9 conseils aux retraités pour obtenir un prêt immobilier

Par Louis SERICOLA

Pret immobilier a 60 ans et plus

Avec l’allongement de la durée de vie, le départ à la retraite n’est plus un frein pour réaliser un projet immobilier. Si vous changez de logement comme c’est le cas d’un retraité sur douze d’après une étude de l’INSEE de janvier 2022, achetez une résidence secondaire, réalisez un investissement locatif ou bien d’effectuez des travaux pour adapter le logement, voici 9 conseils pour obtenir un prêt immobilier pour retraités, même sans apport personnel.


Sommaire

  1. Anticipez la baisse de revenus à la retraite grâce à la modularité
  2. Souscrivez 2 crédits immobiliers sur des durées différentes
  3. Faites appel à un courtier qui a l’expérience des prêts immobiliers pour séniors
  4. Gérez le problème de l’âge limite des contrats d’assurance emprunteur
  5. Faites valoir votre statut de retraité pour obtenir un crédit immobilier
  6. Bénéficiez d’un prêt complémentaire de vos caisses de retraite
  7. Proposez une garantie immobilière adaptée à votre situation
  8. Procédez à un rachat de crédits pour séniors et équilibrez votre budget
  9. Exploitez les atouts qu’offre aux retraités le prêt viager hypothécaire

Les avantages de la modularité pour compenser la baisse de revenus

Baisser les mensualites du pret immobilier au depart a la retraite

Si vous empruntez à l’approche de la retraite, une question que le banquier va se poser concerne votre capacité de remboursement : doit-il se baser sur vos revenus actuels en tant qu’actif ou vos sur votre future pension ?

Une réponse qu’apporte la modularité aux futurs retraités qui souscrivent un prêt immobilier après 50 ans, puisque le mécanisme permet de modifier les échéances mensuelles dans une amplitude allant jusqu’à 30 % de l’échéance d’origine.

Une souplesse qui vous permettra de baisser fortement les mensualités au moment de votre départ à la retraite et de compenser la baisse du pouvoir d’achat. L’effort de remboursement sera ainsi plus important pendant les années d’activité.

pret immobilier modulable adapte a l'age

À titre d’exemple, si vous contractez un prêt immobilier à 55 ans pour lequel vous remboursez 850 € par mois pendant 7 ans et en supposant que vous preniez votre retraite à 62 ans vous pourrez baisser votre mensualité de 250 € pour compenser la baisse de revenus.

À noter toutefois que la diminution de la mensualité entraîne un allongement de la durée et par là même une augmentation du coût du crédit.

Notre conseil : demandez à votre conseiller d’établir une simulation adaptée aux séniors, c’est-à-dire qui mesure l’impact financier de la modulation au moment de la retraite.

Souscrivez 2 lignes de crédit immobilier

Reporter l'effort de remboursement sur ses revenus d'actif

Cette technique peu utilisée offre une solution fiable adaptée aux séniors qui contractent un prêt immobilier à 50 ans et plus. Le principe consiste à souscrire deux emprunts sur des durées différentes :

  • Le premier sur la durée maximum choisie dont la mensualité intègre la future baisse du pouvoir d’achat.
  • Le second sur une durée plus courte correspondant à l’âge de départ à la retraite.

Concrètement, cette solution de financement permet de reporter l’effort de remboursement sur la période de vie active puisque les mensualités diminueront automatiquement au terme du 1er prêt immobilier.

Un pret long et un pret court

Exemple chiffré

Un salarié de 52 ans finance l’acquisition de sa résidence principale d’une valeur de 200 000 €. Il dispose d’un apport personnel de 10 % du coût de l’opération plus les frais de notaire et emprunte 180 000 €. Il est prévu qu’il parte à la retraite à l’âge légal à 62 ans.

Plan de financement Conditions Remboursement mensuel avec assurance (2)
Prêt nº 1 de 150 000 € Taux fixe de 0,80% (1) sur 15 ans 935 €
Prêt nº 2 de 30 000 € Taux fixe de 0,60 % (1) sur 10 ans 268 €
Mensualité jusqu’à la retraite : 1 203 €
Mensualité après la retraite : 935 €
(1) : taux moyen constaté en mars 2022
(2) : taux d’assurance sénior (décès et invalidité) : 0,40 %. L’âge imite de l’assurance de prêt immobilier ne sera pas atteinte, puisque l’emprunteur aura 67 ans au terme du second emprunt.

A savoir : s’il s’agit de votre première acquisition, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro.

Faites appel à un courtier en crédit

Courtier en pret immobilier pour seniorsQue vous ayez recours à un cabinet national ou à un courtier local, sachez que tous les courtiers en prêt immobilier signent le même type de convention avec les banques. Les taux négociés par les uns ou les autres sont ainsi les mêmes, quel que soit votre intermédiaire.

