Les avantages et les inconvénients du prêt immobilier in fine

Par Louis SERICOLA

Fonctionnement du pret in fine

Très prisé par les investisseurs, le prêt immobilier in fine permet d’alléger la facture fiscale et a le mérite d’avoir un fonctionnement simple. Son utilisation est toutefois réservée à l’investissement locatif et il est même fortement déconseillé d’utiliser ce type de financement pour l’acquisition de la résidence principale. De plus, le prêt in fine ne présente pas que des avantages.
Les caractéristiques détaillées et les explications avec nos spécialistes.


Sommaire

Définition
Fonctionnement
Avantages et inconvénients
Assurance
Financement de l’investissement locatif
Résidence principale
En cours de vie : renégociation ou transformation en prêt amortissable
Simulation

Définition

Le prêt in fine est un crédit immobilier dont le principe repose sur le différé d’amortissement. Pendant la durée de l’opération, vous ne réglez que les intérêts et l’assurance. Au terme de l’emprunt, vous remboursez l’intégralité du capital en une seule fois. Il nécessite d’adosser une opération de placement, le plus souvent une assurance vie, qui servira de garantie.

Definition du credit in fine

Fonctionnement du prêt in fine

Il s’agit d’un mode de financement particulier puisque le capital est remboursé d’un seul coup au terme de l’opération, un peu comme dans le cas d’un prêt relais, mais sur un long terme.

Règlement des intérêts pendant la durée de l’opération

Reglement des interets et de l'assurance jusqu'au termeLa mensualité du prêt in fine est constante pendant toute la durée de l’opération puisqu’en l’absence d’amortissement, le taux d’intérêt s’applique sur le même montant de capital. Il en va de même pour l’assurance emprunteur, quel que soit le mode de calcul (sur le montant emprunté ou sur le capital restant dû).

À noter que l’écart avec un crédit classique est important. À titre d’exemple pour un emprunt de 200 000 € à un taux fixe de 1,25 % sur 20 ans (hors assurance), la mensualité n’est que de 208 € contre 942 € pour un prêt immobilier amortissable.

À savoir : dans le cas d’un achat en VEFA ou d’une construction d’une maison individuelle, les banques proposent parfois aux investisseurs un différé total jusqu’à la livraison du logement. Vous ne réglez ni le capital ni les intérêts. La mensualité ne comprend que l’assurance emprunteur.

Remboursement du capital au terme du crédit

Le crédit est remboursable in fine, c’est-à-dire à la fin de l’opération, en une seule fois. Il est bien sûr équivalent au capital emprunté.

Important : en cas de remboursement par anticipation, vous devez payer des pénalités de 3 % sur la part de capital remboursée.

Nantissement d’un placement au profit de la banque

Placement associe au credit in fineLes prêts immobiliers in fine sont généralement associés à une opération de placement nanti au profit de l’organisme prêteur. On parle également d’adossement. Ce placement permettra à terme de rembourser votre emprunt et vous fera économiser les frais de garantie habituels (hypothèque, IPPD ou caution mutuelle).

Vous pouvez mettre en nantissement une assurance vie déjà existante ou souscrire un nouveau contrat auprès de l’organisme prêteur. À noter que d’autres formes de placement financier peuvent être acceptées.

À terme, la valeur du placement devra couvrir le montant du prêt immobilier. Dans le cas contraire, la banque peut exiger de l’emprunteur une garantie complémentaire.

À savoir : le montant du prêt peut financer jusqu’à 100 % de l’opération, l’investisseur devant toutefois disposer de la trésorerie nécessaire pour payer les frais de notaire.

Souscription d’un nouveau contrat d’assurance vie

Effectuer des versements reguliersLe banquier n’hésite pas à proposer en complément du financement ses propres formules de placement parmi lesquelles l’assurance vie multisupport tient une grande place.

