Le crédit relais immobilier : comment çà marche ?

Par Louis SERICOLA

Fonctionnement du pret relais

Pour vous aider à comprendre comment fonctionne un prêt relais, nous allons expliquer les deux techniques bancaires utilisées par les organismes prêteurs pour évaluer le montant maximum du prêt en fonction de la valeur estimée du bien immobilier. Puis, à partir d’un exemple simple, nous verrons comment s’effectue le remboursement et calculerons le coût sur plusieurs périodes données.

Sommaire

À qui s’applique le prêt relais ?

Le capital provenant de la vente de l’ancien logement n’étant pas disponible avant que celle-ci soit réalisée, l’emprunteur est confronté à un problème de décalage de trésorerie. Pour résoudre ce problème, les banques ont mis en place un mécanisme dont le principe est simple : vous remboursez le capital emprunté lorsque vous avez effectivement vendu votre ancien logement. Il s’agit donc d’une avance les fonds sur la future revente de votre bien immobilier.

Calcul du montant maximum

Comment calcule-t-on le montant ?

Il existe 2 méthodes de calcul pour calculer le montant maximum. Pour la même valeur de bien, suivant la technique utilisée par l’organisme prêteur, vous disposerez d’un montant plus ou moins important.

Nous allons prendre un exemple simple et évaluer la somme dont vous pourriez disposer. Dans tous les cas, deux éléments vont servir au calcul du capital que consentira à vous prêter la banque :

  1. Application d’un pourcentage sur la valeur du bien, qui varie suivant l’organisme prêteur. Nous partirons sur un taux de 70 % qui correspond à celui que de nombreuses banques acceptent de pratiquer en 2020.
  2. Déduction du capital restant dû.

Pour comparer les 2 résultats, nous allons prendre l’exemple d’un couple d’emprunteurs, propriétaire d’un appartement estimé à 250 000 €, pour lequel il reste un capital restant dû à rembourser de 110 000 €.

Il est d’ailleurs important de noter que le montant du prêt relais est en général considéré comme faisant partie de l’apport personnel, puisqu’en accordant une avance sur le produit de la vente future, la banque tient compte du patrimoine de l’emprunteur.

Méthode de calcul la plus favorable à l’emprunteur

C’est la méthode de calcul la plus favorable à l’emprunteur. La technique consiste à déduire le capital restant dû et à appliquer le pourcentage sur le solde.

Formule : [Valeur expertisée – Capital restant dû] * 70 %

Exemple : [250 000 € – 110 000 €] * 70 % = 98 000 €

Et la moins favorable

Moins intéressante, mais utilisée par de nombreuses banques de réseau, cette technique fonctionne à l’inverse de la précédente. L’organisme prêteur applique d’abord le pourcentage de 70 % sur la valeur du bien, puis déduit le capital restant dû. On constate un écart très important puisque le montant de prêt relais obtenu est inférieur de 33 000 €.

Formule : [Valeur expertisée * 70 %] – Capital restant dû

Exemple : [250 000 € * 70 %] – 110 000 € = 65 000 €

Demande de credit relais

L’expertise du bien

L’estimation de la valeur du bien est une étape essentielle. Elle doit permettre le calcul le plus juste, afin que le montant du prêt relais corresponde à la réalité du marché et permette que l’opération se déroule dans de bonnes conditions. Pour atteindre cet objectif, certaines banques se satisfont d’une simple estimation (en général réalisée par au moins deux agences immobilières), mais la plupart d’entre elles exigent une véritable expertise immobilière réalisée par un cabinet agrée ou un notaire. Elle a le mérite d’éviter à l’emprunteur qu’il ne surévalue le prix du logement et lui donne des indications des conditions du marché.

À savoir : certaines banques prennent le coût de l’expertise à leur charge, mais la plupart vous laisseront régler la facture.

Remboursement

Pendant la période du prêt relais, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts jusqu’à la réalisation définitive de la vente. Il n’y a donc pas d’amortissement. Le capital ne sera remboursé que lorsque celle-ci sera réalisée. C’est ce qu’on appelle la franchise partielle.

