Comment financer un projet immobilier locatif ?

Comme de nombreux investisseurs, vous souhaitez réaliser un projet d’investissement locatif pour payer moins d’impôt, disposer de revenus complémentaires pour la retraite grâce aux loyers ou simplement vous constituer un patrimoine immobilier ?
Quels que soient vos objectifs, sachez qu’il est possible d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport avec de bonnes conditions de taux, à condition d’être organisé et de monter un dossier en béton.
Voici nos conseils pour calculer votre capacité d’investissement locatif et trouver le type de financement le plus adapté.

SOMMAIRE

Comment définir mon projet immobilier locatif ?
Quelle est ma capacité d’investissement ?
Quel est le prêt immobilier locatif le plus adapté ?
Comment calculer mon taux d’endettement avec les nouvelles règles ?
Faut-il utiliser mon apport ou financer l’achat locatif à crédit ?
Quelle assurance emprunteur pour mon prêt locatif ?
Dois-je établir un prévisionnel ?
Comment choisir mon statut d’investisseur ?

Préparer un projet d’investissement locatif

Vous devez définir en tout premier lieu votre objectif, car le projet locatif sera différent suivant que vous souhaitez habiter un jour le logement, réaliser une plus-value à court ou moyen terme, diversifier votre patrimoine ou encore disposer d’un complément de revenus au moment de la retraite.

Quel que soit l’objectif poursuivi, un investissement locatif rentable répond aux mêmes exigences et la préparation du projet constitue la première étape du processus d’acquisition immobilière. Elle vous aide à sélectionner le bien, permet de monter un dossier solide et augmente vos chances d’obtenir votre prêt immobilier locatif.

Par ailleurs, s’il s’agit de votre premier investissement locatif et sauf à disposer de moyens suffisants, sachez qu’il est plus facile d’obtenir un crédit pour louer un appartement que pour investir dans un immeuble de rapport.

Enfin, au cas où vous envisagez d’acheter une résidence de loisir, les banques appliqueraient une pondération plus importante sur les locations saisonnières que pour une maison ou un appartement destiné à la résidence principale du locataire.

Important : méfiez-vous des conseils donnés sur les forums spécialisés par des investisseurs en herbe qui se vantent de devenir rentier sans aucun apport et qui expliquent comment financer un projet immobilier locatif. La réalité est toute autre.

Calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Pour accroître vos chances d’obtenir un prêt pour votre achat locatif, présentez à votre banquier un dossier réaliste. Pour cela, vérifiez votre capacité de financement, et ce, avant même de lancer les premières recherches immobilières, ce qui s’avère un peu plus complexe pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale.

D’une part, parce que le taux d’endettement ne s’appréhende pas de la même manière et d’autre part parce que l’investissement locatif doit tenir compte d’aléas supplémentaires comme le risque lié à l’absence de locataire ou l’impact fiscal des loyers sur le revenu global de l’investisseur.

Vous pouvez pour cela utiliser notre calculette capacité d’emprunt.

Contracter un prêt immobilier locatif

Pour un investisseur, emprunter pour louer revient à choisir entre un prêt amortissable classique et un crédit in fine. Ce choix repose sur la stratégie patrimoniale de l’investisseur, mais aussi sur ses moyens financiers.

Sachez par ailleurs, que le recours à un courtier peut s’avérer particulièrement utile, notamment s’il dispose d’un réseau large de partenaires.

À savoir : certaines banques exigent que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale avant d’envisager d’investir dans l’immobilier locatif.

Le prêt amortissable

C’est le type de financement le plus répandu. L’emprunteur rembourse chaque mois une part de capital et une part d’intérêts. Mais si l’immobilier reste un investissement à long terme, notez que les durées proposées par les banques pour un prêt immobilier locatif n’excèdent jamais 20 ans.

Le prêt in fine

Le montage d’un crédit in fine associé à une opération de placement présente un double avantage :

1. Il optimise l’impact fiscal de l’investissement locatif, puisque la part d’intérêts déductibles des loyers est plus importante que pour un prêt amortissable.
2. Il baisse considérablement la mensualité.

Le taux est en revanche plus élevé de 20 % par rapport à un prêt amortissable classique.

