Quelles sont les différences entre une caution mutuelle et une caution privée ?

Par Louis SERICOLA

Choix entre caution mutuelle et personnelle

Lorsque vous contractez un emprunt, la banque exige en contrepartie des garanties. Aujourd’hui, la caution mutuelle remplace l’hypothèque et l’inscription en privilège prêteur de deniers. Il arrive par ailleurs qu’une caution privée soit exigée lorsque la situation financière de l’emprunteur est trop dégradée.

La caution mutuelle

Définition

Le cautionnement mutuel est une forme de garantie immobilière par laquelle la société de caution s’engage par contrat à couvrir tout ou partie de la perte occasionnée par la défaillance de l’emprunteur. Elle entre dans le champ des sûretés personnelles à la différence des sûretés réelles représentées par exemple par l’hypothèque. C’est une convention tripartie impliquant :

  1. Le créancier soit l’organisme prêteur dans le cas d’un crédit immobilier
  2. Le débiteur, c’est-à-dire l’emprunteur
  3. La société cautionnaire.

Garantir un pret avec une caution mutuelle

Mise en oeuvre de la garantie

En cas de défaillance de l’emprunteur, la société de cautionnement va tout d’abord rembourser l’organisme prêteur. Cela n’exempt pas le débiteur de sa dette. Le cautionnaire va toutefois privilégier le dialogue et étudier votre situation personnelle afin de proposer une solution amiable. Si aucune solution n’est trouvé, elle demandera une hypothèque judiciaire qui lui donnera la possibilité de procéder à la vente du bien.

Le principal avantage de la caution bancaire est que sa mise en place est moins onéreuse que celle d’une hypothèque conventionnelle, car il n’est pas nécessaire de passer chez un notaire. Par ailleurs, une partie des frais engagés par l’emprunteur lui seront remboursés lorsque le prêt s’éteindra. A cette échéance, il récupérera environ 70 – 75 % des sommes versées au titre de la caution bancaire. Dans la mesure où ces capitaux ne sont pas réévalués, la somme disponible pourra cependant paraître désuète au bout de 15 ou 20 ans de crédit.

L’autre avantage est qu’en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur n’aura pas à payer des frais de mainlevée qui représentent entre 1 et 2 % du capital restant dû.

Avantages

  • Le coût de la caution mutuelle est plus faible que l’hypothèque, certaines sociétés de caution comme CREDIT-LOGEMENT restituant par ailleurs une partie des cotisations versées (la contribution au Fonds mutuel de garantie).
  • Il n’y aucune formalité à accomplir. C’est la banque qui s’occupe de tout. Elle monte le dossier et le transmet à la société de caution. Votre conseiller suit le dossier et vous informe de la décision finale.
  • La caution mutuelle n’est pas attachée au bien sur lequel elle porte. Cela évite d’avoir à effectuer une mainlevée comme c’est le cas pour une hypothèque. Elle peut aussi être transférée sur un autre prêt immobilier sans aucuns frais supplémentaires.
  • En cas de remboursement anticipé, il n’a pas de frais de mainlevée à régler

Cout de Credit-Logement

Les tarifs des sociétés de cautionnement

Le coût de la garantie mutuelle est composé de deux parties :

  • La commission de l’organisme de cautionnement. Elle rémunère le risque de crédit de l’emprunteur. Cette somme est définitivement perdue.
  • La contribution au Fonds mutuel de garantie, lorsque celui-ci a été mis en place par la société de caution. Elle est restituée à l’emprunteur au terme de l’emprunt si aucun incident n’a été relevé.

Le coût doit être comparé à l’inscription du privilège prêteur de deniers, qui dans bien des cas présente la solution la plus économique, notamment lorsqu’il n’y a pas de frais de mainlevée.

Les différentes sociétés de caution

La société Crédit Logement

Le crédit logement est la société de caution de prêt immobilier la plus connue et la plus utilisée par le réseau bancaire. C’est un établissement financier, filiale d’un grand nombre de grandes banques, crée il y a maintenant plus de 30 ans.

Deux barèmes sont proposés par Crédit Logement :

  • Barème  » classic « 
  • Barème Initio (pour les moins de 37 ans).

Prenons un exemple sur la base du barème  » classic  » pour un crédit immobilier de 200 000 € (la durée et le taux n’intervenant pas dans le calcul). Le coût de la garantie s’élève à 2 500 € dont 1 456 € seront restitués au terme au titre du fonds mutuel de garantie.