À noter que le remboursement par anticipation ne fait pas l’objet de pénalités.

Attention : la durée est généralement courte : un an renouvelable en général une seule fois soit 2 ans au total.

Ce que coûte un prêt relais

Nous allons calculer ce que peut coûter un prêt relais sur plusieurs périodes sur la base d’un taux de 3,40 %, en reprenant les éléments du 1er exemple précédent soit 98 000 € de prêt relais.

Par ailleurs, sachez que vous devrez souscrire une assurance pour couvrir les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité. Nous partons sur la base de 0,34 % du capital emprunté, payable mensuellement.

Important : si vous envisagez de passer par une délégation, sachez que par nature, un prêt relais ne s’assure pas sur la base du capital restant dû, dans la mesure où il n’est pas amortissable.

Durée en mois Intérêts Assurance  Coût total
3  833,01 € 83,30 € 916, 31 €
6 1 666,02 € 166,60 € 1 832,62 €
9 2 499,03 € 249,90 € 2 748,93 €
12 3 332,04 € 333,20 € 3 665,24 €
15 4 165,05 € 416,50 € 4 581,55 €
18 4 998,06 € 499,80 € 5 497,86 €
21 5 831,07 € 583,10 € 6 414,17 €
24 6 664,08 € 666,40 € 7 330,48 €

À noter : la mensualité est identique tout au long de l’opération

Assurer un pret relais

Avantages et inconvénients du différé total

Certaines banques proposent un différé total, c’est-à-dire un report du paiement du capital et des intérêts. Dans certains cas il est même possible de regrouper le prêt relais et les autres prêts immobiliers amortissables, y compris celui sur l’ancien logement et quelquefois même d’y inclure les frais de notaire. Cette solution peut s’avérer avantageuse, car l’emprunteur ne règle que les intérêts jusqu’à la réalisation de la vente, ce qui peut permettre de maintenir le taux d’endettement à un niveau respectable et éviter de se heurter à un refus de prêt. Toutefois, elle entraîne un surcoût puisque les intérêts non réglés sont capitalisés, c’est-à dire sont productifs eux-mêmes d’intérêts.

Le crédit achat revente : une alternative au prêt relais

Une des difficultés à laquelle se heurte l’emprunteur d’un prêt relais tient au calcul du taux d’endettement. Dans la plupart des cas, celui-ci tient compte de trois mensualités:

  1. Tout d’abord, celle qui continue à courir sur l’ancien logement, plus éventuellement les autres crédits en cours
  2. Celle du prêt amortissable (majorité des cas)
  3. Enfin, celle du prêt relais (lorsqu’il n’y a pas de différé total).

Cette situation entraîne souvent un refus de prêt car très rapidement, le taux d’endettement dépasse les limites autorisées.

Pour conserver un taux d’endettement correct il existe, outre la solution du différé total, le mécanisme du crédit achat-revente. Cette technique quelque peu complexe consiste à regrouper l’ensemble des prêts en un seul emprunt amortissable (dont une partie pourra être remboursée sans pénalités) et à ajuster la durée en fonction des possibilités de remboursement de l’emprunteur, plutôt que de recourir à deux prêts pour financer l’acquisition. Malheureusement, seules quelques banques offrent cette possibilité.

Le cas du crédit relais sec

Dans la plupart des cas, le prêt relais vient en complément d’un ou plusieurs emprunts immobiliers. On parle alors de prêt relais associé. Mais il arrive parfois que le montant de l’avance soit suffisant pour financer le prix de la nouvelle acquisition et se satisfasse d’un crédit relais sec. Cette situation n’est pas vraiment appréciée par les banques. D’une part, elles n’ont rien à gagner sur ce type d’opération et d’autre part, elles ne sont pas certaines de fidéliser l’emprunteur qui, contrairement à un prêt amortissable, ne s’engage pas sur la durée. Il se peut donc que les banques que vous mettrez en concurrence ne souhaitent pas faire d’efforts particuliers sur les conditions de taux.

Calculez le montant de votre prêt relais

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.