En complément des prêts réglementés par l’Etat, de nombreuses collectivités locales proposent aux primo accédants une aide à l’accession sous forme de subvention ou de prêt bonifié.
Les politiques d’urbanisme s’inscrivent dans le PLH (Plan Local de l’Habitat), document central qui implique tous les acteurs locaux : municipalités, agglomérations de communes, promoteurs, banques, bailleurs sociaux, associations.
Voté tous les 5 ans, le PLH fixe les objectifs. Il constitue avec le PLU (Plan Local d’Urbanisme) un document essentiel, permettant de définir les moyens, de fixer les objectifs et de planifier la mise en œuvre de la politique de la ville en matière d’urbanisme.
La mixité sociale, la rénovation des centres historiques, l’augmentation du parc de logements sociaux et l’aide à l’accession à la propriété sont autant de défis qui doivent permettre aux villes de favoriser la mobilité résidentielle, de pérenniser et développer leur habitat en intégrant les nouvelles données de performance énergétique.
Favoriser la primo accession
C’est dans ce cadre que se définissent les politiques d’aides locales à l’accession, distribuées par les villes, les communautés d’agglomération, mais aussi les départements. Ces aides sont toutes cumulables avec celles distribuées par les pouvoirs publics (PTZ +, PEL, CEL et prêt Action-Logement).
L’action des collectivités locales
Les départements
Quelques conseils généraux, à l’instar du Haut-Rhin et des Hauts-de -Seine proposent une aide à l’accession. Toutefois, les exemples sont rares et les départements laissent volontiers les communautés d’agglomération et les villes apporter leur concours aux primo accédants.
L’exemple du Conseil Général des Bouches-du-Rhône et son généreux dispositif d’aide à l’accession pouvant atteindre est un exemple significatif des moyens développés par certains départements pour favoriser la primo accession.
Les communautés d’agglomérations et communautés urbaines
L’intercommunalité s’exprime à travers les Communautés de Communes, les Communautés d’agglomérations et les Communautés urbaines.
Ces Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) gèrent en commun de nombreuses prestations comme l’assainissement ou les transports et mènent parfois ensemble des projets en matière d’habitat.
Elles sont ainsi nombreuses à se montrer actives pour aider les primo accédants à devenir propriétaire de leur logement, comme le montrent les exemples de l’agglomération de Colmar avec le CAC TOIT Colmar ou la communauté du Pays d’Aix.
Certaines se montrent particulièrement généreuses. Ainsi, Reims-Métropole propose une subvention forfaire de 5 000 €. Cette aide peut être complétée par un prêt à taux zéro pouvant atteindre 20 000 €. Les intérêts sont pris en charge par la métropole et versés aux banques partenaires de l’opération.
Les communes
Qu’il s’agissent d’inciter les habitants à s’installer dans un quartier en rénovation, favoriser la mixité sociale ou tout simplement éviter que la population ne s’exile de la commune, la politique en faveur de l’accession à la propriété est particulièrement active dans les grandes villes de France.
Le Logement aidé de la ville d’Hyères ou le Passeport 1er Logement de la ville Bordeaux sont deux exemples qui prouvent que favoriser la primo accession est une préoccupation réelle des élus locaux.
Les aides de l’Etat
Le PTZ plus
Il permet aux primo accédants qui respectent un certain plafond de revenus de bénéficier d’un prêt sans intérêt pouvant financer jusqu’à 40 % du coût total d’acquisition hors frais de notaire. Le logement doit servir de résidence principale au bénéficiaire.
Il peut s’agir :
- D’un bien neuf pour les zones A, A bis et B1
- D’un bien ancien avec au moins 25 % de travaux pour les zones B2 et C
- D’un logement social
- De la remise à neuf d’un local ancien.
En fonction de la situation de l’emprunteur et de la zone géographique, le remboursement du prêt à taux zéro peut être différé de 5 à 15 ans.
Le prêt Action Logement
Depuis 1953, les entreprises (1) participent à « l’effort de construction » à hauteur de 0,45 % de leur masse salariale, auquel il faut ajouter 0,50 % au Fonds National d’Aide au Logement. Devenu Action-Logement en 2010, l’ex prêt patronal permet de bénéficier, sous conditions, d’un prêt complémentaire au taux particulièrement attractif de 1 % :
(1) uniquement par les entreprises de plus de 20 salariés, soit 200 000 cotisants.
- Être primo accédant
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus (PLI)
- Respecter les normes énergétiques (RT 2005 pour le neuf et diagnostic inférieur à D dans l’ancien).
Les prêts issus de l’épargne logement
Si les droits acquis sur les PEL ne permettent pas de bénéficier de taux d’intérêt intéressants (au dessus des taux pratiqués actuellement par le marché), ceux des CEL en revanche restent très compétitifs, d’autant plus qu’il est possible de cumuler les droits acquis par les ascendants ou les descendants.
À savoir : tous les prêts réglementés par l’Etat et les aides locales à l’accession entrent dans le calcul de l’apport personnel.
La notion de mixité sociale
C’est un terme très en vogue lorsqu’on aborde les questions d’urbanisme. Si la mixité sociale ramène en partie à la notion de diversité, elle induit cependant, lorsqu’on aborde les problèmes liés à l’habitat, des questions fondamentales d’éducation et de culture.
Comment faire en sorte que le logement permette de réunir des familles d’horizons différents (âge, origine sociale…) dans une ville et plus précisément dans un quartier et en même temps favoriser les échanges entre les habitants ?
Les PLH tentent de répondre à cette question fondamentale avec les moyens financiers dont dispose chaque agglomération, mais aussi avec les priorités qu’elle a bien voulu faire. Les efforts fournis pour atteindre les quotas de logements sociaux, lutter contre le logement indigne, rénover les quartiers est d’autant plus difficile que l’État n’a pas toujours été présent.
La question de la rénovation urbaine
Les pouvoirs publics orientent toutefois l’action des collectivités locales :
- Le programme national de rénovation urbaine (PNRU) de février 2013 concerne les quartiers prioritaires (ZUS) où logent 4,5 millions de Français. Il porte principalement sur les logements sociaux, qui représentent 60 % des habitations et dont 75 % ont plus de 40 ans.
- D’autres interventions de l’Etat s’inscrivent dans les Contrats Urbains de Cohésion Sociale (CUCS).
Mais d’une manière générale et en dehors des zones sensibles, les PLH déterminent la politique de rénovation urbaine locale.
