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Peut-on cumuler un PTZ et un prêt patronal ?

Cumul d'un pret action logement et un PTZ
Il est possible pour un primo accédant de bénéficier de plusieurs prêts réglementés et de cumuler ainsi un PTZ PLUS et un prêt Action Logement ou un PEL en complément du prêt principal. Nos conseils sur la manière de tirer le meilleur profit des différentes aides à l’accession de l'ETAT et des collectivités locales. 

Les prêts réglementés que vous pouvez cumuler

Le PTZ Plus

Conditions d'obtention du PTZ
Le prêt à taux zéro permet de bénéficier d’un financement sans intérêt, à condition de respecter plusieurs conditions : 

  • Acheter un bien neuf (terrain + construction d’une maison individuelle ou appartement en VEFA) ou un logement ancien avec des travaux s’élevant au minimum à 25 % du coût total d’acquisition.
  • Occuper le logement à titre de résidence principale, c’est-à-dire de façon habituelle. 
  • Respecter un plafond de ressources qui dépend de la zone géographique du lieu d’acquisition, du type de bien et du nombre de personnes qui occupent le logement.
  • Être primo accédant au sens fiscal du terme, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années qui précèdent la demande.

À noter : la Loi de finance 2015 a supprimé la condition de performance énergétique. Vous n'avez plus à fournir le DPE.

À savoir : les tranches les plus basses du barème bénéficient d’un différé partiel ou total de remboursement.
Beneficier de plusieurs prets reglementes

Le prêt Action Logement

Eligibilite au pret patronal
L'ex prêt employeur rebaptisé ACTION-LOGEMENT permet à tous les salariés d’entreprises non agricoles de plus de 10 personnes de bénéficier d’un prêt complémentaire allant de 7 000 à 25 000 € en fonction du lieu d’acquisition sur une durée maximale de 20 ans. Le taux actuel est fixé à 1 %.(1)

Le prêt Action Logement est soumis à conditions :

  • Respect du plafond de ressources défini chaque année par décret.
  • Politique d’allocation des aides : elle reste à l’appréciation du chef d’entreprise. Ce dernier décide d'attribuer l’enveloppe soit à l’accession à la propriété soit à la location aidée.
  • Montant de l’enveloppe disponible : il est possible qu’au moment où vous effectuez votre demande, l’enveloppe annuelle ait été entièrement distribuée.

(1) : le taux du prêt Action logement correspond au taux du livret A avec un taux minimum de 1 %.

Important : le montant du prêt ne peut pas dépasser 30 % de l’acquisition.

À savoir : certains organismes collecteurs pratiquent l’intermédiation bancaire concurrençant ainsi les courtiers en crédit. Vous pouvez leur demander de réaliser votre plan de financement et de négocier les conditions du prêt principal.

Le cumul de deux prêts Action Logement

Un couple d’emprunteurs peut bénéficier de deux prêts Action Logement si chaque membre est éligible. Les deux crédits peuvent alors se cumuler avec un PTZ ou tout autre prêt réglementé et le prêt principal.

Les prêts PEL et CEL

Au terme d’une phase d’épargne, les PEL et CEL permettent de bénéficier d’un prêt à taux préférentiel défini à l’avance. À noter que les taux des PEL sont aujourd’hui nettement supérieurs à ceux du marché. Les comptes d’épargne logement offrent en revanche des conditions avantageuses, mais les montants restent toutefois limités. 
Cumuler 2 prets Action Logement

Le prêt PAS

Destiné aux foyers modestes, le prêt à l’accession sociale n’est pas un prêt complémentaire puisqu’il peut financer la totalité du prix d’acquisition d’un bien neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il s’agit d’un prêt conventionné par l’ETAT destiné à financer la résidence principale et permettant de bénéficier d’un taux plafond (1)

Il est cumulable avec un PTZ, un prêt Action Logement ou tout autre prêt complémentaire.

(1) : le plafond du PAS n’a aucun intérêt à l’heure actuelle puisque les taux pratiqués par les banques lui sont nettement inférieurs.

Les aides locales à l'accession

De nombreuses collectivités locales proposent des aides aux primo accédants pouvant prendre la forme d'un prêt sans intérêt ou d"une subvention. Les conditions d'éligibilité varient d'une collectivité locale à l'autre. Un point commun cependant, le projet doit porter sur l'achat de la résidence principale.

Pour plus d'information, vous devez vous adresser auprès des services habitat de votre commune, intercommunalité ou conseil général. 

