Calcul et simulation d’un pret modulable

Par Louis SERICOLA

Modulation credit immobilier

Définition

C’est une option du prêt immobilier dont la spécificité est d’offrir à l’emprunteur la possibilité de modifier sa mensualité dans un cadre défini dans l’offre préalable. Cette modularité s’applique aussi bien sur des crédits à taux fixe qu’à taux variable. Cette souplesse répond à un double objectif : permettre aux emprunteurs de faire face aux éventuels imprévus dans la gestion de leur budget et lutter contre la concurrence qui se montre toujours plus innovante en matière de prêt immobilier.


Les avantages et inconvénients de la modularité

Avantages

Faire face à l’imprévu

Cette technique permet de faire face aux imprévus en permettant la baisse ou la suspension du prêt immobilier.

En cas de rentrée d’argent

À l’inverse, le prêt modulable permet d’augmenter la mensualité en cas de rentrées d’argent et par la même de réduire la durée du crédit.

Ainsi l’emprunteur devient véritablement un acteur de son pret modulable. Cette souplesse permet d’anticiper sur les évènements futurs et de garder la maîtrise de son budget.

À savoir : la banque peut s’opposer à une demande d’augmentation des mensualités si elle estime que les revenus de l’emprunteur ne lui permettent pas d’assumer la nouvelle mensualité.

Duree maxi de la suspension

Inconvénients

Clause comportant des frais

Attention: la clause peut comporter des frais. C’est le cas de la plupart des prêts modulables. Il est indispensable de poser cette question lors de l’entretien avec votre conseiller.

Augmentation du coût du crédit

Lorsqu’on fait jouer la modularité du prêt, en cas de diminution des échéances, le coût du crédit augmente automatiquement.

Comment fonctionne la modularité ?

Principe

Le prêt modulable est cumulable avec tous les autres types d’emprunt comme le prêt à taux zéro, le prêt Action -Logement ou le prêt relais. Le principe est simple : à partir d’une certaine durée (en général deux ans), la banque offre la possibilité d’augmenter, diminuer ou suspendre les échéances.

L’incidence de cette variation porte sur la durée de remboursement. Certains prêts modulables permettent de prévoir dès le départ des échéances dégressives. Ce dispositif permet de rembourser plus les premières années et moins les années suivantes.

Il est à signaler qu’il n’est nul besoin de fournir des justificatifs lorsqu’on fait jouer la clause de modularité du prêt.

Frais pret modulable

Limites

  • En principe le prêt modulable n’offre pas la possibilité de modifier la mensualité avant un ou deux ans. Cette durée ou la modularité ne joue pas est variable d’une banque à l’autre.
  • L’amplitude de la modulation est limitée : entre 10 % et 30 % par an suivant les banques. C’est là aussi une question essentielle à poser avant de souscrire le prêt
  • Le nombre de changements possibles par an est également limité. Il faut donc vérifier les limites du pret modulable qui vous est proposé. Là encore, il faut poser la question à la banque.
  • La durée de la suspension ne peut pas excéder 12 mois consécutifs.

Les différentes offres

Un marché devenu concurrentiel

Aujourd’hui, les banques et les établissements de crédit font tous preuves d’ingéniosité pour être concurrentiels sur le marché du pret modulable.

suspendre l'echeance du pret

Des différences importantes

Comme toujours, dès lors qu’il y a une forte concurrence, les différentes propositions de prêt modulable ne sont pas les mêmes. Il est utile de regarder de plus près la rédaction des clauses de modularité.

Les éléments de comparaison des prêts modulables concernent les conditions mêmes des éléments de souplesse. Et nous insistions sur le fait que ces questions doivent impérativement être posées.

  • À partir de quand puis-je moduler mon prêt ?
  • Combien çà me coûtera ?
  • Quelles sont les limites de l’amplitude de modification ?

Le recours au courtier en crédit

Comme vous l’avez constaté, les différences au niveau de l’offre sont telles que le recours à un courtier en crédit immobilier s’avère très utile pour négocier son pret modulable. La preuve, une fois de plus, que la négociation ne se limite pas au seul taux d’intérêt.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.