En revanche plus les partenariats bancaires sont nombreux (ce qui est le cas des gros cabinets), plus la mise en relation est efficace. Cet aspect est essentiel lorsqu’il s’agit de trouver quel organisme de prêt est le mieux placé pour faire des offres de prêt immobilier à des retraités.

Plan de financement pour retraites

Votre conseiller devra bâtir un plan de financement qui tienne compte des spécificités des séniors c’est-à-dire :

  • Qui intègre la future baisse des revenus si vous n’avez pas encore cessé votre activité.
  • Qui tient compte de la baisse de votre pouvoir d’achat si vous êtes déjà à la retraite.

Sachez qu’il n’existe pas de courtier spécialisé dans les crédits immobiliers aux retraités. La plupart d’entre eux se basent sur l’expérience des dossiers de crédit immobilier de leurs clients séniors.

Notre avis : Obtenir seul des conditions de taux avantageuses une fois passé la soixantaine ne posera aucun problème si vous disposez d’un apport conséquent.

Par ailleurs, privilégiez les cabinets qui exercent également dans le courtage en assurance. Leurs partenariats facilitent la souscription d’une assurance emprunteur couvrant jusqu’à 85 ans ou même 90 ans.

Notre avis : là encore, n’hésitez pas à faire la concurrence, même s’il est inutile de signer un mandat avec plusieurs courtiers. Sachez par ailleurs que certains cabinets prennent des honoraires alors que d’autres se contentent de la commission reversée par la banque.

Comparez les contrats d’assurance emprunteur pour séniors

Garanties assurance emprunteur jusqu'a 90 ans

Limite d'age a l'adhesionSi vous vous demandez jusqu’à quel âge il est possible d’emprunter, sachez qu’obtenir un prêt immobilier à 60 ans ou 65 ans ne pose pas de problème.

Le véritable frein à l’accès au crédit quand on avance dans l’âge réside principalement dans la difficulté d’obtenir une assurance de prêt. D’une part, du fait des taux de cotisation qui restent très élevés et d’autre part de l’âge limite de garantie.

Il arrive même que le total des cotisations dépasse parfois le montant des intérêts d’emprunt. De plus, lorsque le sénior présente des problèmes de santé, il s’expose à des surprimes et/ou des exclusions partielles de garantie.

À partir d’un certain âge, les contrats groupes bancaires sont plus avantageux que les délégations externes du fait de la mutualisation des risques, mais il est quand même conseillé de faire jouer la concurrence et de comparer les taux d’assurance de plusieurs compagnies.

Sachez par ailleurs que les contrats d’assurance labellisés  » séniors  » ne proposent en réalité rien de plus qu’un report de la limite d’âge à l’adhésion ou l’âge maximal de garantie. C’est le cas de compagnies comme AFI-ESCA, AXA, CARDIF (filiale de BNP Paribas), CNP ASSURANCES ou encore METLIFE dont l’âge limite de garantie est repoussé jusqu’à 80, 85 voire 90 ans pour le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Ce sont les seules garanties d’assurance de prêt immobilier exigées pour un retraité. En revanche, si vous êtes encore en activité, vous devez également souscrire aux garanties ITT et IPT (incapacité de travail et invalidité permanente totale), ce qui a pour effet de doubler le montant des cotisations.

Important : Obtenir une assurance de prêt sera d’autant plus compliqué que vous présentez un risque aggravé de santé. Sachez dans ce cas qu’il existe des garanties alternatives. C’est d’ailleurs une des missions de la convention AERAS qui facilite l’accès au crédit de bon nombre de séniors.

Tirez avantage de votre statut de pensionné

Pensions stables et garanties par l'Etat

Être à la retraite présente des atouts et il convient de mettre en avant les nombreux avantages. De nombreuses banques comme le CRÉDIT AGRICOLE, le LCL ou encore LA BANQUE POSTALE proposent des conditions avantageuses pour financer les projets immobiliers des séniors.

Vous n’avez pas d’enfants à charge

À l’inverse des jeunes actifs, le retraité n’a en général plus d’enfants à charge, ce qui augmente son pouvoir d’achat.
Gardez à l’esprit que l’analyse de risque par la banque ne se limite pas au seul taux d’endettement dont le seuil légal est de 35 % depuis le 1er janvier 2020.

Elle se base également sur le reste à vivre (somme restante en compte après paiement des mensualités de crédit). Le montant exigé est moins élevé pour un couple de retraités sans enfants, ce qui améliore de fait sa capacité d’emprunt.

Vos pensions de retraite sont garanties par l’État

À la différence des travailleurs indépendants qui peuvent connaître une baisse d’activité ou des salariés qui peuvent perdre leur emploi, les pensionnés bénéficient de revenus garantis par l’État. La stabilité de vos revenus est une des raisons qui facilitent l’octroi d’un prêt immobilier aux retraités.


