Comment fonctionne un prêt immobilier modulable ?

Par Louis SERICOLA

Options du pret immobilier modulable

Souple, adaptable et évolutif, le prêt immobilier modulable proposé par la plupart des banques permet d’anticiper sur l’évolution future de votre situation financière, professionnelle ou familiale. Vous pouvez décider à tout moment d’augmenter, diminuer ou reporter le paiement de vos mensualités de remboursement dans les limites fixées à l’offre de prêt.
De quoi vous rassurer et vous aider à gérer votre budget sereinement ? Oui, mais à condition de bien connaître les avantages et les inconvénients des options de modulation, car tout changement en cours de vie du contrat peut engendrer des frais et a des répercussions sur le coût total.
On vous explique en détail comment fonctionne le prêt modulable et vous donnons de précieux conseils pour piloter efficacement votre échéancier.


SOMMAIRE

Définition
Fonctionnement du prêt immobilier modulable
Avantages des options de modulation
Limites et inconvénients
Les banques qui proposent des prêts modulables
Les cotisations de l’assurance emprunteur
Cas du remboursement anticipé partiel
Les questions importantes à poser sur la modularité

Définition

Les prêts modulables sont des crédits immobiliers amortissables classiques dans lesquels figurent des options qui permettent de déroger aux modalités contractuelles initiales. Ces options de modulation s’appliquent aussi bien sur des crédits à taux fixe qu’à taux variable.

Elles confèrent à l’emprunteur un droit de modification de l’exécution du contrat dans un cadre défini dans l’offre préalable. Elles impactent la durée, le taux d’intérêt restant inchangé.

Fonctionnement du pret modulable

Comment fonctionnent les options de modulations ?

Principe

Les prêts immobiliers modulables peuvent financer aussi bien l’achat de la résidence principale, qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif. Ils sont cumulables avec les prêts réglementés par l’État comme le PTZ.

À savoir : les options de modulation ne concernent que les prêts amortissables. Les investisseurs qui souhaitent optimiser l’aspect fiscal en souscrivant un prêt in fine ne peuvent pas bénéficier de cette souplesse.

Le fonctionnement du prêt immobilier modulable est simple. Après un délai d’attente appelé carence, pouvant varier de 12 à 24 mois suivant les offres, l’emprunteur peut demander à utiliser une des trois options de modulation des échéances dans les limites prévues au contrat de prêt :

  1. Augmenter
  2. Diminuer
  3. Suspendre.

Important : lorsque le prêt modulable a été souscrit par plusieurs personnes, la demande doit émaner de l’ensemble des co-emprunteurs.

Les décisions se prennent au cas par cas. Dans le cas d’une diminution ou d’un report du montant des mensualités, vous n’avez pas besoin de fournir de justificatifs. En revanche, en cas d’augmentation, la banque pourra procéder à un nouvel examen de votre situation financière. L’analyse portera sur le taux d’endettement et le reste à vivre après modification.

Augmentation des mensualites

Elle peut parfaitement refuser votre demande si elle estime que la nouvelle échéance dépasse vos capacités de remboursement ou bien si elle dépasse les limites de montant fixées au contrat. En cas d’acceptation, vous recevrez un avenant avec un nouveau tableau d’amortissement.

À savoir : la demande de modulation peut aussi émaner de la banque. Toutefois, cette dernière ne peut pas vous contraindre à modifier vos échéances.

Augmentation

En cas de hausse de salaire ou d’évolution de carrière, l’augmentation de la mensualité permet de réduire la durée de votre emprunt et de réaliser des économies importantes.

À titre d’exemple, prenons un prêt immobilier modulable dont le capital restant dû se monte à 150 000 € sur une durée restant à courir de 15 ans et pour lequel la mensualité se monte à 893 € par mois hors assurance. Augmenter l’échéance mensuelle de 10 %, soit 89 € permettra d’écourter la durée de 18 mois et d’économiser 1093 € sur le coût total du crédit.

À savoir : certaines banques offrent la possibilité de doubler les mensualités. En réglant 2 échéances en une seule fois, cette option permet de réaliser des économies ponctuelles.

Diminution

À l’inverse, en cas de coup dur, si vous vous retrouvez au chômage ou si vous faites face à une diminution de revenus par exemple, baisser les échéances permettra de rééquilibrer votre budget. L’utilisation de cette souplesse n’est pas soumise à une nouvelle étude de risque. Il suffit de respecter la double condition fixée par la banque :

  1. Rester dans l’amplitude de modulation autorisée
  2. Respecter le plafond d’allongement de la durée.


Report des échéances

Cette option du prêt modulable permet de faire face à des difficultés financières temporaires. Le report, comme la diminution a deux conséquences :

  1. Elle rallonge la durée
  2. Elle augmente le coût total.

Sachez que vous pouvez décider à tout moment de revenir à l’échéance initiale. L’utilisation de la suspension reste toutefois très encadrée, les banques limitant le nombre d’utilisations à une ou deux fois par an et imposant un plafond de report total de 24 mois.

Votre mensualité n’est pas pour autant égale à zéro puisque pendant la période de report, vous devez continuer à régler les primes d’assurance.

Notre conseil : avant de décider de reporter le paiement de vos mensualités, faites effectuer plusieurs simulations de modulation pour mesurer son impact sur la durée et le coût du crédit.

Avantages du pret immobilier modulableAvantages

En proposant d’adapter ses remboursements en fonction d’évènements futurs, le prêt modulable permet à l’emprunteur d’être un véritable acteur de son crédit immobilier. Cette fonctionnalité est d’autant plus importante que l’engagement porte sur de longues durées. Les principaux avantages sont :

  • La possibilité de raccourcir la durée et de réaliser des économies importantes dans le cas d’une augmentation
  • Le moyen d’adapter ses remboursements à son budget et permettre de passer un mauvais cap dans les cas d’un report ou d’une baisse des mensualités tout en conservant le même taux.

