Peut-on différer le remboursement d’un immobilier ?

Par Louis SERICOLA

Definition du differe d'amortissement

L’utilisation progressive du capital emprunté dans le financement de certaines acquisitions immobilières (VEFA, construction de maison individuelle ou travaux dans l’ancien) entraîne un différé d’amortissement du prêt immobilier. Pendant cette période, l’emprunteur ne paye que les intérêts et les primes d’assurance (franchise partielle).
Par ailleurs, certains prêts (in fine et crédit relais) dispensent l’emprunteur du remboursement du capital et des intérêts (franchise totale).
Deux techniques bancaires qui ne doivent pas être confondues avec le remboursement différé qui s’applique parfois sur le PTZ.


Sommaire

Définition

Le différé d’amortissement désigne la période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté.

  • Lorsque l’échéancier ne prévoit que le remboursement des intérêts, on parle de différé partiel ou simple.
  • Lorsque l’emprunteur ne rembourse ni les intérêts ni le capital, on parle de différé total.

À savoir : dans les 2 cas, l’emprunteur est tenu de régler l’assurance pendant la période de différé.

Il faut garder à l’esprit 3 choses :

  1. Le prêt immobilier à différé entraîne un surcoût.
  2. Toutes les banques n’acceptent pas de différer l’amortissement du capital.
  3. Cette souplesse ne fait que reporter le paiement de la dette.

Les différents types de différés

Il existe deux modes de différé d’amortissement suivant le type d’acquisition immobilière et le mode de financement choisi.

Differe partiel d'amortissement

Le différé partiel ou simple

C’est la solution la plus utilisée lorsque le financement du bien comporte des déblocages successifs, par exemple dans les acquisitions neuves ou anciennes avec travaux. La mensualité d’un prêt immobilier avec franchise partielle ne comprend que les intérêts calculés sur la somme débloquée plus la prime d’assurance. Cette technique entraîne deux conséquences pour l’emprunteur :

  1. Le capital n’est pas amorti et la dette reste identique jusqu’au terme de la période de différé. La durée totale de remboursement est donc prorogée du nombre de mois de différé. L’amortissement du capital ne démarrera qu’à la fin de la période.
  2. Le coût du crédit est plus important. Ce surcoût correspond très exactement au cumul des intérêts versés dans la période de différé, qu’on appelle intérêts intercalaires.

Le prêt à différé total

Pendant une période convenue avec la banque, vous ne réglez que les primes d’assurance. Le règlement des intérêts et du capital est décalé. Au terme, le remboursement du prêt immobilier s’effectuera sur un montant supérieur au capital emprunté puisque la dette va augmenter pendant la période de différé, le capital initial s’ajoutant aux intérêts capitalisés. (On parle aussi d’amortissement négatif)

À savoir : les termes d’annuités différées ou de report d’échéances ne correspondent pas à la franchise totale. Le premier ne s’applique pas au remboursement mensuel d’un crédit et le second est utilisé en cours de vie d’un prêt immobilier dans le cadre de la modularité.

L’augmentation du coût du crédit peut se répercuter de 2 manières :

  1. En allongeant la durée de remboursement.
  2. En augmentant la mensualité.

Notre conseil : demandez un tableau d’amortissement prévisionnel afin d’estimer le coût du différé.


Les cas d’utilisation du différé d’amortissement

Opérations immobilières avec déblocage progressif

Lorsque l’achat immobilier nécessite une mise à disposition échelonnée des fonds, l’amortissement démarre, sauf accord contraire avec la banque, à la fin des déblocages successifs.

Le montant des intérêts intercalaires augmentant au fur et à mesure des décaissements, il est conseillé de demander à la banque une simulation afin de prévoir la trésorerie nécessaire aux règlements à venir.

À savoir : il est possible de négocier un amortissement immédiat avec l’organisme prêteur. Chaque déblocage de fonds fait alors l’objet d’une échéance mensuelle incluant une part d’amortissement calculée sur la somme débloquée et une part d’intérêts.

