Devenez propriétaire à Nantes Métropole grâce au dispositif d’accession abordable

Par Louis SERICOLA

Appartement en accession abordable sur Nantes

Pour faire face à la demande toujours croissante de logements, le programme local de l’habitat 2019-2025 de Nantes Métropole a prévu en lien avec les bailleurs sociaux et les promoteurs immobiliers la construction de 700 à 800 logements par an dans le cadre de l’accession abordable.
Ce dispositif destiné aux primo-accédants les plus modestes de l’agglomération nantaise répond à un objectif ambitieux et facilite l’accession sociale à la propriété.

Sommaire

Définition de l’accession abordable
Conditions pour en bénéficier
Acquérir un logement dans le dispositif de la location-accession
Profitez du bail réel solidaire pour baisser la mensualité
Devenir propriétaire de son logement social
Financer l’accession abordable avec un PTZ
Le PLH 2019-2025
Adresses utiles

Définition

La notion d’accession abordable (ou maîtrisée dans certaines métropoles) fait référence aux actions mises en place par l’État et les collectivités locales pour faciliter l’accession sociale des ménages modestes. Suivant la volonté des acteurs et la situation du marché immobilier local, ces aides financières prennent différentes formes.

Le dispositif d’accession abordable de Nantes Métropole regroupe quant à lui trois offres distinctes permettant l’achat d’un logement neuf en location-accession (PSLA) ou via un bail réel solidaire (BRS) et d’un logement social dans l’ancien, qu’il s’agisse de celui occupé par le locataire ou d’un logement vacant.

Beneficier des aides a l'accession de la metropole de Nantes

Conditions d’éligibilité

Conditions pour bénéficier de l'aide de l’agglomération nantaise

 

Pour bénéficier du dispositif d’accession abordable de l’agglomération nantaise, vous devez respecter trois conditions :

  1. Justifier de la condition de primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande.
  2. Respecter le plafond de ressources (voir ci-dessous).
  3. Acquérir le bien à titre de logement principal.

Notez que dans le cas d’une acquisition en couple (marié ou pacsé), ces conditions s’appliquent à chaque co emprunteur.

Plafond de ressources 2021 (PSLA)
Nombre de personnes qui composent le ménage Revenu fiscal de référence de N-2
1 24 683 €
2 32 914 €
3 38 072 €
4 42 187 €
5 et plus 46 291 €

 À savoir : pour le calcul du RFR, il est tenu compte des revenus de chaque personne composant le foyer.

Clause anti speculative de l'aide a l'accession nantaise

Avantages

  1. Clause speculativeVous achetez à des prix plafonnés à 2400 € ou 2500 € par mètre carré, parking inclus, nettement inférieurs à ceux pratiqués par le marché immobilier nantais.
  2. Vous disposez d’un logement neuf = pas de travaux à prévoir.
  3. Vous bénéficiez des labels actuels d’isolation thermique = économies d’énergie.
  4. Vous payez des frais de notaire réduits.
  5. Vous évitez le paiement des intérêts intercalaires, le constructeur ne procédant à aucun appel de fonds jusqu’à la livraison du logement.

Le dispositif de Location-accession (PSLA)

Fonctionnement

Le mécanisme de location-accession est proposé par les bailleurs sociaux et les coopératives HLM de l’agglomération nantaise est réservé aux ménages qui respectent un plafond de ressources et se présente en deux étapes :

  1. Une phase locative d’une durée de 6 à 24 mois pendant laquelle le candidat-acquéreur verse une redevance comportant une part de loyer et une part acquisitive qui constitue un apport personnel qui sera déduit du prix d’achat en cas de levée d’option.
  2. Une phase acquisitive. A ce stade, le bénéficiaire devient propriétaire de son logement.

Financer un logement dans une ZAC de Nantes

Conditions

  • Résidence principale du bénéficiaire.
  • Respect du plafond de ressources PLSA (N-1).
  • Acceptation de la clause anti-spéculative d’une durée de 7 ans à compter du jour de l’acte de vente. Celle-ci est insérée dans l’acte authentique et publiée au bureau des hypothèques. Elle est automatiquement caduque au terme des 7 ans.