Limites et inconvénients de la modulation

Les options comportent d’une part plusieurs limites et ont d’autre part des conséquences importantes sur le coût du crédit.

Les limites

Elles varient d’une banque à l’autre et sont détaillées dans l’offre de prêt. C’est un point que vous devez aborder avec votre banquier dès les premiers entretiens.

  • Délai de carence : la plupart des offres de prêt immobilier modulable imposent un délai de carence de 12 à 24 mois. Vous ne pourrez donc pas bénéficier des options avant le 13e ou le 24e mois qui suit la date d’effet du prêt. Par ailleurs, vous disposez d’un nombre d’utilisations annuelles limité le plus souvent à deux fois sur 12 mois glissants. Enfin, sachez que certaines banques n’autorisent la modulation qu’à la date anniversaire du contrat.
  • Amplitude de la modulation : sa limite est exprimée en pourcentage de l’échéance initiale et varie de 10 % à 30 % suivant les banques
  • Allongement de la durée initiale : elle est subordonnée à une double limite : de 3 à 5 ans sans pouvoir dépasser une durée totale prévue à l’offre de prêt.

À savoir : pour modifier la mensualité de votre prêt modulable, vous devez transmettre votre demande de 2 jours à 15 jours (suivant les banques) avant l’échéance.

Les conséquences financières

  • Certaines banques prélèvent des frais à chaque utilisation des options de modulation. Encore une fois, il faut se montrer attentif aux conditions tarifaires des banques et poser les bonnes questions.
  • Contrairement à ce l’on pourrait supposer, le report des mensualités entraine une prorogation d’une durée supérieure à celle de la suspension. Cette conséquence est logique, compte tenu du montant des intérêts non versés pendant la période de report qui sont ajoutés et capitalisés et qui doivent par conséquent être remboursés sur la durée restante.
  • La diminution ou la pause du paiement des mensualités allonge la durée de remboursement avec pour effet mécanique d’augmenter le coût du crédit immobilier.

Quelles banques proposent les options de modularités

Banques qui proposent des echeances modulables

Aujourd’hui, la plupart des banques et établissements de crédit proposent des prêts immobiliers modulables et la forte concurrence incite les acteurs à faire preuve de toujours plus d’ingéniosité.

Au risque de se répéter, discutez des conditions de modulation comme vous le faites avec les autres éléments de la proposition.  À ce titre, le recours à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer utile, ce dernier se chargeant de recueillir tous les détails à votre place.

Quelques exemples de proposition de prêt immobilier modulable
Banques Conditions de modulation
CIC Variations sans aucune limite, à la hausse comme à la baisse. Respect du taux d’endettement en cas d’augmentation.
Option limitée à une fois par an. Allongement maximal de la durée : 2 ans.
Durée de la suspension limitée à 3 mois seulement, renouvelable 4 fois au total.
CRÉDIT AGRICOLE (prêt immobilier FACILIMMO) Pourcentage d’augmentation ou de diminution : 30 % de la mensualité initiale.
Possibilité de doublement d’une mensualité.
Report de 6 mois maximum de la totalité des mensualités de remboursement et d’un an en cas de suspension de la moitié de l’échéance.
De 1 à 2 ans de délai de carence suivant la caisse.
Chaque option est limitée à une utilisation par an.
SOCIÉTÉ GÉNÉRALE Aucuns frais sur toutes les options modulables.
LA POSTE MOBILE Délai de carence de 12 mois. Idem entre 2 modulations.
À la hausse : de 5 à 30 %.  À la baisse : de 15 € à 10 % de l’échéance initiale.

L’assurance emprunteur après utilisation de la modulation

Si vous avez souscrit une assurance sur capital emprunté (cas le plus fréquent du contrat groupe), vous n’avez rien à faire puisque la cotisation d’assurance reste inchangée, même en cas de modification de la mensualité. En revanche, si vous avez opté pour une délégation externe basée sur capital restant dû, vous devez transmettre à l’assureur le nouvel échéancier qui servira au calcul des nouvelles cotisations.


Le cas du remboursement anticipé partiel

La possibilité offerte à l’emprunteur de rembourser tout ou partie du capital restant dû est une disposition légale qui concerne tous les prêts immobiliers. Il ne s’agit donc pas d’une clause de modulation, même si elle permet tout comme le prêt modulable, en cas de rentrée d’argent, de déroger au contrat initial.

Le remboursement anticipé est possible avec un minimum de 10 % du capital restant dû. Contrairement aux options de modulation qui n’impactent que la durée, le remboursement par anticipation partiel peut affecter la mensualité ou la durée de remboursement, au choix de l’emprunteur.

Les frais prélevés par la banque s’élèvent à 6 mois d’intérêt, limités à 3 % du capital restant dû. Comme pour la modulation, la banque va éditer un nouveau tableau d’amortissement que vous devez transmettre à l’assureur en cas de délégation externe.

Questions importantes à poser sur les prêts modulables

Nous insistons sur le fait que les questions suivantes doivent être posées à votre banquier dès le premier entretien.

  • À quel moment puis-je moduler mon prêt ?
  • Combien de fois par an puis-je utiliser les options de modulation ?
  • Quelle est la durée maximale de suspension ?
  • Quel est l’allongement maximal de la durée ?
  • Quels sont les frais prélevés en cas d’utilisation des échéances modulable ?
  • Quelles sont les limites de l’amplitude de modification ?
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.