Le fonctionnement du prêt in fine est simple. Pendant toute la durée du crédit, l’investisseur ne paie que les intérêts, le capital emprunté étant remboursé au terme. En garantie du prêt locatif, l’investisseur met en nantissement un capital dont le montant s’apprécie en fonction d’une hypothèse de rendement réaliste. Notez que les placements à risque (bourse) ne sont pas autorisés.

Vous pouvez par ailleurs obtenir un prêt in fine pour votre investissement locatif, même si vous ne disposez pas de capital. Il suffit pour cela de réaliser une épargne en parallèle dont le capital à terme servira à rembourser le prêt. Toutefois, seules quelques banques acceptent cette formule.

Sachez enfin qu’une fois le placement nanti, vous ne pourrez plus effectuer de retraits. Si vous détenez un contrat d’assurance vie, vous pouvez toutefois négocier avec la banque la possibilité de réaliser des arbitrages.

Notre conseil : démontrez votre sérieux et votre détermination à mener à bien votre projet en faisant diligence dans le montage du dossier. Remettez les pièces en temps et en heure afin d’éviter des relances inutiles.

Sécuriser l’opération locative avec une assurance de loyer impayé (A.L.I)

Outre la protection qu’elle apporte à l’investisseur en cas de carence ou de vacance locative, l’assurance de loyers impayés est de nature à rassurer l’organisme prêteur contre le risque le plus important de l’investissement locatif : l’absence de locataire.

À savoir : si vous confiez la gestion de la location à une agence, sachez que bon nombre d’entre elles proposent des contrats d’A.L.I en partenariat avec des assureurs permettant d’obtenir des tarifs de groupes, plus compétitifs qu’en adhésion individuelle.

Simulation de prêt immobilier locatif

Voici un comparatif entre les deux types de financement immobilier locatif : prêt amortissable et crédit in fine.

Calcul du taux d’endettement

Ne commettez pas l’erreur de penser que votre projet est neutre parce que les loyers couvrent les mensualités du prêt. Même si l’opération présente un parfait équilibre financier, elle aura un impact négatif sur le taux d’endettement.

Une situation d’autant plus problématique que depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a interdit aux banques le calcul du taux d’endettement différentiel pour l’investissement locatif.

Cette méthode favorable aux investisseurs consistait dans un premier temps à ajouter (ou diminuer) le solde (revenus locatifs générés – charges locatives) et ensuite calculer le taux d’endettement. Autant dire que lorsque l’objectif est de créer un déficit foncier pour optimiser l’impact fiscal, emprunter pour investir devient une tâche particulièrement ardue.

A savoir : au 1er janvier 2021, le HCSF a par ailleurs relevé le taux maximum d’endettement de 33 % à 35 %. Les banques bénéficient d’un taux de dérogation de 20 % du nombre de dossiers annuels dont devraient bénéficier bon nombre de demandes de prêt immobilier locatif.

Les revenus locatifs pris en compte par la banque

Le montant retenu par la banque pour le calcul du taux d’endettement correspond aux revenus locatifs nets, c’est-à-dire une fois déduit l’ensemble des frais et charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, cotisations d’assurance…). En l’absence d’éléments précis, l’organisme prêteur retient généralement 70 % des loyers bruts perçus.

Exemple chiffré

Situation avant investissement locatif

Un couple dispose de 2 800 € de revenus nets mensuels. Il est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse un prêt à hauteur de 650 € par mois. Son taux d’endettement avant opération locative est de 23,2 %.

Projet locatif

Il décide de monter son premier projet immobilier locatif. Son choix se porte sur un appartement ancien dont le prix de vente est de 120 000 € auxquels il faut ajouter 8 500 € de frais de notaire. On part du principe que le loyer est de 830 € et couvre toutes les charges locatives à savoir :

• Le prêt immobilier locatif
• L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• L’assurance de loyers impayés
• La taxe foncière.

Financement de l’opération

Le financement de l’investissement locatif se fait sans apport à hauteur de 110 % avec un prêt immobilier de 128 500 € sur 20 ans à un taux fixe amortissable de 1,35 % et un taux d’assurance de 0,18 % sur capital emprunté ne tenant compte que des garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les mensualités s’élèvent à 631 €, dont 19 € de primes d’assurance.

Impact sur le taux d’endettement

Les revenus pris en compte par la banque sont de : 2 800 + (830 * 70 %) soit 3 381 € et le remboursement des deux emprunts est de 1 281 €. Conséquence logique de l’emprunt immobilier locatif, le nouveau taux d’endettement est de :
(1 281 / 3 381) *100 = 37,88 %.