Credit logement

La Compagnie Européenne de Garanties et de Caution

L’autre grande compagnie de cautionnement de prêts immobiliers est la Compagnie Européenne de Garanties et de Caution, filiale de Natixis, du groupe des Caisses d’Epargne et Banques Populaires. Elle regroupe les anciennes sociétés de caution SACCEF, SEGI et SOCAMAB.

La caution privée

La caution privée est une autre forme de caution de prêt immobilier. Elle est représentée par une personne physique (un membre de votre famille ou un ami). Comme pour la caution mutuelle, le cautionnaire se substitue à l’emprunteur défaillant pour régler les mensualités à l’organisme prêteur.

Simple

La caution privée simple n’engage pas l’emprunteur. Seule la personne qui s’est portée caution sera sollicitée par l’organisme bancaire en cas de défaillance.

Solidaire

La caution privée solidaire engage la personne qui s’est portée caution au même titre que l’emprunteur. En cas de défaillance, l’organisme bancaire peut s’adresser à l’un ou à l’autre.

La rédaction du document

La caution privée nécessite un acte écrit. C’est un contrat accessoire au contrat principal que constitue le contrat de prêt. Il peut être rédigé soit par :

  • Acte authentique (rédigé par un notaire)
  • Acte sous seing privé. Il est alors signé directement entre la personne qui se porte caution et l’organisme bancaire.


Les différentes personnes désignées dans l’acte de caution sont :

  • La caution, c’est-à-dire la personne qui se porte garant de votre prêt immobilier
  • Le créancier, c’est à dire l’Etablissement prêteur
  • Le débiteur, c’est à dire l’emprunteur.

Il y a des mentions obligatoires que l’acte de caution doit comporter comme :

  • Le montant sur lequel porte l’engagement, qui peut très bien couvrir une partie seulement de l’emprunt
  • La durée de la caution
  • La mention manuscrite prévue par le code de la consommation (article L.313-7).

L’organisme prêteur doit transmettre un exemplaire de l’acte de caution et de l’offre de prêt immobilier au cautionnaire. Il a également un devoir d’information annuel. Il doit ainsi vous indiquer par courrier avant le 31 mars chaque année le montant de la dette (principal et intérêts) et vous rappeler le terme de l’engagement.

Les biens engagés

La caution privée engage tous ses biens, c’est à dire :

  • Les biens personnels (immobiliers, mobiliers…)
  • Les revenus (salaires, pensions…)

L’organisme prêteur pourra ainsi mettre en vente tout ou partie des biens personnels de la caution privée et faire saisir les salaires (sauf minimum légal prévu par la loi).

Notre avis : le cautionnaire engage irrémédiablement son patrimoine. La caution solidaire ne doit en général intervenir qu’en dernier recours, lorsque toutes les autres formes de garanties sont refusées par la banque.

En cas de défaillance de l’emprunteur

En tout premier lieu, en cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de pret immobilier doit vous informer, et ce, dès dans le mois suivant le premier incident non régularisé (art L. 341-1 du Code de la consommation).

Deux situations peuvent être envisagées :

  • Dans le cas d’une caution privée « solidaire », la personne qui s’est portée caution est engagé au même titre que l’emprunteur.
  • Dans le cas d’une caution privée « simple », l’engagement ne portera que sur la personne qui s’est portée caution.

Attention :  il n’est pas rare que l’organisme prêteur demande à la caution privée de renoncer au bénéfice de discussion, ce qui signifie que l’organisme prêteur pourra poursuivre le cautionnaire dès le premier incident de paiement sans effectuer aucune relance auprès de l’emprunteur.

Le cautionnaire pourra ensuite se retourner contre l’emprunteur défaillant en utilisant tous les moyens légaux à sa disposition.

Caution personnelle et solidaire

Terme

L’engagement pris par la caution privée prend fin dans les cas suivants :

  • Au remboursement de l’emprunt ou de son terme
  • Au décès de l’emprunteur ou de la caution si l’acte de caution l’a prévu.

Attention : si l’acte de caution n’a pas prévu l’extinction de la dette au décès de l’emprunteur, ce sont les héritiers qui devront payer en cas de défaillance de l’emprunteur.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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