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Nature juridique des avant-contrats dans la vente immobilière

L’achat immobilier est l’aboutissement d’un long processus qui mène le futur propriétaire des premières visites à la signature de l’acte authentique entérinant le transfert de propriété. La signature d’un avant-contrat constitue ainsi la première étape. Elle intervient après que les pourparlers aboutissent et formalise les accords entre vendeurs et acheteurs.

Définition

L’avant-contrat a pour objet de préparer l’acte de vente. Il crée des droits et des obligations à chacune des deux parties. La signature peut s’effectuer au choix devant un notaire ou sous seing privé. 

Les différents types d’avant-contrat

Les contrats préparatoires peuvent revêtir plusieurs formes juridiques. Pour les biens immobiliers existants, on utilise généralement la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique (compromis de vente) ou plus rarement le pacte de préférence et pour les biens neufs, le contrat de construction (maison individuelle) et le contrat de promotion (appartements en VEFA).
Conditions suspensives compromis de vente

Le compromis de vente

C’est l’avant-contrat le plus utilisé. L’engagement est réciproque, l'une des deux parties s’obligeant à vendre, l’autre à acheter. L’acquéreur bénéficie toutefois d’une protection particulière lui permettant de renoncer à son achat dans les 7 jours. Passé ce délai, il est définitivement engagé. 
Des clauses peuvent être insérées qui suspendent la vente à leur complète réalisation comme la clause suspensive d’obtention de prêt qui est une condition d’ordre public. En cas de refus de financement, la vente est réputée n’avoir jamais eu lieu et le vendeur doit restituer à l’acquéreur le dépôt de garantie sans frais ni retenue.

La promesse d'achat

Elle est établie à l’initiative de l’acquéreur. Celui-ci propose au vendeur d’acheter le bien à un prix déterminé. Elle a valeur de contrat dès qu’elle est revêtue de la signature des deux parties. Dans la pratique c’est surtout le vendeur qui s’engage dans la mesure où la signature de la promesse d’achat précède généralement celle du compromis de vente. L’acheteur bénéficiera alors de 7 jours pour revenir sur son achat.

La promesse de vente

Cette fois-ci, c’est le vendeur qui s’engage à vendre son bien à un prix donné à un acheteur potentiel. Ce dernier dispose d’une option qu’il devra lever avant l’expiration du délai prévu. Elle fait l’objet d’une indemnité d’immobilisation qui sera déduite du prix de vente en cas de levée d’option mais retenue par le vendeur si le bénéficiaire de l’option venait à se désister.

La promesse unilatérale de vente répond à un formalisme strict. Elle doit par exemple être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours qui suivent sa signature.

À savoir : les promesses unilatérales ne comportent pas généralement de conditions suspensives. Celles-ci seront inscrites dans le compromis de vente qui suivra. 
Promesse unilaterale de vente

Le pacte de préférence

Pacte de preference immobilier
ll s’agit d’une forme particulière d’avant-contrat qui est très peu utilisée. Ici, aucun engagement de vente n’est pris par le vendeur. Ce dernier (le promettant) donne simplement priorité à un acheteur potentiel (le bénéficiaire) au cas où il déciderait de vendre le bien. 

Le bénéficiaire peut ainsi figer le prix de vente inscrit dans le pacte de préférence et se prémunir de toute hausse éventuelle du marché de l’immobilier. L’intérêt pour le vendeur est de satisfaire un acheteur potentiel et se donner plus de chances de trouver preneur lorsqu’il décidera de vendre.

A savoir : il est particulièrement difficile pour le bénéficiaire de faire respecter ses droits. Si le promettant ne respecte pas les conditions et décide de vendre à une tierce personne, il sera nécessaire d’entamer une procédure juridique sans être certain que l’issue soit favorable.

Le contrat de réservation

Il est utilisé par les promoteurs dans le cadre d'un logement vendu en état futur d’achèvement (VEFA). Outre les caractéristiques générales que l’on retrouve dans le compromis de vente, le contrat de réservation doit indiquer la manière dont s’effectuent les appels de fonds

le contrat de construction

Differents avant contrats immobiliers
Il permet au maître d’ouvrage et au constructeur de contractualiser leurs accords. On retrouve dans cet avant-contrat les éléments généraux figurants dans les autres contrats préparatoires. Les plans peuvent être fournis par le constructeur (cas le plus fréquent) ou établis par un architecte choisi par le maître d’ouvrage. 

Dans le premier cas, le constructeur propose divers plans à travers un "catalogue". Dans le second cas - on parle de "contrat de construction sans fourniture de plan" - le constructeur suit les directives de l’architecte ou du bureau d’études choisi par le client.

Vous devrez souscrire à une assurance de dommage-ouvrage. En cas de vice de construction rendant le bien impropre à sa destination (problèmes sur le gros œuvre par exemple), elle permet d’indemniser de suite le maître d’ouvrage, à charge pour elle de se retourner ensuite contre le constructeur.

Important : veillez à ce que toutes les garanties figurent au contrat : garantie décennale, de livraison, de parfait achèvement…
Contrat de reservation

Signature sous seing privé ou devant notaire ?

Les avant-contrats peuvent être signés devant notaire ou sous seing privé. Les agents immobiliers ont l’habitude de rédiger les compromis dans leurs bureaux. Si cette situation convient dans la plupart des cas, il ne faut pas hésiter à demander le concours d’un notaire pour sécuriser la transaction. 

Ce dernier est un professionnel du droit et en tant qu’officier public il doit satisfaire à un devoir de conseil. Il veillera à la parfaite rédaction des conditions suspensives, notamment la clause de d’obtention de prêt qui nécessite une attention toute particulière.

Important : l’agent immobilier ne peut exiger le versement d’un acompte le jour de la signature que s’il dispose d’une assurance garantie financière.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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