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Comment choisir son courtier en prêt immobilier ?

Moins actifs que dans d'autres pays européens comme l'Angleterre où les courtiers représentent 60% de parts de marché, les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) comme on les appelle désormais représentent en France près de 25% des dossiers de prêt immobilier et sont devenus des acteurs incontournables. Notre dossier complet pour tout savoir de la profession et choisir son courtier sans se tromper.

Son rôle

Pour l'essentiel, le courtier fait la concurrence à votre place. Mais ce serait vraiment réducteur de considérer que son rôle se limite à discuter les conditions de taux. En tant que professionnel du crédit immobilier, ce dernier vous apporte son concours tout au long du déroulement du prêt. Il vous aide à monter le dossier, le dépose dans une ou plusieurs banques et négocie chaque élément

Encore faut-il tomber sur un conseiller sérieux et disponible qui possède les compétences techniques nécessaires et dispose des logiciels professionnels qui lui permettront de réaliser des études de financement intégrant des lissages ou des calculs de différés partiels.
A quoi sert un courtier en pret

Sa relation avec les organismes prêteurs

Pour pouvoir présenter votre dossier à un organisme de crédit, votre courtier doit d'abord signer un mandat avec ce dernier. Cette convention de partenariat a pour objet de préciser les bases de la future relation commerciale et de fixer les obligations de chacun ainsi que les conditions de rémunération.

Ses limites

Très souvent, les courtiers en prêt n'ont pas les compétences juridiques et fiscales pour vous conseiller sur des dossiers complexes comme l'investissement locatif avec montage d'une SCI, le rachat de soulte d'un conjoint ou l'achat immobilier par adjudication. Il est conseillé de se faire assister par un notaire, car certains aspects du financement relèvent de la situation patrimoniale et peuvent avoir des conséquences très importantes.

Les cabinets nationaux

Choisir entre un courtier national et un courtier local
Vous avez le choix entre les grandes enseignes nationales et les courtiers locaux. 
Parmi les grands cabinets, certains n'exercent que via Internet, d'autres assurent une présence physique, d'autres encore proposent à leur client de choisir le type de relation qu'il souhaite. A vous de choisir le type de relation qui vous convient le mieux. 

Si un entretien en agence présente un certain nombre d'avantages, il faut avouer qu'Internet permet de gagner un temps non négligeable. Vous aurez de toute manière à rencontrer le conseiller de la banque à qui vous pourrez poser toutes les questions utiles.

Si les cabinets nationaux exercent parfois une certaine influence grâce à leur important volume de chiffre d'affaires, il faut savoir que tous les courtiers disposent des mêmes grilles de taux. C'est pourquoi, s'il faut faire jouer la concurrence, il n'est pas utile d'en sélectionner plusieurs.

Notre avis : sachez que c'est surtout la qualité de votre dossier qui fera la différence.
Comparer les offres sur Internet

Ab courtage

Fondée par Ari Bitton, cette filiale d'assu2000 réalise 500 millions d'euros de crédit par an. Présente essentiellement sur Internet, elle semble désormais axer son développement à travers des agences physiques et compte pour l'instant une dizaine de bureaux.

ACE

Créé en 1995, ACE est un réseau national avec plus de 50 agences réparties dans tout le territoire et 250 collaborateurs. Il affiche un taux de croissance annuel de plus de 30% et envisage d'ouvrir jusqu'à 120 agences.

Cafpi

Le leader historique du courtage en crédit immobilier a été créé par Elie Assouline en 1971. A partir de 1985, Cafpi s'étend à travers un réseau d'agences dans toutes les grandes villes de France puis dans les années 1990 diversifie ses activités à assurance emprunteur avec VITAE assurance. Désormais le numéro 1 du courtage est présent en Europe, en Grande-Bretagne et au Luxembourg et également au Maroc.

En 2013, Cafpi a négocié plus de 6 milliards d'euros de prêt pour le compte de plus de 33 000 clients. Elle compte 1250 conseillers à travers près de 200 agences.

Empruntis

Créée en mars 2000, filiale du groupe COVEA, Empruntis fait partie des pionniers d'internet. En 2010, le rachat de Broker France marque une étape dans la stratégie du groupe qui souhaite bénéficier désormais d'une présence physique. En 2012, deux agences Broker ont pris le nom commercial " Empruntis, l'agence " qui sera sans doute la marque commerciale dédiée aux futures agences.

Ind&fi

Fondé en 2002 par Pascal Beuvelet, In&Fi Crédits est un réseau national franchisé qui dispose d'une centaine d'agences dans toute la France et plus de 200 conseillers en prêt immobilier et rachat de crédits.

Vousfinancer.com

Créé en 2005 à Grenoble, le réseau Vousfinancer.com compte plus de 100 agences dans toute la France.

Les courtiers locaux

Courtier local
Leur volume d'affaires est certes bien moins important que les grands cabinets, mais les " petits " courtiers ne sont pas pour autant moins efficaces lorsqu'il s'agit de discuter les conditions de votre emprunt. Leur connaissance du marché local ainsi que leur disponibilité sont parfois des atouts face aux grandes enseignes du courtage.

Notre conclusion : qu'il s'agisse d'un cabinet national ou local, attachez-vous à vérifier la compétence de votre interlocuteur et prenez soin de mettre plusieurs courtiers en concurrence. Toutefois, dans la mesure où ils travaillent tous avec les mêmes organismes de prêt, nous vous conseillons de ne signer qu'un seul mandat pour éviter que votre dossier ne se retrouve pas en double ou en triple dans la même banque.

5 questions à poser avant de signer un mandat

Les bonnes questions à poser au courtier
Tous les courtiers en crédit n'ont pas la même efficacité, ne serait-ce que parce que tous les conseillers n'ont pas les mêmes connaissances des techniques bancaires ni la même expérience. Voici quelques questions à poser lors du premier entretien pour vérifier que votre intermédiaire exerce dans la légalité et tester quelque peu ses compétences.

Quel est le montant de vos commissions ?

Tous les intermédiaires en opérations bancaires sont directement rémunérés par la banque qui octroie le prêt. Le taux de commission est généralement de 1% du prêt, plafonné à un certain montant qui dépend qui varie suivant la banque et qui dépend souvent du volume d'affaires réalisé par le courtier.

De nombreux courtiers prennent toutefois des honoraires en plus de la commission bancaire. Cette double rémunération peut s'expliquer par les frais qu'occasionne l'ouverture d'une agence physique. En revanche, ils ne justifient pas lorsque le courtier agit directement d'une plate forme via Internet.

Notre conseil : dans tous les cas, la comparaison ne doit pas s'arrêter à la rémunération. Un courtier en prêt immobilier ne sera pas plus intéressant parce qu'il est gratuit. 

Avec combien de banques travaillez-vous ?

Même si votre intermédiaire peut travailler librement avec toutes les banques, rien ne dit qu'il fera vraiment jouer la concurrence. En effet, certaines banques n'ouvrent pas de nouveaux codes et il est possible que votre conseiller ne puisse présenter votre dossier qu'à seulement quelques partenaires.
Montant de la commission

A quelle catégorie professionnelle appartenez-vous ?

Vous devez savoir si votre intermédiaire agit en tant que courtier proprement dit ou en simplement en tant que mandataire. Dans le premier cas, il pourra contacter tous les organismes de crédit. Dans le second cas il travaillera peut-être avec quelques banques, voire exclusivement avec l'une d'entre elles.

Pouvez-vous me montrer les attestations RC pro et garantie financière ?

La Loi impose que l'intermédiaire en opérations bancaires souscrive une assurance de responsabilité professionnelle. Encore faut-il qu'il soit à jour de ses cotisations. Pour vous en assurer, il suffit de demander à voir les dernières attestations délivrées par l'assureur ou bien l'attestation ORIAS.

Pratiquez-vous également le courtage en assurance ?

Le coût de l'assurance emprunteur est tel qu'il est nécessaire pour que vous y attachiez une grande importance. Le cabinet à qui vous confiez votre dossier doit exercer également en tant que courtier en assurance, ce qui est d'ailleurs généralement le cas, pour mettre le contrat groupe en concurrence.  

La réglementation

reglementation intermediaire en operations bancaires
Longtemps ignorée par les pouvoirs publics, la profession d'intermédiaire en opérations bancaires et en services de paiement (IOBSP) est désormais encadrée par la Loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière

  • Elle réglemente l'accès à la profession.
  • Elle oblige le courtier à avertir le client de tous liens financiers ou de toute obligation de collaboration qui le lierait à un organisme de crédit.
  • Elle classe les cabinets en 4 catégories dans un registre tenu par l'ORIAS.

Les différentes catégories d'intermédiaires

Lors de son installation, l'intermédiaire choisit la catégorie dans laquelle il souhaite exercer. Ce choix va déterminer le type de relation qu'il établit avec ses partenaires bancaires, mais aussi avec son client.

  1. Le courtier proprement dit : travaille librement avec toutes les banques. Il lui est interdit d'avoir une obligation contractuelle de travailler avec l'une d'entre elles.
  2. Le mandataire en opérations de banque et services de paiement : il peut détenir plusieurs mandats. Le mandataire exclusif en revanche ne présente votre dossier qu'au seul organisme avec lequel il collabore.
  3. Le mandataire d’intermédiaire : il est lié à un courtier ou à un autre mandataire (exclusif ou non).

L'inscription à l'ORIAS

Le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS) concerne tous les produits financiers et répertorie tous les professionnels qui commercialisent une opération financière (contrat d'assurance, opérations bancaires, crédit immobilier...). 

