Simulez votre futur prêt immobilier avec notre calculette capacité d’emprunt

Par Louis SERICOLA

Calcul capacite emprunt

Calculer sa capacité d’emprunt a un double avantage : permettre de concentrer vos recherches sur des biens immobiliers accessibles financièrement et préparer les futurs entretiens avec les banques.
Avec notre calculette, vous déterminez en quelques clics le montant maximum de votre futur prêt immobilier.
Vous pouvez ensuite sélectionner gratuitement les meilleures offres de crédit qui pourront confirmer les résultats de votre simulation.
Enfin, prenez le temps de suivre les précieux conseils que nous apportons. Ils vous aideront dans la négociation qui suivra avec votre banquier.


SOMMAIRE

Qu’est-ce-que la capacité d’emprunt ?
Utilisation de la calculette
Profitez des taux bas et comparez les meilleures conditions de prêt
Quels sont les revenus et charges retenus par la banque ?
Limite maximale du taux d’endettement
Incidence du reste à vivre sur la capacité d’emprunt
Lissage vs prêts à paliers
Y a-t-il une durée de remboursement idéale ?

Définition

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque en fonction de votre capacité de remboursement. Son calcul dépend d’une part de votre taux d’endettement et du reste à vivre et d’autre part des deux variables du prêt : taux d’intérêt et durée de remboursement. Ajouté à votre apport personnel, il constitue votre capacité d’achat.

Comment utiliser notre calculette capacité d’emprunt ?

Un calcul en 3 étapes

Les revenus retenus par la banque

Seuls les revenus à caractère certains sont pris en compte. Les APL ou les primes d’intéressement ne sont pas comptabilisées. Reportez les salaires nets mensuels de chaque co-emprunteur. Si vous bénéficiez d’un 13e mois, indiquez-le en choisissant 13 dans le menu déroulant.

Les charges mensuelles

Totalisez les mensualités de vos crédits en cours et inscrivez le montant total. Si vous payez une pension alimentaire, indiquez-la dans « autres charges ». Si vous avez comme projet d’acheter une résidence principale, n’ajoutez pas le montant du loyer.

Les données liées au futur prêt immobilier

Indiquez le taux hors assurance. En effet, l’amortissement du crédit s’effectue sur la base des seuls intérêts d’emprunt. Le taux d’assurance est indiqué par défaut et correspond au taux moyen pratiqué sur les contrats groupes bancaires. Si vous optez pour une délégation externe, sachez que le calcul des cotisations s’effectue le plus souvent sur capital emprunté. Enfin, si vous ne disposez d’aucun apport personnel, mettez 0.

Analyse de la simulation

Les résultats indiquent combien vous pouvez emprunter et vous donnent la mensualité de remboursement correspondante. Elle inclut la cotisation d’assurance, sauf si vous vous avez mis 0 dans la case « taux d’assurance ». Le coût du crédit tient compte uniquement des intérêts du prêt.

Enfin, la calculette dresse automatiquement un tableau de résultats sur différentes durées de 10 à 30 ans. Il constitue une aide à la décision si vous souhaitez augmenter votre capacité d’emprunt en allongeant la durée de remboursement.

À savoir : les simulations sont effectuées dans l’hypothèse d’un prêt à taux fixe, à remboursement constant et sans différé d’amortissement.

Comparez gratuitement les meilleures offres de crédit

Comparer offres de credit

La simulation ne constitue qu’une première étape. Pour savoir précisément combien vous pouvez emprunter, vous devez faire établir un plan de financement par un professionnel.

Si vous souscrivez plusieurs prêts

Il est fréquent de souscrire plusieurs emprunts pour financer un bien immobilier. C’est le cas par exemple si vous bénéficiez d’un PTZ ou d’un prêt action-logement. Par ailleurs, le prêt à taux zéro peut comporter un différé total ou partiel, qui crée des paliers de remboursement.

Tous ces éléments peuvent augmenter ou diminuer votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi il est indispensable d’établir un plan de financement incluant toutes les spécificités des différents prêts.

Si vous passez par un courtier

La plupart des courtiers disposent de logiciels permettant d’établir des plans de financement complexes. Ces outils intègrent toutes les caractéristiques de l’emprunt comme les différés d’amortissement ou le lissage du prêt long et donnent des résultats assez proches de ceux fournis par les simulateurs utilisés par les banquiers.


