Avantages et inconvénients d’un prêt immobilier à amortissement constant

Par Louis SERICOLA

Formule amortissement constantSommaire

Définition

Le prêt à amortissement constant est un mode particulier de remboursement d’un crédit qui permet d’amortir la même part de capital à chaque échéance de remboursement et induit par conséquent une mensualité variable égale à un montant fixe de capital + une part variable d’intérêt.




À noter d’une part que l’amortissement est plus important les premières années et d’autre part que l’échéance mensuelle (capital + intérêts) est dégressive, contrairement au prêt amortissable classique pour lequel la mensualité est identique sur toute la durée tandis que le capital amorti augmente à chaque remboursement.

Formules

Quel que soit le mode d’amortissement, rappelons qu’une mensualité est constituée :

  • D’une part de capital, correspondant au remboursement partiel de la dette.
  • D’une part d’intérêt, correspondant au bénéfice de la banque.

Formule du pret a amortissement constant

Déterminer la part de capital amorti

Pour calculer l’amortissement contant, c’est-à-dire la même part de capital amorti, il suffit de diviser le capital emprunté par le nombre de mensualités de remboursement.

Am = C / n
Avec Am = Amortissement, C = capital emprunté et n = durée de l’emprunt.

Pour rappel, la formule de l’annuité constante est :

An = C * [t / – (1 – t)-n]
Avec An = annuités, C = capital emprunté, t = taux et n = durée de l’emprunt.

Exemple d'amortissement constant

Déterminer la part d’intérêt

Pour trouver l’annuité de remboursement en fonction de l’annuité précédente, on applique la formule suivante :

Ip = t*[C(n-p+1)] / n
Avec I = Intérêts, p = période considérée, t = taux, C= capital emprunté et n= nombre d’années

Mensualite avec part d'amortissement constante

Avantages et inconvénients dans le cadre d’un prêt immobilier

Le prêt à amortissement constant permet de rembourser une part plus importante de capital les premières années, ce a pour double effet de :

  1. Réduire le coût du crédit.
  2. Raccourcir la durée.

Un avantage intéressant pour les séniors

L’échéance mensuelle étant dégressive, les séniors peuvent anticiper sur la baisse du pouvoir d’achat qui interviendra au moment de la retraite.




 

Mais pas d’intérêt pour les investisseurs

L’amortissement constant est rarement utilisé par les investisseurs, contrairement au prêt in fine. Il faut avouer qu’il n’y a pas une grande différence entre les deux emprunts sur les intérêts à déduire, comme le démontre plus bas notre exemple chiffré.

Et un inconvénient dont il faut tenir compte

Les mensualités de remboursement d’un prêt immobilier à amortissement constant étant plus élevées au départ, la formule sous entend que l’emprunteur dispose de revenus plus importants que dans le cadre d’un emprunt classique.

Par ailleurs, un emprunt à échéance constante facilite la gestion du budget avec une mensualité identique jusqu’au terme, au contraire de l’amortissement linéaire.

Avec la même part de capital amorti

Exemple chiffré

Considérons un prêt immobilier de 200 000 euros sur 15 ans à un taux fixe hors assurance de 1,25 %. Les résultats sont déterminés à partir d’un échéancier de remboursement mensuel. Toutefois, pour faciliter la comparaison des tableaux d’amortissement, une ligne par an seulement est reprise. Nous ne tenons pas compte de l’assurance emprunteur qui n’intervient pas dans l’amortissement du capital, mais qui doit théoriquement s’ajouter à la mensualité.

SI on emprunte sur la même durée, notez qu’il y peu d’écarts entre les deux formules au niveau des intérêts.

Exemple chiffre avec la même part de capital amorti

Mois  Capital de début de période Capital amorti Intérêts  Mensualité
1 200 000 €  1 111,11 € 208,3 € 1 319,44 €
12 187 777,78 € 1 111,11 € 195,33 € 1 306,71 €
24 174 444,44 € 1 111,11 € 181,71 € 1 292,82 €
36 161 111,11 € 1 111,11 € 167,82 € 1 278,93 €
48 147 777,78 € 1 111,11 € 153,94 € 1 265,05 €
60 134 444,44 €  1 111,11 € 140,05 € 1 251,16 €
72 121 111,11 € 1 111,11 € 126 16 €  1237,27 €
84 107 777,78 € 1 111,11 € 112,17 € 1 223,38 €
96 94 444,44 € 1 111,11 € 98,38 € 1 209,49 €
108 81 111,11 € 1 111,11 € 84,49 € 1 195,6 €
120 67 777,78 € 1 111,11 € 70,6 € 1 181,71 €
132 54 444,44 € 1 111,11 € 56,71 € 1 167,82€
144 41 111,11 € 1 111,11 € 42,82 € 1 153,93 €
156 27 777,78 € 1 111,11 € 28,94 € 1 140,05 €
168 14 444,44 € 1 111,11 € 15,05 € 1 126,16 €
1 111.,1 € 
1 111,11 €
1,16 €
1 112,27 €

Difference entre mensualite constante et amortissement constant

Avec la même mensualité (emprunt classique)

Mois  Capital début de période  Mensualité  Capital amorti Intérêts
1 200 000,00 €  1 219,11 € 1 010,77 €  208,33 €
12 188 823,39 €  1 219,11 € 1 022,42 € 196,69 €
24 176 483,85 € 1 219,11 € 1 035,27 € 183,84 €
36 163 989,18 € 1 219,11 € 1 048,29 € 170,82 €
48 151 337,43 € 1 219,11 € 1 061,46 € 157,64 €
60 138 526,62 € 1 219,11 € 1 074,81 € 144,30 €
72 125 554,76 € 1 219,11 € 1 088,32 € 130,79 €
84 112 419,81 € 1 219,11 € 1 102,00 € 117,10 €
96 99 119,74 € 1 219,11 € 1 115,86 € 103,25 €
108 85 652,46 € 1 219,11 € 1 129,89 €  89,22 €
120 72 015,87 € 1 219,11 € 1 144,09 € 75,02 €
132 58 207,84 € 1 219,11 € 1 158,47 € 60,63 €
144 44 226,22 € 1 219,11 € 1 173,04 € 46,07 €
156 30 068,82 € 1 219,11 € 1 187,79 € 31,32 €
168 15 733,44 € 1 219,11 € 1 202,72 €  16,39 €
180 1 217,84 € 1 219,11 € 1 216,57 € 1,27 €

 

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.