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Ce que contient le guide de Creditas

Vous trouverez dans ce guide des conseils utiles et pratiques pour bien négocier votre crédit immobilier ou votre prêt personnel, comprendre le fonctionnement d'un emprunt, vous familiariser avec les techniques bancaires ou simplement déjouer les pièges. N'hésitez pas à consulter notre dossier spécial prêts réglementés ou la FAQ, classée en catégories, qui permet de trouver bon nombre de solutions à travers toutes les questions posées par nos internautes.

Réglementation

En France, le crédit est strictement réglementé contrairement aux pays anglo saxons. L'emprunteur bénéficie de nombreux droits que les dispositifs successifs ont renforcé depuis la première Loi Scrivener de 1978 qui formalisa l'envoi par écrit de l'offre de prêt.

Entrée en vigueur le 31 décembre 1989 pour compléter la Loi Scrivener, la Loi Neiertz fut déterminante dans la lutte contre le surendettement des particuliers. Aujourd'hui, seuls les textes se rapportant à la prévention sont maintenus. Elle a fait place à la procédure de rétablissement personnel.

Avant d'en arriver à de telles extrémités, vous pouvez demander un délai de grâce auprès de l'organisme prêteur et en cas de refus de ce dernier engager une procédure auprès du tribunal d'instance ou de grande instance (en fonction du montant du prêt). La décision est à la libre appréciation du juge et il convient de monter un dossier complet, parfaitement argumenté en joignant toutes les pièces justificatives.
Informations sur le credit
Plus récemment, la Loi MACRON a allongé le délai de rétractation en le portant à 10 jours contre 7 jusqu'alors. D'autre part, le délai n'est réputé avoir démarré que si l'ensemble des documents à joindre (Loi ALUR sur l'achat en copropriété) sont transmis à l'acquéreur. 

Bon à savoir : les documents liés à la copropriété peuvent être désormais dématérialisés.

Négociation

Guide du credit
Négocier un crédit revient à discuter point par point avec l'organisme prêteur. L'erreur serait de se contenter d'obtenir un bon taux d'intérêt. Ne négligez pas les autres éléments à savoir les frais de garanties (hypothèque, privilège prêteur de deniers ou caution mutuelle), l'assurance emprunteur qui représente un élément important du coût total, les pénalités de remboursement anticipé qu'il convient de négocier dès le premier entretien ou encore les frais de dossier.

Il est parfois nécessaire de créer un rapport de force avec le banquier afin de bénéficier des meilleures conditions. Les résultats des négociations dépendent le plus souvent des éléments qui composent le dossier. Plus l'emprunteur dispose d'atouts (situation professionnelle stable, apport personnel important, revenus élevés...) plus ses chances d'obtenir un bon taux sont grandes.

Sachez par ailleurs qu'un prêt vous engage sur une longue durée. Il est parfois préférable de reporter un projet immobilier, même s'il vous tient à coeur et même si l'investissement vous semble être une " bonne affaire ".

Trouver un courtier en pret

Si vous avez un dossier difficile

Lié à des revenus irréguliers ou insuffisants

S'il n'y avait qu'un seul critère à prendre en compte dans un dossier de prêt immobilier c'est bien celui lié aux revenus de l'emprunteur, car il détermine deux ratios essentiels de l'analyse de risque :

  1. Le taux d'endettement
  2. Le reste à vivre.

Les banques ont durci l'accès au crédit et se montrent désormais plus exigeantes. Les revenus doivent stables et suffisants pour permettre le remboursement des échéances (taux limité à 33 % des salaires et à au ménage de faire face à l'ensemble des charges (reste à vivre).

Lié à votre situation financière

Un taux d'endettement correct et des revenus stables sont certes indispensables, mais ils ne vous dispensent pas de satisfaire aux autres exigences bancaires et notamment de présenter des comptes bancaires corrects. Certes, un simple découvert bancaire, surtout s'il est autorisé, ne saurait présenter de difficultés, mais si vos trois derniers relevés présentent plusieurs incidents de paiement ce sera sans doute plus compliqué.

Par ailleurs, en analysant vos comptes, la banque juge vos qualités de gestionnaire et cherche à se rassurer sur votre capacité à payer vos charges donc votre faculté à rembourser les échéances du prêt immobilier.

Les primo accédants doivent parfois compter sur l'entraide familiale pour financer leur logement. Le prêt familial est une solution souple et pratique, mais qui nécessite de suivre quelques règles pour éviter une requalification pour donation et surtout qu'un membre de la famille ne vienne contester le bien-fondé de l'aide.
  
