Accueil > les avant contrats immobiliers

Tout savoir sur les avant-contrats immobiliers

Les différentes formes d'avant-contrats

Les differents avant-contrats immobiliers
Compromis de vente ou promesse ? Ces deux types d'avant-contrat sont les plus utilisés pour formaliser l'accord qui intervient entre acheteur et vendeur. Ils apportent tous deux la même protection à l'acquéreur : délai de rétractation de 10 jours, condition suspensive de prêt immobilier, mais comportent aussi des différences notables.

Si vous signez devant notaire, vous bénéficierez d'une protection renforcée dans la mesure où en tant qu'officier public, ce dernier est tenu à un devoir de conseil

En tant que professionnel, l'agent immobilier vous apporte aussi son expertise, même si on reste dans des signatures sous seing privé. Dans ce registre, attention si vous traitez directement entre acheteur et vendeur. Même si des modèles d'avant-contrat gratuits ou payants permettent une rédaction facile, vous n'êtes pas à l'abri d'une mauvaise interprétation.
Compromis ou promesse de vente

Le compromis de vente

Compromis de vente immobilier
Le compromis de vente est l'avant-contrat le plus utilisé. Il entre dans la famille des contrats synallagmatiques, c'est-à-dire qu'il engage les deux parties, ce qu'on oublie trop souvent, car en dehors du délai de réflexion et la non-réalisation d'une condition suspensive, acheteur et vendeur sont engagés dès la signature.

Beaucoup d'acquéreurs ne mesurent pas la portée de leur engagement et cherchent à " sortir " du compromis une fois passé le délai de réflexion. Ils s'exposent alors à des poursuites et risquent de perdre le versement de l'acompte (en général 5 % du prix de vente).

La promesse unilatérale de vente

Engagement du vendeur dans une promesse unilaterale de vente
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur dispose quant à lui d'une option valable pendant une période (librement décidée entre les parties) au terme de laquelle il peut soit lever l'option et acheter le bien immobilier soit se désister.

Suivant qu'elle est signée sous seing privé ou devant notaire, les formalités ne sont pas les mêmes. En effet, sans la présence d'un notaire pour authentifier la signature, les signataires doivent procéder à l'enregistrement de la promesse auprès des services fiscaux.

Le pacte de préférence

Pacte de preference immobilier
Le pacte de préférence est rarement utilisé par les professionnels de l'immobilier. 

Contrairement aux compromis et promesses de vente, le vendeur ne s'engage pas à vendre, mais simplement à donner la priorité à un acquéreur potentiel s'il décidait un jour à céder son bien.
Difference entre une clause suspensive et une clause potestative

Aménager le contrat : les différentes clauses

Différence entre la condition suspensive et la condition potestative

La différence entre les deux clauses n'est pas toujours facile à comprendre, mais elle est importante. D'autant plus que la rédaction simple d'une condition n'indique pas toujours à quelle catégorie elle appartient. Pour bien comprendre la différence juridique entre les deux notions, mais aussi pour saisir les conséquences importantes qu'elles entraînent pour les acquéreurs, nous vous invitons à lire nos deux articles sur le sujet.

La condition suspensive de vente est une clause habituelle dans l'avant-contrat. Elle suspend la réalisation de la vente à sa réalisation. Ce peut être dans l'attente d'avoir un accord de financement ou d'un permis de construire.

A noter que la condition suspensive de prêt est une condition d'ordre public, c'est-à-dire qu'elle ne peut être supprimée de l'avant-contrat. L'acquéreur qui ne fait pas appel à un financement bancaire peut toutefois y renoncer.

Important : nous attirons votre attention sur les attestations de refus de complaisance rédigées par la banque. Elles sont bien sûr totalement illégales et peuvent vous poser des problèmes dans le cas où le vendeur venait à engager une action juridique.

La condition potestative quant à elle fait reposer l'aléa sur la volonté d'une seule des parties, ce qui a tendance à déséquilibrer le contrat. On retrouve souvent ce problème lorsque l'achat est conditionné à la revente de l'ancien logement. Le résultat dépend uniquement de la diligence des acquéreurs à revendre leur bien. Rien ne dit suffisamment actifs pour que la vente de l'ancien logement se réalise ou que le prix demandé n'est pas déconnecté de la réalité du marché.

Les autres clauses

La clause de substitution

Elle permet à l'acquéreur de transmettre ses droits à une tierce personne. En clair, un autre acheteur peut se substituer au signataire du compromis ou de la promesse de vente. C'est particulièrement utile dans l'investissement locatif pour permettre à une SCI de signer l'acte de vente à la place d'une personne physique.

La clause de dédit

Clause de dedit
C'est une clause assez particulière et pour ainsi dire rarement utilisée. Elle permet à chacune des parties de se désengager du compromis de vente (ou la promesse), même après le délai de rétractation. 

Cette faculté a toutefois une contrepartie financière dont le montant est décidé lors de la signature de l'avant-contrat.
Choisir son avant-contrat immobilier

10 jours pour réfléchir

Qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale (vente ou achat), la Loi donne à l'acquéreur le droit de changer d'avis. Instaurée par la Loi Scrivener, elle a été d'abord de 7 jours puis portée à 10 jours par la Loi Macron d'août 2015.

Lisez notre article (lien ci-dessus) pour tout savoir. Vous découvrirez la méthode précise pour calculer le délai et le formalisme imposés par la Loi.

Il existe d'autres cas où l'avant-contrat peut être annulé, notamment lorsque le bien comporte des vices cachés. Il faut savoir dans ce dernier cas que la Loi laisse peu de possibilités aux acquéreurs pour annuler la vente.

Autres articles qui devraient vous être utiles


Maîtrisez les aspects essentiels d'un compromis ou d'une promesse et découvrez les différentes étapes du processus de la vente immobilière.

Sauf si vous signez entre particuliers, sachez que vous devrez verser un acompte lors de la signature. Dans la pratique il est de l'ordre de 5 % du prix de vente, mais son montant reste fixé librement par les parties.

Ce n'est pas une situation fréquente, mais il arrive que l'acquéreur perde son emploi ou se retrouve en situation de divorce avant la signature de l'acte authentique. Voici les quelques solutions qui s'offrent à vous.

Le vendeur a l'obligation de délivrer le bien dans en état et dans les délais prévus. C'est peut-être une évidence, mais il arrive que les délais ne soient pas respectés ou que le logement subisse quelques dégradations.

La bonne entente entre vendeurs et acheteurs les amène parfois à s'entendre pour que les clés soient remises avant la signature de l'acte authentique. Ils s'exposent alors à bien des dangers.

En principe vous disposez largement du temps nécessaire pour trouver le meilleur financement. Les délais prévus par le compromis sont suffisants. Il n'empêche que vous n'avez pas intérêt de temps à perdre.

Cet article vous a aidé ?

Merci de le partager sur le réseau social de votre choix

Inscription à la newsletter

En poursuivant votre visite, vous acceptez l’utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus