Une clause de votre offre de prêt immobilier vous semble illégale ? Nous vous conseillons de lire ce dossier. Vous y trouverez les recommandations de la commission des clauses abusives, la liste noire établie par la Loi de Modernisation de l’Economie ainsi que les résultats édifiants d’une enquête menée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes auprès des banques et courtiers en crédit.
Définition
Défini à l’Article L132-1 du Code de la consommation, au seul profit du consommateur, son caractère illicite s’apprécie au regard du déséquilibre qu’elle est susceptible de créer.
Les listes établies par le Décret du 18 mars 2009
La liste noire
Le Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 a dressé une liste de 12 clauses considérées comme abusives. Si votre offre de prêt comporte une condition figurant dans cette « liste noire« , son effet est nul et vous pouvez demander sa suppression pure et simple.
Elles ne sont pas toujours applicables telles quelles à un crédit, mais voici quelques exemples que nous avons rendus transposables au contrat de prêt. Vous trouverez le lien vers le décret en fin de page.
- Acceptation à des clauses qui ne figurent pas dans le contrat et dont il n’aurait pas connaissance.
- Limitation des obligations de l’organisme prêteur d’honorer ses engagements contractuels.
- Possibilité donnée à l’organisme prêteur de modifier unilatéralement un des termes du contrat de prêt.
- Interdiction à l’emprunteur de rembourser par anticipation tout ou partie du capital restant dû.
La liste grise
Même si elles ne sont pas strictement interdites par la Loi, les clauses figurants dans cette « liste grise » sont présumées abusives. Voici quelques exemples applicables aux emprunts.
- Frais de remboursement anticipé supérieurs aux indemnités maximums prévues par la Loi.
- Limitation ou suppression des droits de l’emprunteur de recourir à la justice en cas de litige.
Important : si une clause figurant dans une des deux listes est insérée dans votre contrat de prêt, c’est à la banque d’apporter la preuve qu’elle ne comporte aucun caractère illicite.
Recommandations de la commission des clauses abusives
La CCA est placée sous l’autorité du Ministre de la Consommation. Elle est composée de juristes (magistrats et professionnels du droit), d’associations de consommateur et de représentants de professionnels. Elle se réunit régulièrement pour donner son avis, notamment sur demande des juges mais elle répond également aux courriers des associations de consommateur.
A savoir : le rôle de la CCA se limite à émettre un avis mais ses recommandations sont très souvent suivies par les juges.
Dans ses recommandations n° 04-03 parues au BO du 30/09/2004 la commission des clauses abusives (CCA) liste 7 conditions illicites pouvant figurer dans un contrat de prêt.
Sur les frais et pénalités
La commission estime que toute disposition écrite prévoyant que les frais et pénalités résultants d’une procédure juridique seront supportés en totalité par l’emprunteur est contraire à l’Article 696 du Code de procédure civile qui laisse seul au juge le soin d’apprécier à qui revient le paiement des frais de justice.
Sur les taux variables
Obligation est faite à la banque d’informer l’emprunteur suffisamment à l’avance pour lui permettre de faire jouer en connaissance de cause une des options prévues dans sa clause de variation. La CCA juge arbitraire que sans réponse de l’emprunteur l’organisme prêteur applique une option par défaut alors même qu’elle fait défaut à son devoir d’information.
Sur la compensation
La banque peut compenser les sommes dues au titre du prêt immobilier avec celles dont elle serait à son tour redevable auprès de l’emprunteur (livrets d’épargne, compte bancaire). Toutefois, la commission estime qu’associée à une obligation de domiciliation de revenus étendue à toutes les créances cette clause rend inégale la situation de l’emprunteur par rapport à l’ensemble des autres créanciers.
Sur la domiciliation de revenus
Nous vous invitons à lire l’important dossier que nous avons consacré sur l’obligation de domicilier ses revenus en contrepartie d’un crédit immobilier.
Sur la défaillance de l’emprunteur
Le montant des frais et taxes exigés par la banque suite à une défaillance dans le paiement des échéances doit faire l’objet d’une justification. L’absence dans de cette obligation contrat peut en effet laisser supposer que l’organisme prêteur pourrait s’exempter de justifier le montant à payer.