Vous pouvez ainsi vérifier que votre courtier en crédit est à jour de ses cotisations d'assurance et plus généralement s'il satisfait à toutes les exigences légales. 
Categorie d'intermediaire

La Loi MURCEF

La loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 dite Loi MURCEF interdit au courtier d'encaisser une somme, à quel titre que ce soit (frais, avance, honoraires...) avant que le prêt ait été débloqué. Vous n'avez donc rien à verser avant la signature de l'acte de vente.

Important : certains conseillers demandent à leur client un chèque d'acompte en précisant que celui-ci ne sera encaissé qu'en cas de déblocage. Cette pratique est illégale et passible d'une forte amende. Nous vous conseillons fortement de refuser. 

Les assurances professionnelles obligatoires

  • L'assurance de responsabilité civile professionnelle concerne tous les courtiers et mandataires. Le niveau minimum de la couverture doit être de 500 000 €. Elle doit être renouvelée chaque année et fait l'objet d'une attestation qui doit être transmise à l'ORIAS.

  • La garantie financière doit être souscrite à hauteur de 115 000 € minimum par les intermédiaires qui se voient confier des fonds.

L'APIC

Les courtiers en crédit sont regroupés depuis juillet 2010 au sein d'une association professionnelle représentative et reconnue par les pouvoirs publics. Elle a été crée par les acteurs principaux du marché dont Cafpi, Empruntis et ABcourtage.

En mai 2013, l'AFIB IMMO, autre groupement, a fusionné avec l'APIC, qui représente désormais plus de 150 cabinets de toutes tailles.

Les points importants à négocier

Negociation du taux
Votre conseiller est un professionnel du financement, rompu aux techniques bancaires, au fait des dernières dispositions légales et possédant une parfaite connaissance des aides à l'accession, y compris celles distribuées par les collectivités locales. Du point vous le supposez. Mais comme vous ne pouvez pas préjuger de sa compétence, il est préférable que vous sachiez comment doit se mener la négociation de votre futur emprunt immobilier.

Le taux

Si vous partez sur un prêt à taux fixe, ce sera facile d'analyser les différentes offres. Attention toutefois de comparer ce qui est comparable. Certaines propositions indiquent un taux avec assurance, d'autres sans assurance, d'autres encore n'affichent que le TEG. 

C'est généralement le taux proportionnel qui est utilisé. Il correspond à la rémunération du prêteur. Le TEG reste cependant l'élément de comparaison le plus objectif, car il tient compte de tous les frais liés au financement.
negocier le taux le plus bas

Les frais de dossier

Même si leur impact sur le coût final est faible, c'est un élément qui doit retenir votre attention, d'autant plus si votre courtier facture des honoraires. En effet, bénéficiant d'une double rémunération (frais de courtage + commission bancaire), il est fort logique qu'il ait pris soin de négocier en amont  une exonération des frais de dossier. C'est généralement le cas d'ailleurs des courtiers nationaux.

Notre conseil : refusez de payer des honoraires + des frais de dossier. Si votre intermédiaire prend des frais de courtage et qu'il n'a pas négocié la gratuité des frais de dossier avec la banque, il est peut être préférable de changer d'intermédiaire.
Negocier les frais lies au credit

Les frais de garantie

Il n'y a pas grand-chose à négocier sur les frais de garantie. Si votre taux d'endettement est en dessous de 33%, il est probable que la banque proposera une caution mutuelle. Dans le cas contraire et en cas de refus de la société de caution, il faudra avoir recours à l'hypothèque, plus coûteuse et plus contraignante.

Les indemnités de remboursement anticipé

Abordez ce point avec votre conseiller dès le premier entretien notamment si vous envisagez une revente dans les années qui suivent l'acquisition. Sachez toutefois que tous les organismes de prêt n'acceptent pas de négocier les frais de remboursement anticipé. Votre courtier devra se tourner vers les banques susceptibles de supprimer les pénalités et être capable de défendre votre dossier

L'assurance emprunteur

courtier en assurance emprunteur
Il est probable que votre intermédiaire exerce également en tant que courtier en assurance, ce qui vous permettra de comparer les conditions du contrat groupe de la banque avec celles proposées en délégation externe. Encore faut-il là encore que le cabinet auquel vous vous adressez travaille avec suffisamment de compagnies d'assurance pour vous faire bénéficier des meilleures conditions du marché, notamment avec les acteurs majeurs du marché.

  • April
  • Afi Esca
  • Alico
  • Cardif assurance
  • Générali
  • Metlife

A savoir : cette liste n'est pas exhaustive. Simplement, en travaillant avec un nombre important de compagnies, votre courtier se donne la possibilité de vous proposer les meilleures offres.
Textes de loi de référence
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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