L’indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente

Parfois confondue avec la clause pénale ou le dépôt de garantie, l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse de vente est source de nombreux litiges entre acheteurs et vendeurs et fait l’objet d’une abondante jurisprudence.
Son versement est-il obligatoire ? Qui fixe son montant ? Comment financer le paiement de l’indemnité quand on n’a pas d’apport ? Que se passe-t-il si vous renoncez à la vente ?
Je réponds à ces questions et bien d’autres et vous livre les sources juridiques correspondantes dans ce dossier ultra complet.

SOMMAIRE

Définition
L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?
Y a-t-il un montant maximum ?
La somme doit-elle être déposée sur un compte séquestre ?
Financement : comment faire si vous n’avez pas d’apport ?
Comment récupérer l’indemnité ?
Quelles distinctions avec la clause pénale et le dépôt de garantie ?
Sources juridiques

Définition

L’indemnité d’immobilisation correspond à l’acompte versé au vendeur par le bénéficiaire de la promesse de vente.

Son montant se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de vente et représente la contrepartie de l’engagement du promettant de réserver au candidat-acquéreur la faculté d’acheter le bien au prix fixé.

Si l’acheteur se désiste (hors délai de rétractation ou non-réalisation d’une condition suspensive), la somme est acquise au vendeur à titre de dédommagement financier. S’il lève l’option, l’acompte est déduit du prix de vente.

À savoir : contrairement à la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation n’est pas considérée comme une sanction financière.

L’indemnité d’immobilisation : pas une obligation…mais tout comme

Promesse de vente de moins de 18 mois

L’inclusion de la clause ne résulte pas d’une obligation légale, mais de la volonté du vendeur de sceller l’accord sur des bases solides. Sachez qu’il est très difficile dans la pratique d’y échapper.

Promesse de vente de plus de 18 mois

L’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation (1) confirmé par plusieurs jurisprudences impose :

Le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 5 % minimum du prix de vente lorsque la durée de l’exclusivité est supérieure à 18 mois.
La signature de la promesse de vente par acte authentique.

(1) : Loi Warsman II de simplification et d’allégement des démarches administratives.

Important : attention à la requalification de l’indemnité en clause pénale. L’abondante jurisprudence à ce sujet démontre qu’elle ne doit pas être considérée comme une sanction au risque de voir son montant révisé par le juge.

Le prix de l’exclusivité

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est le résultat de la négociation entre vendeur et acheteur. Il est donc laissé à l’appréciation des parties. Dans la pratique, il se situe entre 5 et 10 % du prix de vente.

Compte séquestre

Lorsque la signature de la promesse de vente a lieu devant notaire ou avec le concours d’un agent immobilier disposant d’une garantie financière, la somme est déposée sur un compte séquestre. Le dépositaire du règlement bloque la somme jusqu’à la date butoir.

Signature par acte authentique

Lorsque la somme est séquestrée entre les mains du notaire, son crédit est porté au compte de la Caisse de dépôt et consignation, groupe d’intérêt public.

Signature à l’agence immobilière

L’agent immobilier est habilité à encaisser l’indemnité d’immobilisation, à condition qu’il souscrive une assurance garantie financière. Il doit déposer la somme sur un compte séquestre auprès de la banque de son choix et l’affecter au remboursement des fonds déposés.

Signature entre particuliers

Si vous signez directement la promesse avec le vendeur, nous vous conseillons de déposer l’indemnité d’immobilisation auprès d’un huissier de justice. Quoique coûteuse, cette solution offre toutes les garanties en cas de litige avec le vendeur.

À savoir : les honoraires de l’huissier sont réglementés. Ils s’appliquent sur la base d’un forfait plus un pourcentage sur le montant de l’indemnité. Pour plus d’informations, prenez-rendez-vous auprès d’une étude proche de votre domicile.

Comment l’indemnité d’immobilisation, même sans apport personnel

Le paiement de l’acompte – dépôt de garantie du compromis ou indemnité d’immobilisation – peut poser un véritable problème si vous ne disposez pas d’apport. Deux solutions s’offrent à vous :

Demander un prêt pour couvrir l’acquisition plus les frais

Vous pouvez demander un financement à « 110 % ». Il faudra toutefois obtenir l’accord du vendeur de différer son encaissement, le temps que la banque effectue le premier décaissement du prêt. Vous devrez également faire diligence pour déposer votre demande dans les meilleurs délais.