Trouver un financement pour effectuer des travaux

Lié à des cas particuliers

Un dossier peut présenter beaucoup d'atouts, mais se révéler complexe. Ce peut être du à la situation particulière de l'emprunteur, au type d'investissement immobilier ou à un mode de financement particulier. Il faut parfois faire preuve d'imagination pour parvenir à ses fins, le banquier ne faisant pas toujours les efforts pour trouver la meilleure solution.

Vous devrez ainsi lever plusieurs obstacles si vous financez un bien immobilier à l'étranger ou si vous avez votre votre domicile fiscal hors de France. Les caractéristiques de l'emprunt sont bien identiques s mais les exigences bancaires sont toutes autres. La banque aura ainsi du mal à vérifier certaines informations si vous exercez hors de l'hexagone et refusera toute hypothèque sur un bien immobilier situé à l'étranger.
 

Faire appel à un professionnel

A l'instar des pays anglo-saxons, c'est désormais entré dans les habitudes des emprunteurs. Faire appel à un courtier en prêt facilite les choses. Cette démarche est d'autant plus facilitée que la profession est désormais parfaitement réglementée et que les intermédiaires en opération bancaire ont aujourd'hui une représentation professionnelle reconnue.

Financer des travaux

Lorsque le financement porte sur des travaux d'agrandissement ou de rénovation, le prêt immobilier ne constitue pas la seule solution. Celle-ci peut passer par un crédit à la consommation ou un financement spécifique comme le nouveau prêt avance mutation.

Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, d'amélioration d'un logement visant à favoriser l'autonomie des séniors ou de personnes souffrant d'un handicap ou encore pour lutter contre l'habitat indigne, les propriétaires occupants et propriétaires bailleurs peuvent faire une demande de subvention auprès de l'ANAH (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat).

Par ailleurs sachez que vous pouvez obtenir votre financement ailleurs qu'auprès les organismes spécialisés dans le crédit ou les banques de réseau. En effet, certaines caisses de retraites proposent des prêts pour réaliser des travaux

Calcul et simulation

Accession a la propriete
Une bonne compréhension des mécanismes bancaires facilite la discussion avec votre intermédiaire (conseiller bancaire ou courtier en prêt). Elle facilite la lecture des différents documents qui vous seront remis :

  • Proposition commerciale
  • Dossier de prêt
  • Documents d'assurance
  • Offre préalable
  • Tableau d'amortissement

Les prêts bonifiés

En plus de l'Etat avec le PTZ ou ACTION-LOGEMENT et les collectivités locales (communes, agglomérations, départements), certaines grandes entreprises proposent à leur salariés des aides à l'accession. C'est le cas des IEG (entreprises du périmètre historique d'EDF) avec le prêt bonifié destiné aux salariés statutaires. La bonification porte sur le taux et sur l'assurance emprunteur et permet d'obtenir un TEG particulièrement compétitif.

Les acquisitions particulières

Les banques préfèrent financer une résidence principale. Elles se montrent souvent plus exigeantes avec les autres types d'investissement immobilier. C'est le cas principalement de l'investissement locatif pour lequel il est nécessaire de disposer d'un apport personnel au moins équivalent aux frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie.

Le rachat de la soulte

C'est une situation qui n'est pas si particulière que cela puisque la plupart des organismes de prêt financent assez facilement ce type d'opération. En revanche, peu de courtiers connaissent le processus et le mode de calcul de la soulte. Il est d'ailleurs utile de prendre conseil auprès d'un notaire qui de toute manière devra intervenir puisqu'il y aura un acte authentique.

Des modalités de calcul au financement avec ou sans rachat de l'ancien prêt, vous trouverez dans nos différents dossiers de nombreux conseils pour maîtriser le rachat de soulte.

Les autres emprunts à la consommation

De plus en plus à la mode, l'habitat mobile se développe et bénéficie enfin d'une règlementation favorable. Que vous souhaitiez en faire votre résidence principale comme de plus en plus de français ou pour que vous cherchiez un mobile home pour vos loisirs, nous vous proposons un dossier récapitulatif complet présentant des formules de financement particulièrement souples.

Les techniques bancaires

Qu'il s'agisse des intérêts intercalaires, d'un lissage de prêts ou de la modulation, il est indispensable pour discuter d'égal à égal, de comprendre les bases des techniques utilisés par les banquiers.

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