Important : la revente avant l’expiration du délai nécessite l’accord préalable de Nantes Métropole et ne peut engendrer aucune plus-value.

Notez que la clause anti-spéculative ne s’applique pas en cas de force majeure comme :

  • Le décès
  • Le divorce ou la rupture du Pacs
  • La mobilité professionnelle
  • L’invalidité
  • La perte d’emploi.

À savoir : la location est possible si les revenus du locataire et le montant du loyer ne dépassent pas un certain plafond.

Avantages pour le bénéficiaire

  • Vous testez sans risque votre capacité à être propriétaire.
  • Vous vous constituez un apport personnel pendant la phase locative (part acquisitive).
  • Vous disposez d’un mécanisme de sécurisation en cas d’accident de la vie (garantie relogement) pendant 15 ans.
  • Vous bénéficiez d’avantages fiscaux : TVA réduite à 5,5% et exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.
  • Votre mensualité est limitée au montant réglé lors de la dernière phase locative
  • Le prix de vente est plafonné à 2 500 €, qui le situe très en dessous du plafond national des prix au mètre carré du neuf qui se situe à 2977 €.
  • Vous payez des frais de notaire réduits.
  • Vous ne réglez pas les intérêts intercalaires.

Le bail réel solidaire

Infographie bail reel solidaire

Fonctionnement

Ce dispositif juridique permet de dissocier le bâtit du foncier. Le principe est simple : un organisme de foncier solidaire(1) se porte acquéreur d’un terrain et désigne un constructeur. Le ménage devient propriétaire des murs et après signature d’un bail de 99 ans, s’acquitte d’une redevance foncière mensuelle.

À savoir : le bail réel solidaire reprend le principe du pass-foncier qui avait été mis en place par l’Etat et qui a pris fin le 31 décembre 2010.

Conditions

  • Respect du plafond de ressource PSLA, le revenu fiscal de référence de N-2 étant fonction du nombre de personnes qui occupe le foyer.
  • Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale.
  • En cas de revente, le nouvel acquéreur doit respecter les barèmes de revenus imposés à l’acquéreur initial et en faire son logement principal.

Avantages du dispositif

  • TVA réduite à 5,5 %.
  • En n’étant pas propriétaire du terrain, prix de vente inférieur de 20 à 50 % au prix du neuf.
  • Mensualité inférieure au prix d’un loyer.
  • Abattement de 30% sur la taxe foncière.
  • Garantie de rachat et de relogement.
  • Aide pour trouver un acquéreur en cas de revente.

(1) : Atlantique Accession Solidaire.

Financer un logement dans une ZAC de Nantes

Acheter un logement social, mode d’emploi

Les bailleurs sociaux mettent régulièrement en vente les biens de plus de 10 ans à un prix attractif. Vous êtes prioritaire pendant un mois à compter de l’annonce si vous êtes locataire du parc social. Ce délai est porté à 2 mois si le logement est vacant. Si aucune personne prioritaire n’est intéressée, la vente est ouverte à tous.

Par ailleurs, vous pouvez vous porter acquéreur de l’appartement HLM que vous occupez. Il suffit de contacter votre bailleur social ou la maison de l’habitat de Nantes.

Le dossier doit être transmis par mail avec toutes les pièces justificatives :

  • Offre d’achat du bien qui vous intéresse.
  • Fiche de renseignement téléchargeable sur le site de Nantes-Métropole Achat : https://www.nmh.fr.
  • Dernier avis d’imposition.
  • Plan de financement établi par un organisme financier ou un courtier en crédit. Ce document doit démontrer votre capacité de remboursement.
  • Dernière quittance de loyer.
  • L’étude se fait par ordre d’arrivée. Une visite du logement sera organisée par le bailleur social uniquement si votre dossier est retenu.

