Ce que contient le guide de Creditas

Vous trouverez dans ce guide des conseils utiles et pratiques pour bien négocier votre crédit immobilier ou votre prêt personnel, comprendre le fonctionnement d'un emprunt, vous familiariser avec les techniques bancaires ou simplement déjouer les pièges. N'hésitez pas à consulter notre dossier spécial prêts réglementés ou la FAQ, classée en catégories, qui permet de trouver bon nombre de solutions à travers toutes les questions posées par nos internautes.

Plus récemment, la Loi MACRON a allongé le délai de rétractation en le portant à 10 jours contre 7 jusqu'alors. D'autre part, le délai n'est réputé avoir démarré que si l'ensemble des documents à joindre (Loi ALUR sur l'achat en copropriété) sont transmis à l'acquéreur. 

Sachez par ailleurs qu'un prêt vous engage sur une longue durée. Il est parfois préférable de reporter un projet immobilier, même s'il vous tient à coeur et même si l'investissement vous semble être une " bonne affaire ".

S'il n'y avait qu'un seul critère à prendre en compte dans un dossier de prêt immobilier c'est bien celui lié aux revenus de l'emprunteur, car il détermine deux ratios essentiels de l'analyse de risque :

Les banques ont durci l'accès au crédit et se montrent désormais plus exigeantes. Les revenus doivent stables et suffisants pour permettre le remboursement des échéances (taux limité à 33 % des salaires et à au ménage de faire face à l'ensemble des charges (reste à vivre).

Un taux d'endettement correct et des revenus stables sont certes indispensables, mais ils ne vous dispensent pas de satisfaire aux autres exigences bancaires et notamment de présenter des comptes bancaires corrects. Certes, un simple découvert bancaire, surtout s'il est autorisé, ne saurait présenter de difficultés, mais si vos trois derniers relevés présentent plusieurs incidents de paiement ce sera sans doute plus compliqué.

Par ailleurs, en analysant vos comptes, la banque juge vos qualités de gestionnaire et cherche à se rassurer sur votre capacité à payer vos charges donc votre faculté à rembourser les échéances du prêt immobilier.

Les primo accédants doivent parfois compter sur l'entraide familiale pour financer leur logement. Le prêt familial est une solution souple et pratique, mais qui nécessite de suivre quelques règles pour éviter une requalification pour donation et surtout qu'un membre de la famille ne vienne contester le bien-fondé de l'aide.

  

L'âge peut également constituer un obstacle pour obtenir un prêt immobilier, notamment lorsque l'emprunteur présente des risques de santé aggravés. Les retraités peuvent toutefois compter sur des revenus garantis par l'État. Un atout qu'apprécie le banquier, d'autant plus que 82 % d'entre eux sont déjà propriétaires de leur résidence principale.

Un dossier peut présenter beaucoup d'atouts, mais se révéler complexe. Ce peut être du à la situation particulière de l'emprunteur, au type d'investissement immobilier ou à un mode de financement particulier. Il faut parfois faire preuve d'imagination pour parvenir à ses fins, le banquier ne faisant pas toujours les efforts pour trouver la meilleure solution.

Vous devrez ainsi lever plusieurs obstacles si vous financez un bien immobilier à l'étranger ou si vous avez votre votre domicile fiscal hors de France. Les caractéristiques de l'emprunt sont bien identiques s mais les exigences bancaires sont toutes autres. La banque aura ainsi du mal à vérifier certaines informations si vous exercez hors de l'hexagone et refusera toute hypothèque sur un bien immobilier situé à l'étranger.

L'exemple des assistantes maternelles est significatif des difficultés que certaines professions peuvent avoir pour accéder à la propriété. De nombreuses banques refusent de prendre en compte leurs salaires, alors même qu'elle dispose d'un CDI et bénéficie de conventions collectives et des mêmes droits que l'ensemble des salariés.

 

A l'instar des pays anglo-saxons, c'est désormais entré dans les habitudes des emprunteurs. Faire appel à un courtier en prêt facilite les choses. Cette démarche est d'autant plus facilitée que la profession est désormais parfaitement réglementée et que les intermédiaires en opération bancaire ont aujourd'hui une représentation professionnelle reconnue.

Lorsque le financement porte sur des travaux d'agrandissement ou de rénovation, le prêt immobilier ne constitue pas la seule solution. Celle-ci peut passer par un crédit à la consommation ou un financement spécifique comme le nouveau prêt avance mutation.

Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, d'amélioration d'un logement visant à favoriser l'autonomie des séniors ou de personnes souffrant d'un handicap ou encore pour lutter contre l'habitat indigne, les propriétaires occupants et propriétaires bailleurs peuvent faire une demande de subvention auprès de l'ANAH (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat).

Par ailleurs sachez que vous pouvez obtenir votre financement ailleurs qu'auprès les organismes spécialisés dans le crédit ou les banques de réseau. En effet, certaines caisses de retraites proposent des prêts pour réaliser des travaux. 

Une bonne compréhension des mécanismes bancaires facilite la discussion avec votre intermédiaire (conseiller bancaire ou courtier en prêt). Elle facilite la lecture des différents documents qui vous seront remis :

Les banques préfèrent financer une résidence principale. Elles se montrent souvent plus exigeantes avec les autres types d'investissement immobilier. C'est le cas principalement de l'investissement locatif pour lequel il est nécessaire de disposer d'un apport personnel au moins équivalent aux frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie.

Qu'il s'agisse des intérêts intercalaires, d'un lissage de prêts ou de la modulation, il est indispensable pour discuter d'égal à égal, de comprendre les bases des techniques utilisés par les banquiers.