Quels sont les revenus retenus par la banque pour accorder un prêt immobilier ?

Par Louis SERICOLA

Les revenus comptabilises pour un credit immobilier

Les revenus pris en compte par la banque conditionnent votre capacité d’emprunt et déterminent le montant maximum de votre crédit immobilier. Sachez que certaines ressources ne sont pas comptabilisées alors que d’autres font l’objet d’ajustements. Ces appréciations varient suivant les organismes prêteurs, chacun d’eux ayant ses propres critères d’analyse de risque.
Nos explications pour simuler votre emprunt en fonction de votre situation professionnelle.



Si vous êtes salarié du privé

Salaire net imposable pour le calcul d'un pret immobilierLes ressources d’un ménage s’apprécient en fonction de leur montant, mais également de leur régularité. Le taux d’endettement dépend uniquement des revenus qui sont retenus, l’organisme de prêt excluant toute rentrée d’argent qui ne serait pas contractuellement assurée d’être versée.

Les éléments comptabilisés par la banque

Le salaire

Dans les emprunts à long terme comme c’est le cas pour un crédit immobilier, ce sont vos revenus professionnels qui sont analysés en premier lieu. Seuls les salaires nets sont retenus. Encore faut-il que les éléments qui composent votre rémunération aient un caractère certain et régulier, ce qui est le cas si vous êtes en CDI .

Simuler son pret immobilier

Pour les salariés en contrat à durée déterminée, les intérimaires et les saisonniers la décision se prendra également en fonction des autres critères du dossier. Vous devrez dans tous les cas fournir votre dernier avis d’imposition et les trois derniers bulletins de paye.

Sachez que si une augmentation est prévue, vous devrez prévoir une attestation écrite de votre employeur.

Les commissions

Commissions variablesLes commerciaux rémunérés avec une partie fixe et une partie variable doivent avoir une certaine ancienneté pour permettre d’établir une moyenne sur une période suffisamment longue.

La pratique est courante et ne pose généralement pas de problème particulier, sauf en cas d’écart important d’un mois à l’autre.

Dans ce cas, il est possible que le service d’analyse des risques applique une décote sur la moyenne des commissions perçues sur la période.

Important : la banque fait la distinction entre les primes pour résultats distribuées à titre exceptionnel et les commissions sur vente qui figurent dans le contrat de travail.

Le 13e mois et les primes de vacances

13e moisLeur versement étant régulier et leur caractère contractuel, ils sont intégrés à la rémunération mensuelle pour composer le salaire net annuel qui servira de base de calcul.

Il faut toutefois que les conditions d’octroi figurent au contrat de travail, ce qui est généralement le cas. Dans le cas contraire, vous pouvez demander à votre employeur de vous fournir une attestation ou mieux d’établir un avenant.

Calcul des revenus par la banque

Les revenus locatifs

Revenus locatifsComme pour les rémunérations provenant du travail, la banque ne retient que les loyers nets, c’est-à-dire une fois les charges locatives déduites. Certaines appliquent une décote de l’ordre de 40 % sur les revenus locatifs bruts.

Toutefois, les revenus fonciers n’offrent pas la même sécurité qu’un salaire et les banques leur accordent moins d’importance, notamment dans le cadre d’un nouveau prêt immobilier. Là encore, tout dépendra des autres éléments de votre dossier.

Notre conseil : vous pouvez « sécuriser » les locations en souscrivant une assurance de loyers impayés.

Les allocations

APLLes allocations familiales : elles font parties des revenus, mais peuvent être proratisées en fonction de l’âge des enfants puisqu’elles sont versées au plus tard jusqu’au 20e anniversaire. Autant dire que si votre petit dernier est un adolescent, aucun montant ne sera retenu. Tout dépendra toutefois de la durée de votre prêt immobilier.