Utiliser le lissage pour éviter les piliers de remboursement

Lisser un PTZ et un pret employeur
Si votre plan de financement intègre plusieurs crédits immobiliers et si vous cumulez deux prêts réglementés, par exemple un PTZ et un prêt employeur, vous allez avoir plusieurs paliers de remboursement et donc des mensualités différentes tout au long de l'opération.

Cette différence dans les échéances de remboursement s’explique par le fait que chaque emprunt n’a pas la même durée ni le même taux, la durée du prêt principal étant généralement plus longue que celle des prêts réglementés. 

D’autre part, suivant votre niveau de revenus, il est possible que vous bénéficiez d'un différé de remboursement sur le PTZ.

Astuce : pour éviter d’avoir des mensualités de remboursement trop élevés les premières années, les banques proposent de lisser les prêts entre eux jusqu’à l’extinction des prêts courts. Cette technique bancaire consiste à baisser les échéances du prêt principal afin d’obtenir une mensualité unique plus faible et constante jusqu’au terme.

Exemple d'un plan de financement avant et après lissage

Résultat sans lissage

Voici un exemple de financement d’un bien immobilier neuf acheté 220 000 € (1)

  • Apport personnel : 20 000 €.
  • PTZ PLUS : 34 000 € (2) à 0 % sur 22 ans avec différé total de 10 ans.
  • Prêt action logement : 15 000 € à 1 % sur 15 ans.
  • Prêt principal : 151 000 € à 1,45 % sur 25 ans.

Sans lissage, notre emprunteur aura quatre périodes distinctes et donc 4 mensualités différentes (3).

  PALIER 1 PALIER 2PALIER 3 PALIER 4 
  De 0 à 10 ans De 10 à 15 ans De 15 à 22 ans De 22 à 25 ans
 Apport personnel 0 0 0 0
 PTZ PLUS 0 128,78 128,78 0
 Prêt Action Logement 89,77 89, 77 0 0
 Prêt principal 600,36 600,36 600,36 600,36
 TOTAUX  690,13 818,91 729,14 600,36
(1) : on considère que les frais de notaire et de garantie sont financés par l’emprunteur.
(2) : sans différé de remboursement.
(3) : tous les résultats sont donnés hors assurance.
Les aides a l'accession a la propriete

Résultat avec lissage

Si la banque accepte de lisser les prêts, la mensualité sera de 714 € sur toute la durée de l’opération. L'emprunteur obtient une échéance unique et l’effort de remboursement est mieux réparti. De plus, ce dernier évite la forte charge qui se présentait au palier 2. À noter que cette technique s'avère parfois indispensable pour maintenir le taux d'endettement à un niveau correct.

Notre conseil : faites effectuer plusieurs plans de financement pour mesurer l’impact du lissage sur la mensualité et sur le coût du crédit avant de prendre une décision.

À savoir : certaines banques acceptent d’inclure dans le lissage un prêt à la consommation. 

3 fausses informations que l’on rencontre fréquemment

On ne peut pas lisser plus de 2 prêts

C'est plutôt le contraire, les banques acceptent facilement de lisser le prêt principal avec plusieurs prêts aidés. Il est d’ailleurs fréquent de trouver un PTZ et un prêt Action Logement ou un PEL dans un plan de financement. Simplement certains courtiers donnent de fausses informations sur la possibilité de lisser 3 prêts et plus. Peut-être parce qu'ils ne maîtrisent pas les techniques bancaires ou qu'ils ne disposent pas des calculettes nécessaires pour simuler un lissage .

À savoir : les commissions reversées aux courtiers par les banques ne s’appliquent que sur le prêt principal. Les prêts réglementés ne rapportent donc rien à votre intermédiaire. 

La demande du Prêt " Action Logement " est longue à aboutir

Au contraire, les CIL (Comités Interprofessionnels du Logement) qui délivrent le prêt patronal se montrent plutôt réactifs et les accords de principe sont le plus souvent donnés moins de 10 jours après le dépôt de la demande, à condition de transmettre un dossier de prêt complet. Les démarches sont par ailleurs facilitées lorsque la demande s'effectue sur le lieu de travail.

Ce n’est pas intéressant de souscrire un prêt Action Logement

C’est en partie faux, car si votre prêt principal est d’une durée supérieure à 15 ans, le taux du prêt Action Logement a de bonnes chances d’être plus intéressant que celui proposé par votre banque.
Lisser les prets complementaires
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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