Analyse de l’investissement locatif

Bien que le loyer couvre la totalité des charges locatives, le taux d’endettement du couple a nettement augmenté et dépasse désormais le seuil autorisé de 35 % ⁽¹⁾. Cette conséquence ne remet toutefois pas en cause l’évidente bonne opération locative. Le dossier entrera probablement dans le champ dérogatoire de la banque et le couple devrait obtenir son prêt immobilier locatif sans trop de difficultés.

Impact fiscal et réintégration des revenus fonciers

Le revenu net foncier reporté à l’annexe nº 2044 est imposé au même titre que les salaires lors de votre déclaration de revenus. Vous devez donc tenir compte de l’impact fiscal sur votre base imposable lorsque vous établissez votre budget prévisionnel.

Pour calculer votre future imposition en fonction de votre régime fiscal, vous pouvez utiliser le simulateur de l’administration fiscale.

À savoir : si le montant des loyers annuels ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et n’avez pas à remplir le formulaire 2044.

(1) : taux maximum légal depuis le 1er janvier 2021.

L’apport personnel dans un investissement locatif

Pour bénéficier au maximum de l’effet de levier, l’idéal serait de financer la totalité du bien avec un prêt immobilier locatif.

Dans la pratique, vous risquez d’être confrontés, comme beaucoup d’investisseurs, aux exigences des banques en la matière. Vous devrez dans la plupart des cas disposer d’un apport de 10 à 20 % du coût d’acquisition hors frais de notaire.

Dans tous les cas, il est conseillé de disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face à des imprévues (réparations, location vide…) et pour blinder l’opération.

La formule pour déterminer le pourcentage d’apport personnel s’établit donc ainsi :

[Montant de l’apport * 100 / (Prix de vente du bien locatif – Frais de notaires)]

À savoir : l’apport minimum exigé est moindre si votre investissement locatif porte sur un bien neuf. Vous bénéficiez en outre de frais de notaire réduits.

L’assurance emprunteur pour un prêt immobilier locatif

Les couvertures ITT (incapacité temporaire de travail) et IPT (invalidité permanente totale) ne sont pas exigées lorsque le prêt immobilier porte sur un investissement locatif.  La couverture porte uniquement sur les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), indispensables pour protéger sa famille.

Important : si une délégation externe peut s’avérer avantageuse, notamment pour les moins de 40 ans, sachez que le mode de calcul sur capital restant dû utilisé par la plupart des assureurs n’aura aucun impact sur un prêt in fine puisque le capital n’est pas amorti.

Etablir un prévisionnel locatif

Les atouts pour obtenir un prêt immobilier locatif reposent avant tout sur la bonne santé financière de l’investisseur (CDI, bonne tenue des comptes, taux d’endettement correct, reste à vivre suffisant…), mais la présentation du projet locatif est un aspect du montage du dossier qu’il ne faut pas négliger.

Établir un budget prévisionnel locatif doit être pensé comme un business plan dont le cahier des charges répond généralement à un triple besoin :

1. Vérifier la rentabilité de l’investissement.
2. Démontrer au banquier que votre montage financier repose sur des données objectives.
3. Prouver que votre demande de prêt immobilier locatif est solide.

Votre budget prévisionnel doit comporter une simulation réaliste des revenus locatifs et des dépenses et s’appuyer sur des éléments comparatifs tels que les loyers pratiqués pour le même type de bien dans le quartier. Vous pouvez pour cela vous appuyer sur les annonces immobilières locales ou les données statistiques de l’INSEE.

Joignez à votre budget prévisionnel toutes les pièces justificatives : taxe foncière du vendeur, annonces de location, simulation d’impact fiscal, devis d’assurance propriétaire non-occupant, etc. Vous montrerez tout votre sérieux et prouverez à votre banquier que vous êtes déterminé à mener à terme votre projet locatif.

Vous trouverez dans notre article tous les détails pour bâtir un prévisionnel locatif efficace et convaincre l’organisme prêteur que le projet est viable.

Choisir le statut d’investisseur-bailleur le plus adapté à votre situation

Acheter pour louer pose la question du statut des acquéreurs, notamment si vous souscrivez le prêt locatif à plusieurs. Le choix dépendra à la fois de votre situation familiale et de vos objectifs patrimoniaux. Voici un petit tableau récapitulatif pour y voir plus clair.