Vous êtes propriétaire de votre logement

Si comme 82 % des retraités, vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous disposez d’atouts supplémentaires. D’une part, vous possédez un patrimoine immobilier qui peut servir d’hypothèque et d’autre part vous montrez à la banque qu’ayant déjà souscrit un emprunt immobilier, vous êtes capable d’en assumer la charge.

À savoir : le prêt immobilier hypothécaire peut-être une bonne solution pour les retraités qui rencontre des difficultés pour faire aboutir leur demande. Le coût de la garantie est toutefois plus élevé que la caution bancaire.

Obtenir un crédit complémentaire auprès des caisses de retraite et des mutuelles

Prets des caisses de retraites et mutuellesLes organismes ARRCO et AGIRC ne proposent pas de prêt immobilier aux retraités, mais ils constituent une bonne alternative si vous envisagez de financer des travaux d’aménagement ou de rénovation de faible montant. Encore faut-il avoir la chance de dépendre d’une caisse ou d’une mutuelle qui le propose.

Sachez par ailleurs que les taux de crédit proposés par les caisses de retraite ou les mutuelles sont généralement inférieurs à ceux proposés par les banques, mais les durées de remboursement admises sont celles d’un prêt à la consommation, c’est-à-dire de courte durée (de 12 à 60 mois maximum).

À savoir : les caisses de retraite disposent souvent d’un service de courtage en crédit et la plupart d’entre elles ne prennent pas d’honoraires. Leurs conseillers bénéficient en plus d’une bonne expérience sur les dossiers de crédit immobilier émanant de retraités.

Les retraites proprietaires de leur logement

Proposez une garantie adaptée à votre condition de retraité

Nantissement d’un contrat de placement

Cette solution largement utilisée par les investisseurs dans le cadre d’un prêt in fine consiste à mettre en garantie du prêt immobilier un placement existant. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque soldera la dette à l’aide du placement.

Il n’est pas utile de disposer d’un montant de placement équivalent à celui de l’emprunt puisque le mécanisme de nantissement tient compte des éventuels intérêts à courir sur la période. Ainsi pour garantir un prêt de 150 000 € sur 15 ans, vous devez disposer d’un capital de 115 000 € (avec une hypothèse de rendement de 1,80 %.

Sachez par ailleurs que les contrats d’assurance-vie multi supports investis sur des SICAVS ou FCP ainsi que les comptes-titres ne sont pas acceptés en raison des aléas liés au taux de rendement des supports.

Notre avis : cette solution est d’autant plus appréciée par les banques que vous leur confiez la gestion du placement. Elle prouve également que vous avez su vous constituer une épargne tout au long de votre vie active.

Mise en garantie d’un contrat de prévoyance existant

Contrat de prevoyance

Là encore, la solution est méconnue, mais elle présente bien des avantages. Si vous êtes titulaire d’un contrat de prévoyance souscrit à titre individuel ou collectif dans le cadre d’une entreprise, sachez que vous pouvez changer de clause bénéficiaire à tout moment.

Il vous est donc possible de demander à l’assureur de porter la banque comme nouveau bénéficiaire. Elle constitue une alternative intéressante à l’assurance emprunteur. Encore faut-il que la date limite du contrat ne soit pas inférieure à celle du prêt immobilier.



Procédez à un rachat de crédits pour séniors pour équilibrer votre budget

La manière la plus efficace d’anticiper la baisse des revenus à la retraite consiste à rééquilibrer votre budget. Le rachat de crédits peut s’avérer être une bonne solution si vous avez plusieurs prêts à la consommation. Leur regroupement permettra de n’avoir plus qu’une seule mensualité réduite.

Le regroupement des dettes n’étant pas réservé qu’aux actifs, il est également possible d’effectuer un rachat de crédits si vous êtes déjà à la retraite. Dans les deux cas, l’opération pour tenir compte de la baisse de pouvoir d’achat simplifiera votre budget, et permettra de financer un nouveau projet immobilier.

Demande de rachat de credits pour seniors

Différez le remboursement de vos mensualités avec le prêt viager hypothécaire

Rembourser le pret au deces de l'emprunteurAutant le dire de suite, le prêt viager hypothécaire n’est pas adapté à toutes les situations. Le principe permet certes aux retraités de préserver leur pouvoir d’achat en proposant un différé total du capital et des intérêts jusqu’au décès de l’emprunteur, mais il présente trois inconvénients majeurs :

  1. Les intérêts non payés sont capitalisés et s’ajoutent chaque année au capital emprunté, ce qui augmente considérablement le coût total du crédit.
  2. Le patrimoine transmis aux héritiers se trouve fortement diminué.
  3. L’hypothèque nécessite un acte notarié qui engendre un coût de l’ordre de 7 % du montant emprunté.

À savoir : le PVH peut être versé sous forme de rente viagère. Il constitue alors une alternative à la vente en viager.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.