Négocier l’absence d’indemnité d’immobilisation

Il est peu probable que le vendeur accepte de prendre le risque de bloquer la vente du bien sans aucune garantie financière en contrepartie. Mais rien ne vous empêche d’essayer, notamment si le bien est à la vente depuis un certain temps.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation

Malgré le cadre juridique strict de la promesse de vente, de nombreux litiges éclatent entre acheteurs et vendeurs portant généralement sur 2 points :

La validité du refus de financement évoqué par l’acquéreur.
La requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale par les tribunaux avec le risque de révision du montant par le juge.

Ce que prévoit la loi

Remboursement intégral de l’acompte à l’acquéreur

La loi précise les cas où le vendeur est tenu de restituer intégralement le montant de l’acompte.

Renonciation dans les 10 jours

L’acquéreur exerce son droit de rétractation dans les 10 jours qui suivent le lendemain de la notification de la promesse de vente par la poste.

Non-réalisation d’une condition suspensive

Le contrat est nul et réputé n’avoir jamais été conclu lorsqu’une condition suspensive n’est pas réalisée. C’est le cas par exemple lorsque l’emprunteur n’obtient pas le financement, à condition de présenter une attestation de refus précisant les éléments du prêt demandé, notamment la durée, le montant et le taux.

La condition est réputée accomplie si la demande porte sur des caractéristiques différentes de celles portées sur la promesse de vente. Il en est de même s’il est prouvé que le bénéficiaire de la promesse a empêché la réalisation de la condition (article 1304-3 du Code civil).

En résumé :
Le bénéficiaire exerce son droit de rétractation ou une condition suspensive n’est pas réalisée : la somme est intégralement restituée à l’acquéreur.
Le bénéficiaire lève l’option dans les délais prévus dans la promesse : le versement est déduit du prix de vente.
Le bénéficiaire renonce pour des raisons personnelles : le montant reste acquis au vendeur.

Cas où le promettant ne veut plus vendre

Quoique rare, cette situation montre l’importance de la clause pénale pour l’acquéreur, qui en cas de désistement du vendeur, percevrait une indemnité financière en réparation du dommage subi. La promesse de vente se trouve plus équilibrée, chaque partie disposant d’un moyen de pression sur l’autre pour le contraindre à respecter ses engagements.

Important : l’acquéreur peut saisir les tribunaux pour obliger au promettant à vendre le bien.

Autres cas de restitution

Deux autres cas permettent au bénéficiaire de la promesse de récupérer l’indemnité :

Le vice caché, à condition qu’il rende le logement impropre à sa destination.
La livraison d’un bien non conforme.

Délai de restitution de l’indemnité d’immobilisation

En premier lieu, vous devez transmettre la demande de remboursement par courrier recommandé avec accusé de réception et la notifier au notaire ou à l’agent immobilier qui a disposé de la somme.

Le vendeur dispose alors de 15 jours pour restituer l’acompte. À défaut, l’Article L-312-16 du Code de la consommation prévoit le paiement d’intérêts de retard au taux légal majoré de moitié.

En cas de contestation, il faut saisir le juge du tribunal, qui seul pourra décider du sort de l’indemnité.

Important : le montant doit être restitué intégralement, sans aucune retenue.

Déduction du prix de vente

Le bénéficiaire de la promesse lève l’option. L’acompte est déduit du prix de vente à la signature de l’acte authentique.

Conservation de l’indemnité par le vendeur

Dans tous les autres cas, l’indemnité est acquise au promettant. Ce dernier retrouve en outre sa liberté, ce qui lui permet de remettre le bien à la vente.

Différences avec la clause pénale et le dépôt de garantie

Souvent confondue avec d’autres éléments des avant-contrats, l’indemnité d’immobilisation diffère :

Du dépôt de garantie, qui correspond à l’avance demandée lors de la signature de la promesse synallagmatique, autrement dit le compromis de vente.
De la clause de dédit, qui permet au bénéficiaire de se désister au profit d’un tiers.
De la clause pénale, qui sanctionne la partie défaillante.

Important : la clause d’immobilisation est souvent requalifiée par les tribunaux en clause pénale avec le risque de voir son montant révisé par le juge, ce qui n’est pas le cas de l’indemnité d’immobilisation.

Les aspects essentiels de l’indemnité d’immobilisation