Sachez toutefois qu’ici pas question de chercher à atteindre un bon niveau de performance, car une fois le contrat d’assurance vie adossé au prêt in fine, plus question de prendre le moindre risque.

La banque exige en effet que le capital soit directement placé sur un fonds en euros, l’acte de nantissement interdisant par ailleurs d’effectuer le moindre arbitrage. Toutefois, dans de rares cas elle accepte qu’une partie des fonds soit investie sur un actif financier comportant une part d’actions ou d’obligations.

Adosser une assurance vie

Pour déterminer le capital à adosser au prêt in fine, il faut simuler la valeur à terme du contrat sur la base d’une hypothèse de rendement au taux moyen des fonds en euros. Pour information, sachez que ce taux était légèrement supérieur à 1,80 % en 2018.

Vous pouvez alimenter votre contrat de trois manières :

  1. En effectuant un versement unique.
  2. En effectuant une épargne mensuelle.
  3. En panachant les deux formules : un versement initial plus des versements réguliers.

Délégation de créance sur un contrat d’assurance vie déjà ouvert

Si vous avez déjà un contrat d’assurance-vie, vous pouvez proposer une délégation de créance. Il suffit pour cela de changer la clause bénéficiaire et de faire signer l’acte de nantissement par la compagnie gestionnaire du contrat.

Important : cette solution permet de conserver l’antériorité fiscale du placement.

Les autres types de placement pouvant être adossés au prêt in fine

Il est possible d’affecter d’autres types de placement financier, à condition d’obtenir l’accord de l’organisme prêteur.

  • Les PEA et comptes-titres, dès lors qu’ils sont ouverts auprès de la banque qui octroie le financement et que leur montant est suffisant, c’est-à-dire qu’il tient compte des risques de retournement de marché, peuvent être nantis.
  • Les plans d’épargne populaire (PEP).
  • Les contrats épargne retraite, d’épargne salariale, de capitalisation.
  • Garantie complémentaire au placement financier

Adosser une assurance vie

Garantie complémentaire

Si les sommes mises en nantissement sont jugées insuffisantes, la banque peut vous imposer une garantie complémentaire qui peut être une sûreté réelle : hypothèque ou privilège prêteur de deniers (on parle alors de prêt hypothécaire in fine) ou une caution mutuelle type crédit logement.

Mise en jeu de la garantie

En cas de défaillance, la banque est amenée à mettre en jeu la garantie, c’est-à-dire à procéder au rachat du contrat d’assurance vie. Au cas où la valeur de rachat serait inférieure au montant du prêt immobilier et en l’absence de garantie complémentaire, elle est en droit d’obtenir de l’emprunteur le paiement du capital par voie judiciaire.

Avantages et inconvénients

Avantages et inconvenients

Les avantages de la formule

Optimisation fiscale

L’effet de levier est l’aspect essentiel du mécanisme du prêt in fine. Le montant des intérêts à déduire des revenus fonciers est plus important, ce qui baisse d’autant l’impôt foncier.

Mensualité et effort d’épargne plus faible

La mensualité est plus faible que pour un prêt immobilier classique puisque vous ne réglez que les intérêts, ce qui réduit d’autant, votre effort d’épargne (1).

(1) : correspond à la part prise en charge par l’investisseur pour combler la différence entre le montant des loyers et l’échéance mensuelle.

Économies sur les frais de garantie

Le contrat d’assurance vie servant de garantie au prêt in fine permet de faire l’économie des frais d’hypothèque ou de caution mutuelle.

Meilleur taux de credit immobilier in fine

Rendement de l’assurance vie supérieur au taux du prêt in fine

Les taux de rendement des fonds en euro sont actuellement supérieurs aux taux des emprunts, même si ces derniers sont plus élevés que dans un prêt classique.

Et les inconvénients

Coût du crédit plus élevé

Le coût du crédit est plus important pour la double raison que :

  1. Le taux d’intérêt est plus élevé
  2. Il n’y a pas d’amortissement du capital.

Contrat de placement bloqué

L’acte de nantissement vous interdit de gérer le contrat comme vous le souhaitez. Aucun retrait n’est autorisé et dans la plupart des cas, il vous est interdit de faire des arbitrages.