L’analyse de risque

Les revenus retenus par la banque

Seuls les revenus à caractère certain sont retenus. Les versements aléatoires sont rarement comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement. Ils peuvent toutefois influencer favorablement le banquier. Lorsqu’une partie de la rémunération intègre des commissions, la banque établit une moyenne de la partie variable. Pour ceux qui pratiquent régulièrement l’intérim, l’étude porte sur l’historique d’activité. Si celle-ci est jugée suffisante, il n’y aura pas de problème pour emprunter.

À savoir : les allocations familiales peuvent être comptabilisées tout ou partie si les enfants sont en bas âge.

Les charges

Si votre demande de prêt immobilier porte sur l’acquisition de la résidence principale, le loyer n’est évidemment pas pris en compte. Pour le calcul du taux d’endettement, seuls les crédits en cours sont comptabilisés. En revanche, la banque procède à l’analyse de l’ensemble des charges du couple pour calculer le reste à vivre.

L’apport personnel

Même s’il est possible d’emprunter sans apport, disposer d’un capital établit un meilleur rapport de force et permet de négocier de bonnes conditions de taux. Par ailleurs, parce qu’il diminue le risque du crédit, l’apport personnel permet d’augmenter le montant emprunté.

Le taux d’endettement : une limite à géométrie variable

taux endettement maximum

Si le seuil de 33 % est généralement admis par la plupart des organismes de prêt, Il ne constitue pas le seul élément d’analyse. Votre capacité d’emprunt peut en effet augmenter ou diminuer en fonction de votre situation financière globale. Votre patrimoine, le niveau des salaires et le reste à vivre complètent l’étude.

Le reste à vivre

Élément central de l’analyse de risque de crédit, le reste à vivre correspond à somme d’argent restant en compte, une fois déduit l’ensemble des charges fixes du ménage : prêt immobilier, crédits à la consommation, impôts…

Le solde doit permettre de faire face à l’ensemble des dépenses courantes et assurer l’équilibre du budget. Il varie en fonction de la composition du ménage. Un couple avec 2 enfants à charge n’aura évidemment pas besoin du même montant qu’une personne seule.

Votre capacité d’emprunt sera ajustée en fonction de ce résultat. Elle pourra augmenter si le reste à vivre est confortable.

Lissage des prêts longs

Les prêts bonifiés ont souvent une durée inférieure au prêt principal. Cette différence crée un palier de remboursement qui s’accentue lorsqu’ils intègrent un différé. C’est pourquoi l’utilisation de la calculette de capacité d’emprunt ne constitue qu’une simple estimation qui doit être suivie par une étude plus complète.

Les outils utilisés par les courtiers et les banques permettent d’effectuer un lissage du prêt long, ce qui a pour effet de diminuer la mensualité.


Notre conseil : faites établir deux plans, avec et sans lissage avant de vous déterminer.

Allonger la durée pour augmenter sa capacité d’emprunt

Le choix des durées longues

Il est conseillé d’effectuer plusieurs simulations avant de décider du choix de la durée. N’ayez pas peur de partir sur 20 ou 25 ans. Les Anglo-Saxons ont depuis toujours intégré le fait qu’il faut privilégier un budget équilibré et n’hésitent pas à s’endetter sur des durées très longues.

Attention : le choix de la durée détermine aussi le taux d’intérêt. Celui-ci sera d’autant plus élevé que la durée sera longue. Il en va de même pour le coût du crédit.

Exemple de résultats en fonction de la durée de remboursement

Le tableau ci-dessous montre pour une mensualité de 650 € (hors assurance) le montant maximum du prêt immobilier que vous pouvez obtenir en fonction de la durée de remboursement.

Durée Taux (1) Montant du prêt immobilier obtenu
10 ans 0,70 % 75 500 €
12 ans 0,75 % 89 500 €
15 ans 0,85 % 110 000 €
20 ans 1 % 141 300 €
25 ans 1,25 % 167 400 €
(1) : taux constatés au 18 octobre 2021

À savoir : les durées de 30 ans ont quasiment disparu des grilles bancaires.

N’hésitez pas à utiliser nos autres calculettes pour parfaire votre étude.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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