Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier avec vos enfants, vous devez choisir entre le cadre de la SCI et le régime de l’indivision. Attention toutefois si ces derniers ont moins de 18 ans car le prêt immobilier à un mineur n’est pas autorisé, même avec l’accord des parents.
Associer un mineur à une SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) offre aux membres d’une même famille un cadre juridique idéal pour investir dans l’immobilier. Elle permet d’associer ses enfants mineurs au projet même s’ils ne disposent pas de la capacité juridique. Ce sont les parents (ou les tuteurs) qui prennent toutefois les décisions.
L’objectif est souvent d’ordre successoral. L’enfant mineur devient propriétaire du bien immobilier au prorata des parts dont il dispose. Le capital de la SCI étant en général minime lors de sa création (de l’ordre de 1 000 ou 2 000 €) et progressant dans le temps, il permet de transmettre un patrimoine sans avoir à payer de droits de succession ou de donation.
À savoir : ce schéma, idéal pour l’investissement locatif est parfois utilisé pour l’acquisition de la résidence principale.
Si la SCI emprunte
Une jurisprudence datant de juin 2000 a admis qu’une SCI pouvait souscrire un prêt immobilier alors même que certains de ses associés étaient mineurs, et cela, sans avoir à obtenir l’autorisation du juge des tutelles, car l’emprunt est souscrit par la société civile immobilière et non par les associés eux-mêmes.
Clause de renonciation à poursuivre les associés mineurs
Nous vous conseillons d’insérer une clause dans les statuts de la SCI afin de limiter la responsabilité des associés mineurs à hauteur de leurs apports. Cette disposition doit toutefois être approuvée par l’organisme prêteur. Ce dernier aménagera la clause de solidarité dans l’offre préalable de prêt et précisera que l’associé mineur ne sera pas poursuivi au-delà du montant du capital souscrit.
Notre conseil : ne faites pas porter la limitation sur le capital social, car celui-ci est susceptible d’évoluer.
Cas de jurisprudence
Deux jurisprudences ont rendu des décisions contradictoires et doivent inciter à la plus grande prudence :
- Juin 2000 : la 1ère chambre civile de la Cour de cassation de Versailles a rejeté la demande d’annulation d’un prêt immobilier. Les associés de la SCI estimaient que la banque n’aurait pas dû accepter le financement, car au moment de la souscription, un des associés était mineur et n’avait pas obtenu l’accord du juge des tutelles. La cour a jugé que l’emprunt avait été souscrit par la société qui, en tant que personne morale dispose d’une personnalité juridique distincte de ses associés.
- Septembre 2003 : la Cour de cassation de Chambéry a estimé que la banque avait commis une faute en ne s’assurant pas que les associés mineurs à la SCI bénéficiaient d’une protection suffisante et a condamné l’organisme prêteur.
À savoir : si l’enfant associé est placé sous tutelle, il est nécessaire d’obtenir l’accord du conseil de famille.
Acheter avec ses enfants dans le cadre de l’indivision
Vous pouvez également opter pour le régime de l’indivision, particulièrement simple à mettre en place puisqu’il ne nécessite aucune formalité. Le prêt immobilier devra toutefois être souscrit par les seuls parents. L’enfant mineur sera uniquement co acquéreur du bien.
Si le régime de l’indivision est simple à mettre en place, il pose toutefois la question de la répartition des parts entre indivisaires, car si le co acquéreur ne finance pas le bien à hauteur de sa quotité, il y a un risque de requalification fiscale pour donation déguisée.
La capacité juridique des mineurs
Les enfants mineurs sont juridiquement incapables et placés sous la responsabilité administrative des parents. Ils ne peuvent donc ni ouvrir de contrat bancaire (exception faite du livret de Caisse d’Epargne) ni souscrire de crédit immobilier.
La législation permet toutefois que les mineurs de plus de 16 ans puissent ouvrir un compte bancaire et utiliser des moyens de paiement (chéquier, carte bleue) avec l’autorisation des parents.
Important : la décision d’émancipation est prise par le juge des tutelles sur proposition des parents. Elle permet à l’enfant mineur de plus de 16 ans d’exercer tous les actes réservés aux personnes majeures hormis celle d’emprunter.
