Calcul des frais d’inscription hypothécaires

Par Louis SERICOLA

Cout d'une hypotheque

Elle fait partie des sûretés réelles. Elle sert à garantir le paiement d’une dette, en général un prêt immobilier. Elle confère ainsi au créancier une priorité qui lui permet de vendre le bien sur lequel elle porte si l’emprunteur vient à ne plus rembourser ses échéances. Elle fait l’objet d’un acte authentique et démarre au jour de son inscription au service de formalité foncière (ex bureau de conservation des hypothèques). Notez qu’il est possible d’éviter l’hypothèque en proposant la garantie d’une caution mutuelle.


Fonctionnement

Biens garantis

Elle porte sur un bien immobilier neuf ou ancien, à l’inverse du privilège prêteur de deniers qui ne peut porter que sur des biens existants. Il est ainsi possible d’inscrire une hypothèque sur un bien à venir.

Assiette

L’assiette de calcul est le droit sur l’immeuble qui est mis en garanti et non le bien immeuble lui-même.

Inscription hypothecaire

Défaillance de l’emprunteur

En cas de défaillance, l’hypothèque pourra être réalisée. Elle permettra au créancier, c’est-à-dire l’organisme prêteur, de saisir par voie judiciaire le bien immobilier afin d’être vendu aux enchères publiques.

Le coût

Sachez tout d’abord qu’au moment de l’acquisition, le notaire a publie l’acte authentique au bureau des hypothèques. Ce registre dépendant de la Direction Générale des Impôts gère les fichiers immobiliers et regroupe toutes les informations qui s’y rattachent. En cas d’emprunt, le notaire fait procéder à une inscription permettant au créancier de vendre le bien en cas de défaillance dans le remboursement des échéances. Elle reprend les informations qui figurent dans l’offre préalable de prêt.

Le notaire est chargé de publier l’acte au bureau des hypothèque. Le coût de l’inscription est de l’ordre de 2 % du capital emprunté. Elle comprend :

  • La taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt)
  • Le salaire du conservateur des Hypothèques
  • Les émoluments du notaire
  • La Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
  • Les débours.

Eléments qui permettent de comparer l’hypothèque et la caution mutuelle

Les frais de mainlevée

En cas de remboursement anticipé du prêt, il faudra procéder à la mainlevée de l’inscription de l’Hypothèque. Cette radiation est obligatoire et engendre des frais, car il s’agit d’un acte juridique. Un élément dont il faut tenir compte si vous envisager de revendre rapidement le bien. En la levant, la banque atteste que l’emprunteur a remboursé son prêt.

Mainlevee

La mainlevée est automatique :

  • Un an pour les prêts souscrits avant le 25 mars 2006
  • Deux ans pour les prêts souscrits après le 25 mars 2006.

À savoir : en cas de remboursement partiel du prêt immobilier, le notaire peut procéder à une mainlevée partielle. L’organisme prêteur peut toutefois refuser.

Il faut toutefois s’assurer de l’intérêt d’une demande de levée partielle compte tenu des coûts. Cela peut toutefois être utile en cas de recharge d’hypothèque.

Exemple chiffré

Prenons un exemple sur la base d’un emprunt d’un montant 200 000 € sur 20 ans à un taux de 2,60%, servant à financer l’acquisition d’un logement ancien en France Métropolitaine.

  • Le coût de la garantie s’élèvera à 3050 €.
  • Les frais de mainlevée s’élèveront à 1300 € (en cas de revente anticipée du bien).

 

La caution : une alternative économique

D’autres garanties peuvent être choisies par l’emprunteur. Il est même de plus en plus fréquent que les banques choisissent de passer par des sociétés de caution comme le crédit-logement. Ces sociétés spécialisées constituent aujourd’hui une véritable alternative à l’hypothèque.

Autre garantie possible, le privilège prêteur de deniers est également une sûreté réelle qui est assez semblable, mais qui ne peut être utilisée pour l’achat dans le neuf .


L’hypothèque rechargeable

Fonctionnement

Le principe de l’hypothèque rechargeable consiste à mettre en garantie d’un prêt (immobilier, travaux, consommation…) un bien déjà hypothéqué pour un premier emprunt. Pour qu’elle puisse être rechargée il faut passer une convention lors de l’acte authentique initiale ou demander à votre notaire d’établir un avenant.

Enfin, sachez qu’elle fonctionne pour tous types de crédit, elle ne peut en aucun cas servir de garantie à un découvert bancaire.

Comparaison avec un prêt personnel

Lorsque le montant et l’objet du prêt permettent de contracter un prêt personnel, il faudra vérifier l’intérêt de passer par une hypothèque rechargeable plus contraignante.

Transfert de l’hypothèque

Lorsque la revente d’un bien immobilier précède l’achat d’un nouveau logement, il est possible de demander à la banque un transfert d’hypothèque. Cette solution évite à l’acquéreur d’avoir à payer les frais liés à l’enregistrement . Seuls les honoraires du notaire à prévoir.

Références juridiques

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.