L’APL : la loi de finance 2018 avait limité le bénéfice de l’aide à l’acquisition de logements anciens en zone tendue jusqu’au 31 décembre 2019. Malgré la faible économie réalisée et au grand dam des professionnels de l’immobilier, les députés se sont prononcés contre son renouvellement lors d’un vote le 7 novembre 2019 dans le cadre du projet de loi de finances 2020.

Les indemnites chomage

Les pensions alimentaires

Pensions alimentairesElles sont versées à l’un des époux pour l’aider à subvenir aux besoins des enfants et à assurer leur éducation.

La banque s’attachera donc à vérifier, comme elle le fait pour les allocations familiales, que la durée de versement de la pension alimentaire correspond à celle du prêt immobilier et que la prestation fait l’objet d’un paiement régulier.

Les éléments qui ne sont pas comptabilisés par la banque

Les primes exceptionnelles

Primes versees a titre exceptionnelMême si sont versées sur plusieurs années consécutives, les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte par la plupart des organismes de prêt immobilier.

En effet, puisqu’elles ne sont pas contractuelles, rien ne garantit qu’à l’avenir l’employeur continue à les verser.

Les heures supplémentaires

Heures supplementaires faites chaque moisLes heures supplémentaires peuvent être ajoutées au salaire moyen mensuel dès lors que leur rétribution s’effectue de manière régulière et sur une période suffisamment longue.

Toutefois, pour éviter toute surestimation, elles seront mesurées le plus justement possible et dans certains cas pondérées.

Saisonniers et interimaires

Le remboursement des frais professionnels

Remboursement des frais de deplacementIl correspond en principe à des dépenses réellement engagées par le salarié pour réaliser sa mission (frais de déplacement, de repas…).

Les allocations de restauration (ex primes de panier) versées aux salariés qui ne peuvent rentrer à leur domicile pour se restaurer sont exclues même lorsque le montant figurant sur le contrat de travail dépasse la dépense réellement engagée.

Primes d’intéressement et de participation

Avantages en natureLes primes d’intéressement et de participation affectées à un plan d’épargne d’entreprise sont disponibles en cas d’acquisition de la résidence principale mais elles ne sont pas retenues dans le calcul des revenus, compte tenu de leur caractère aléatoire.

En effet, la durée d’un accord d’intéressement est de 3 ans et peut très bien ne pas être renouvelée. Quant au versement de la participation, il correspond à une fraction du bénéfice. Or, en cas de résultat négatif, l’entreprise ne versera aucune prime.

Les autres sources de revenus

Certaines professions bénéficient de gratifications qui, si elles ne figurent pas dans le contrat de travail, n’en sont pas moins rémunératrices. C’est le cas des pourboires ou de certains avantages en nature.

Elles sont rarement admises par la banque mais elles pourront faire pencher la balance en votre faveur si vos moyens sont trop justes.

Important : il va sans dire que si vous êtes au chômage, les indemnités du Pôle Emploi ne pourront en aucun cas permettre d’obtenir un prêt immobilier.

Avantages en nature retenus par la banqueLes revenus de valeurs mobilières

Le fait de détenir un portefeuille boursier peut influencer favorablement l’organisme de prêt, mais sauf à détenir les valeurs dans la banque qui octroie le prêt, il est improbable que ces revenus soient pris en compte, notamment si les fonds sont investis sur des actions ou des OPCVM à risque.

Si vous êtes fonctionnaire

Fonctionnaires et contractuelsLes revenus pris en compte pour obtenir un crédit immobilier sont les mêmes que pour les salariés du privé. Les primes exceptionnelles ne seront pas retenues.

C’est le cas par exemple des primes pour opérations extérieures (OPEX) pour les militaires du fait de leur caractère aléatoire. Toutefois, en cas de missions régulières, leur montant est un plus indéniable pour votre demande de prêt immobilier.

Rappel : les agents non titulaires et les contractuels n’ayant pas le statut de fonctionnaire, le contrat de travail s’apparente à un CDD.