Deblocages successifs dans le neuf

Achat d’un appartement en VEFA ou construction d’une maison individuelle

Dans le cadre de l’achat d’un appartement en VEFA ou de la construction d’une maison individuelle, les promoteurs et les constructeurs effectuent des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux plafonnés par la loi comme suit :

Contrat de réservation :

  • Achèvement des fondations : 35%
  • Mise hors eau : 70 %
  • Fin des travaux : 95 %
  • Mise disposition du logement : 100 %

Contrat de construction :

  • À la signature : 5 % (ramené à 3 % si le constructeur ne bénéficie pas d’une garantie de remboursement)
  • Démarrage du chantier : 15 %
  • Achèvement des fondations : 25 %
  • Achèvement des murs : 40 %
  • Mise hors d’eau : 60 %
  • Mise hors d’air : 75 %
  • Achèvement des travaux : 95 %
  • Remise des clés : 100 %

Cout du differe d'amortissement dans un credit in fine

Travaux dans l’ancien

Lorsque les travaux sont financés à l’aide d’un prêt immobilier, le décaissement des fonds s’effectue en plusieurs fois au fur et à mesure de la réalisation des travaux, entraînant un différé d’amortissement comme dans le neuf.

Les intérêts intercalaires

Ils correspondent aux intérêts payés pendant la période de différé d’amortissement partiel. À noter que leur total est intégré dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global)

Remboursement de prêts immobiliers spécifiques

Le prêt in fine

Il fonctionne avec une franchise simple et permet aux investisseurs d’optimiser l’aspect fiscal d’une opération immobilière locative puisque ces derniers ne remboursent que les intérêts jusqu’au terme de l’emprunt. La part déductible des revenus fonciers est par conséquent plus importante, faisant baisser l’impôt final.

Le prêt in fine est généralement adossé à une assurance vie, le contrat étant mis en nantissement au profit de la banque jusqu’à son remboursement.

Le crédit relais

Il permet de financer l’acquisition de son nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien. Seuls les intérêts sont exigibles jusqu’à la vente effective du logement. La durée du différé d’amortissement n’est pas connue au départ puisqu’on ne sait pas quand l’ancien logement sera vendu sans pouvoir excéder 2 ans.

Il ne faut pas confondre le différé partiel avec le différé de remboursement applicable au PTZ. Dans ce dernier cas, le prêt immobilier étant consenti sans intérêt, le différé n’occasionne aucun surcoût.


Exemple de calcul d’un remboursement d’emprunt avec différé

Simulons un tableau de remboursement anticipé d’un prêt immobilier d’un montant de 250 000 € (hors frais de notaire) avec différé partiel. L’échéancier d’appel de fonds est établi comme suit :

  • 5 % à la signature du contrat de réservation
  • 10 % à l’ouverture du chantier
  • 20 % à l’achèvement des fondations
  • 35 % à la mise hors eau
  • 15 % à la mise hors air
  • 10 % à la fin des travaux
  • 5 % à la remise des clés

Le prêt immobilier est négocié aux conditions suivantes :

  • Durée : 20 ans
  • Taux d’intérêt : 1,25 %
  • Taux d’assurance : 0,36 %
Événement Montant de l’appel de fonds Cumul des fonds décaissés Calcul des intérêts intercalaires de la période  Montant Intérêts cumulés
Mars 2019 12 500 € 12 500 € 12 500 * 1,25 % * 2/12 26,04 € 26,04 €
Mai 2019 25 000 € 37 500 € 37 500 * 1,25 % * 3/12 117,19 € 143,23 €
Août 2019 50 000 € 87 500 € 87 500 * 1,25 % * 5/12 455,73 € 598,96 €
janvier 2020 87 500 € 175 000 € 175 000 * 1,25 % * 4/12 729,17 € 1 328,13 €
Mai 2020 37 500 € 212 500 € 212 500 * 1,25 % * 4/12 885,42 € 2 213,54 €
Septembre 2020 25 000 € 237 500 € 237 500 * 1,25 % * 2/12 494,79 € 2 708,33 €
Novembre 2020 12 500 € 250 000 € Fin de la période de différé d’amortissement
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

Ces articles devraient vous intéresser
  • Pret immobilier locatif
    Prêt immobilier investisseur

    Le financement d'un investissement locatif s'effectue de la même manière que pour une résidence principale..à quelques détails près.