Sur l’exigibilité immédiate du capital restant dû
La banque peut prononcer la déchéance du terme du prêt immobilier s’il ne remplit pas une des obligations du contrat, s’il a fourni de fausses informations ou s’il ne rembourse plus ses mensualités.
Même si la possibilité de déchéance du prêt n’est pas forcément remise en cause, la CCA estime que laisser la capacité d’apprécier les cas d’exigibilité par anticipation au seul prêteur est de nature à créer un déséquilibre entre les parties, car cela laisse supposer que l’emprunteur n’aurait pas le droit de recourir à la justice pour s’opposer à la décision de l’organisme prêteur.
Sur le choix du tribunal en cas de litige
La commission estime que le choix des tribunaux compétents est arbitraire lorsqu’il résulte de la seule décision de la banque.
Que faire si votre contrat de prêt comporte une clause abusive ?
Précisons tout d’abord qu’une clause ne doit pas être considérée comme abusive au seul prétexte qu’elle est contraire à ses intérêts. Un contrat engage les deux parties et une résiliation unilatérale peut être sanctionnée si le motif qui l’entraîne n’a pas été prévu.
Le caractère illicite d’un élément du contrat de prêt s’apprécie en fonction du déséquilibre qu’il crée à l’encontre de l’emprunteur. Si vous pensez être dans ce cas, nous vous invitons à suivre ce plan d’action.
Ecrivez à votre banque
Envoyez un courrier à l’organisme prêteur. Recopiez la clause incriminée en expliquant que vous estimez que son caractère est abusif et exigez son retrait. Soyez concis et tenez-vous-en aux faits. Inutile de « s’étaler » et de laisser vos émotions s’épancher. L’objectif est d’être efficace. Si cette dernière figure dans la liste noire ou grise, joignez une copie du décret.
Contactez une association de consommateurs
Si la banque reste sur ses positions, nous vous invitons à contacter une association de consommateurs. Un conseiller donnera son avis. Il arrive que l’interprétation que fait l’emprunteur d’une condition ne soit pas tout à fait exacte. Il faut avouer que les termes employés dans un contrat de prêt ne sont pas toujours accessibles.
Si le conseiller de l’association est du même avis que vous, il transmettra une lettre à la banque pour lui enjoindre de retirer la clause incriminée. En cas de doute, il pourra également de demander l’avis de la commission des clauses abusives.
Intentez une action en justice
C’est une décision à prendre en toute dernière extrémité. Le recours amiable (si nécessaire avec l’aide d’une association de consommateurs) est généralement suffisant pour parvenir à un accord. Dans le cas contraire, seule une décision de justice pourra frapper la clause de nullité et contraindre la banque à la retirer du contrat.
À savoir : l’organisme prêteur s’expose en cas de condamnation à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
Résultats de l’enquête de la DGCCRF sur les clauses de prêt immobilier
On pourrait croire que les banques respectent scrupuleusement et systématiquement la réglementation. C’est le cas de la très grande majorité d’entre elles et les litiges liés aux clauses abusives sont toutefois rares.
Toujours est-il que les résultats de l’enquête menée par la DGCCRF sont édifiants. Elle portait sur des crédits à taux fixe et à taux variable et concernait 125 établissements dont 98 organismes prêteurs, 25 intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (courtiers en prêt) et 2 organismes de financement sans but lucratif.
Au terme de l’enquête, la DGCCRF a distribué 32 avertissements, 6 injonctions administratives, 5 intentions de PV et a dressé 1 procès-verbal.
Certaines anomalies relevées chez les organismes prêteurs concernaient les clauses contenues dans les offres. Certaines d’entre elles concernant notamment les prêts à taux variable ont été considérées insuffisamment claires, d’autres ont été jugées comme étant abusives.
L’enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a également relevé des anomalies chez plusieurs courtiers en crédit. 2 d’entre eux percevaient des honoraires avant même que le prêt ait été débloqué (contraire à la Loi MURCEF), un autre affichait sur son site des taux nominaux au lieu des TEG.
Références juridiques
- Article L132-1 du Code de la consommation
- Les recommandations de la CCA parues au bulletin officiel du 30 septembre 2004
- Enquête de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes
- Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009
