues, le secret bancaire a souvent été évoqué par la banque pour refuser de donner des précisions sur les éléments de la demande. Dans cette affaire, un vendeur souhaite vérifier que l’acheteur a bien effectué une demande conforme aux informations figurant dans l’avant-contrat. La banque refuse de transmettre ces informations, invoquant le secret bancaire qui lui interdit de divulguer toutes informations sur son client, ce que confirme un premier jugement.
Pourtant en date du 23 mars 1994, la Cour d’appel de Versailles juge que les éléments (montant, durée et taux) sur lesquels porte la demande sont d’ordres factuels et n’entrent pas dans le champ d’application de la protection du secret bancaire qui est sensé protéger les informations ayant un caractère privé.
En revanche, s’il est prouvé que les caractéristiques de la demande sont conformes à celles du compromis de vente, il sera impossible au vendeur de prouver qu’il s’agit d’une attestation de complaisance. En effet, le secret bancaire couvre l’acheteur et l’organisme de crédit puisque les informations liées à la situation financière de l’emprunteur ne pourront être dévoilées.
Important : l’emprunteur ne peut se prévaloir de la clause suspensive d’obtention de prêt si les éléments de sa demande sont différents de ceux figurant dans l’avant-contrat. Elle sera donc considérée comme accomplie.
Quelques Informations sur le secret bancaire
Il résulte de l’Article L511-33 du Code monétaire et financier. Mais la Loi ne précise pas quels éléments recouvre le secret bancaire. Le législateur a donc laissé la jurisprudence clarifier les choses. Comme on l’a vu précédemment, celle-ci estime que les informations jugées confidentielles sont celles qui entrent dans le champ de la vie privée. Or, des indications comme le montant, le taux et la durée ne sont que des informations d’ordre général.
En revanche, il est établi que banque n’est pas tenue au secret bancaire uniquement avec ses clients, mais également avec toutes les personnes avec lesquelles elle est en relation y compris les emprunteurs non-clients qui établissent une première demande.
Important : les informations liées au motif de refus d’assurance relèvent du secret médical et ne peuvent être transmises.
Le vendeur doit prouver que l’acheteur est de mauvaise foi
Les éléments sur lesquels se base le vendeur pour juger de la mauvaise foi de l’acquéreur peuvent être légitimes sans pour autant être trouver une réponse sur le plan juridique. Ils rencontrent surtout un obstacle majeur : comment prouver que l’acheteur n’a pas agi avec toute la diligence nécessaire ? Là encore, faute de précisions le législateur a laissé la jurisprudence décider au cas par cas.
L’acheteur n’a contacté qu’un seul organisme de financement
Les messages postés sur les forums de droit ou d’immobilier montrent assez bien le désarroi des acquéreurs et ces derniers ne sont pas aidés par des réponses hasardeuses, contradictoires et surtout ne reposant sur aucune source juridique.
Deux choses sont à retenir :
- Le compromis de vente est un contrat synallagmatique. En cela, il engage réciproquement les deux parties. Les termes des obligations du vendeur et de l’acquéreur doivent y figurer.
- La clause suspensive d’obtention de financement précise les conditions par lesquelles doit s’effectuer la demande : caractéristiques des différents prêts (montant, durée et taux), délais de dépôt de dossier et d’édition d’offre préalable.
En l’absence de dispositions contraires, l’acquéreur qui a n’a contacté qu’un seul organisme de crédit et qui a essuyé un refus n’est pas contraint d’effectuer d’autres démarches.
Important : en l’absence de démarche de la part de l’acquéreur, la condition est réputée être accomplie.
L’acheteur fait une demande tardive
Une vente immobilière sous compromis est réalisée le 3 mars 2008 avec une condition suspensive de prêt. Les acquéreurs disposent de 15 jours pour déposer la demande et de 30 jours pour obtenir un financement. Après avoir essuyé un refus, ces derniers annulent le compromis de vente. Les vendeurs assignent en justice les acquéreurs au prétexte que la demande a été déposée le dernier jour du délai prévu pour obtenir le financement.
Dans un arrêt en date du 12 avril 2011, la Cour d’appel de Caen déboute les vendeurs au prétexte que le dépôt tardif du dossier n’est pas la cause du refus bancaire.
La décision de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 25 septembre 2012 (pourvoi nº 11-23282) casse pourtant le jugement de la Cour d’Appel. Elle estime qu’en déposant leur demande le 4 avril 2008, soit le dernier jour, les acquéreurs ne disposaient plus du temps nécessaire pour obtenir leur prêt et pour cette raison, les condamne à payer le montant de la clause pénale aux vendeurs.
Cet arrêt de la cour suprême doit vous interpeller sur les délais d’obtention du prêt après la signature du compromis de vente. Mieux vaut entamer ses démarches dès la signature de l’avant-contrat.
Quelques questions que se posent les emprunteurs
Une attestation de refus établie par un courtier a-t-elle une valeur juridique ?
Seule une attestation de refus dûment établie par l’organisme de crédit permet d’annuler la vente. Le courtier exerce uniquement en tant qu’intermédiaire et à ce titre n’est pas habilité à agir au nom de la banque.
Est-ce qu’un accord de principe permet de lever la condition suspensive ?
Il se peut qu’un refus de prêt survienne alors qu’un accord écrit avait été donné. Cette situation peut semer le doute chez le vendeur. Pour autant, l’accord de principe ne constitue pas une offre de crédit et ne permet donc pas de considérer la condition suspensive comme accomplie. Il ne saurait constituer une preuve que l’attestation de refus a été établie par complaisance.
Bon à savoir : le fait que l’acquéreur ait obtenu un accord de principe ne signifie pas qu’il obtiendra automatiquement le financement. En principe ce document est établi sur une base déclarative avant que le service d’analyse de risque ne se prononce sur les documents transmis par l’emprunteur.
Le vendeur doit-il rembourser intégralement l’acompte ?
Le vendeur ne peut s’opposer au remboursement de l’acompte dès lors qu’une attestation de refus lui a été transmise. Il dispose pour cela de 21 jours, faute de quoi il s’expose au paiement d’indemnités de retard. Aucune retenue ne peut être effectuée.
Références juridiques