Important : ne transmettez votre dossier que si vous avez collecté toutes les pièces, car seuls les dossiers complets sont étudiés.

Information de l’acheteur

Avant la signature de l’acte, le bailleur social a l’obligation d’informer les candidats sur :

  • Les charges locatives des 2 dernières années.
  • Les travaux effectués lors des 5 dernières années, ainsi que ceux non réalisés au moment de la vente.
  • Si le logement fait partie d’une copropriété : état descriptif de division et règlement de copropriété (Loi ALUR).

Financement d'un logement dans une ZAC de Nantes

Clause de rachat du logement social

Vous bénéficiez d’une clause de rachat pendant 10 ans à compter de l’acte de vente en cas de :

  • Perte d’emploi
  • Rupture de Pacs ou divorce
  • Problèmes de santé

Si vous quittez le logement moins de 5 ans après l’acquisition

En cas de revente

Vous ne pouvez pas réaliser de plus-value. Si le prix de la revente est supérieur au prix d’achat, vous devez reverser la différence au bailleur social.

En cas de location

Vous pouvez louer le logement, mais le montant du loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé par le bailleur social.

À savoir : après 5 ans, la location et la vente sont libres.

Le prêt à taux zéro

Si vous êtes primo-accédant et à condition de respecter le plafond de ressource, vous pouvez financer en partie l’acquisition avec le PTZ. La durée de remboursement varie de 20 à 25 ans en fonction des revenus, avec une période de différé allant de 5 à 15 ans.

Important : aucune condition de zonage n’est requise pour financer l’acquisition d’un logement social avec un prêt à taux zéro. Ainsi, vous pouvez en bénéficier, alors même que les 24 communes de Nantes Métropole sont situées en zone B1.

À avoir : la location d’un logement financé à l’aide du PTZ + de l’Etat est strictement encadrée et n’est possible qu’en cas de force majeure.

Quelques mots sur le PLH de l’agglomération Nantes 2019-2025

Objectifs construction logement de Nantes Metropole

Un cap ambitieux de 6 000 logements neufs par an

Le PLH 2019-2025 de Nantes Métropole fait du logement abordable une priorité et se montre plus ambitieux que son prédécesseur. Faciliter le parcours résidentiel des habitants et anticiper la forte croissance démographique déterminent l’objectif de production annuelle de 6 000 logements neufs, censé couvrir les besoins d’un parc social insuffisant.

Une offre diversifiée destinée à favoriser l’accession sociale

Avec un rythme de 700 à 800 logements proposés en accession abordable dont un tiers de la production est destiné au parc social, le PLH de Nantes Métropole permet aux foyers les plus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale et se montre particulièrement novateur avec la mise en place de l’office foncier solidaire.

Les 24 communes de Nantes Métropole
Basse-Goulaine Bouaye Bouguenais Brains
Carquefou Couëron Indre La Chapelle-sur-Erdre
La Montagne Le Pellerin Les Sorinières Mauves-sur-Loire
Nantes Orvault Rezé Saint-Aignan de Grand
Saint-Herblain Saint-Jean-de-Boiseau Saint-Léger-les-Vignes Saint-Sébastien-sur-Loire
Sainte-Luce-sur-Loire Sautron Thouaré-sur-Loire Vertou

Adresses utiles

  • Direction Générale du Développement Urbain de la Mairie de Nantes : 5, rue Vasco de Gama 44 000 Nantes
    Tél. 02 40 41 59 55
  • Nantes Métropole : 2 Cours du Champ de Mars 44 923 Nantes Cedex 9
    Tél. 02 40 99 48 48
    (du lundi au vendredi de 8h30 à 18h)
  • La Maison de l’Habitant : 12 rue du Président Herriot 44000 Nantes
    Tél. 02 40 89 30 15
    contact@adil44.fr
    du lundi au vendredi (sauf le mardi matin) de 9h à 12h30 et de 13h30 à 17h
  • achat-hlm@nmh.fr 06 38 19 42 94 (pour l’acquisition d’un logement social).
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.