Taux de crédit plus élevé que sur un emprunt amortissable

Les taux des prêts in fine sont plus élevés que ceux d’un prêt classique. Cette situation se vérifie toujours en 2021 à l’heure ou les taux fixes sont particulièrement bas.

Assurer un pret in fine

Assurance décès invalidité

Le placement mis en nantissement pouvant être débloqué par la banque en cas de décès, on peut légitimement se demander si le contrat d’assurance emprunteur est obligatoire. La réponse dépend à la fois de la qualité du dossier et du montant du placement.

À savoir : seule l’assurance décès-PTIA (1) est exigée pour une opération locative, la banque estimant qu’en cas d’incapacité de travail, les loyers peuvent couvrir en grande partie les échéances de crédit.

(1) : PTIA : perte totale et irréversible d’autonomie.

Le prêt in fine : pour acquérir de l’investissement locatif

Sauf exception, les banques proposent un prêt in fine uniquement pour le financement d’un investissement locatif. Il peut s’agir d’une nouvelle acquisition ou des travaux à effectuer sur un bien immobilier à usage locatif.

Mais les propriétaires bailleurs ne sont pas les seuls à utiliser le dispositif. Les épargnants peuvent également acheter à crédit des parts de SCI ou SCPI grâce au prêt in fine.

Notre avis : le mécanisme étant quelque peu complexe, une étude patrimoniale s’avère nécessaire pour simuler l’impact fiscal et calculer le coût. Elle peut être réalisée par un cabinet en gestion de patrimoine, mais aussi par la banque. Attention toutefois aux courtiers qui ne possèdent pas toujours les connaissances techniques et juridiques pour ce type d’opération.

Résidence principale

Le prêt in fine n’est pas adapté à l’achat de la résidence principale, même si certains peuvent être tentés de ne pas utiliser leur apport. De toute manière, sauf à entretenir des rapports privilégiés avec sa banque et à avoir une bonne capacité de remboursement, vous avez de fortes chances de vous heurter à un refus.

Simulation

Renégociation

Il est possible de renégocier le taux du prêt in fine à tout moment ou vous pouvez demander à le transformer en prêt amortissable.

Voici une simulation de prêt in fine. Vous pouvez utiliser nos calculettes d’épargne pour simuler la valeur acquise de votre contrat d’assurance vie et notre calculette pour simuler votre crédit in fine.

L’exemple chiffré porte sur le l’achat d’un immeuble de rapport de 200 000 € (hors frais de notaire). Les revenus locatifs s’élèvent à 850 € par mois.

Cette simulation ne tient pas compte de l’impact fiscal éventuel, qui dépend des revenus et de la situation patrimoniale et familiale de chacun ni des charges locatives.

Conditions du financement
Montant de l’emprunt 200 000 €
Taux fixe du prêt in fine 1,60 %
Taux fixe du prêt immobilier amortissable 1,25 %
Durée 20 ans
Taux d’assurance (garanties décès, PTIA) 0,35 %
Nantissement
Montant du versement initial de l’assurance vie (1) 100 000 €
Montant des versements réguliers (2) 200 €
Durée du placement 20 ans
Hypothèse de rendement 1,80 %
(1) : pour atteindre un capital de 200 000 € au terme
(2) : mensuel
Tableau comparatif prêt in fine/prêt amortissable
In fine Amortissable
Mensualité 266,67 € 942,27 €
Assurance 58,33 € 58,33 €
Échéance totale 325,00 € 1000,60 €
Épargne mensuelle 200 €
Effort d’épargne Aucun 150,60 €
Total des intérêts 64 000 € 26 114 €
Total des cotisations d’assurance 14 000 € 14 000 €
Coût total du crédit 78 000 € 40 144 €




Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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