Si vous êtes retraité ou invalide

Calcul des revenus des travailleurs independantsLes pensions de retraite ou d’invalidité étant garanties par l’Etat, rien ne s’oppose à un accord de financement, à condition que l’endettement soit correct. Il en va de même pour les rentes viagères distribuées à partir de contrats d’assurance vie.

En revanche, si vous présentez un risque aggravé de santé, il sera en revanche difficile d’assurer votre prêt immobilier.

Obtenir un pret immobilier avec des minimas sociaux

Si vous êtes travailleur indépendant

Les revenus des intermittents du spectacleSi vous êtes TNS (commerçant, artisan ou profession libérale), vous devez fournir en plus des déclarations de revenus une copie des 3 derniers bilans et les 3 derniers relevés bancaires de l’entreprise. Si vous avez un expert comptable, n’hésitez pas à le solliciter pour établir toute justification écrite qui apporterait des éclaircissements sur votre activité.

Si vous êtes sur un marché porteur avec des résultats en hausse régulière, la banque vous accueillera les bras ouverts. À contrario, si votre activité périclite et si vos revenus sont très irréguliers, il y a fort à parier qu’elle rehaussera son niveau d’exigence en termes de taux d’endettement ou d’apport personnel.

À savoir : les dividendes versés en fin d’année ne sont pas intégrés à la rémunération du TNS dans la mesure où rien ne garantit que l’entreprise continuera à faire des bénéfices.

Si vous êtes intérimaire ou travailleur saisonnier

Les revenus des intermittents du spectacleLe banquier peut apprécier votre situation de 2 manières :

  1. Il juge qu’elle n’est pas suffisamment stable et de ce fait refuse votre dossier.
  2. Au vu des revenus déclarés et de l’historique d’activité sur les dernières années, il estime que vous présentez les mêmes garanties qu’un salarié.

Pour le reste, obtenir un crédit immobilier quand on est intérimaire nécessite que les autres éléments qui composent votre dossier : bonne tenue des comptes bancaires (pas d’incidents de paiement, soldes créditeurs), taux d’endettement et niveau du reste à vivre, taux d’apport personnel soient au vert.

À savoir : si le conjoint bénéficie d’un statut de salarié avec un CDI à la clé, votre propre situation sera analysée avec plus d’indulgence.

Revenus minimums pour obtenir un pret immobilier

Si vous percevez un minima social

Emprunter avec un RSAVous aurez beaucoup de mal à financer votre projet immobilier si vos ressources ne sont constituées que de minima sociaux. La banque risque de considérer (à juste titre ?) que vous êtes en situation de précarité et que les allocations versées par l’État sont d’une part trop justes pour rembourser les mensualités d’un prêt et d’autre part qu’elles doivent servir en premier lieu à assumer les charges du ménage.

D’une manière plus générale, le budget des bas salaires (RSA…) ne permet pas aisément d’accéder à la propriété. Il sera donc impossible d’obtenir un crédit si vous êtes au RSA.

Pour le PTZ

Les revenus pris en compte pour l’attribution du prêt à taux zéro résultent de l’appréciation du montant le plus favorable pour l’emprunteur entre :

  • Le revenu fiscal de référence de l’ensemble des emprunteurs (1)
  • Un neuvième du coût total de l’opération.

(1) : le revenu fiscal de référence correspond au cumul du revenu net imposable provenant du travail (après abattements) et des autres ressources, comme les revenus mobiliers.



Le congé parental

Le congé parental permet aux salariés de mettre « en veille » leur activité professionnelle pour une durée maximale de 3 ans après la naissance d’un enfant.

Même s’il ne s’apparente pas à un arrêt de travail, la banque risque de considérer que vous êtes dans une période d’incertitude et de douter que vous soyez prêt à retourner sur le marché du travail.

L’analyse du reste à vivre

Un haut salaire ou un taux d’endettement inférieur à 33 % ne suffit pas toujours à faire pencher la décision du bon côté. L’analyse globale mène la banque à évaluer le niveau du « reste à vivre ».

Ce dernier correspond au montant restant en compte une fois que toutes les charges ont été payées.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.