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La clause suspensive de financement

Définition

La clause d'obtention de financement est d'ordre public. Elle s'impose à tous dès lors que l'acheteur souhaite recourir à un prêt immobilier pour financer le bien. Toutefois, il est nécessaire d'accorder une attention toute particulière à la rédaction des clauses du compromis de vente et respecter un formalisme strict. Nos conseils pour déjouer tous les pièges.

Les délais

L'acheteur doit disposer du temps nécessaire pour entreprendre ses démarches. La Loi impose ainsi un délai minimum d'1 mois pour entreprendre les démarches et obtenir un financement, ce qui peut se révéler insuffisant si la demande intervient lors des périodes d'été, lorsque les services administratifs de la banque travaillent au ralenti ou en décembre, période où ils sont généralement débordés.

Pour déposer un dossier

Caractere obligatoire de la condition suspensive de credit
Les notaires et les agents immobiliers proposent le plus souvent un délai de 15 jours pour déposer un dossier de prêt, ce qui ne pose pas de problème à condition de ne pas tarder à entreprendre ses démarches. Cela ne doit pas vous empêcher, une fois le premier dossier déposé, à continuer de faire le tour de la concurrence.

Notre conseil : n'attendez pas d'avoir signé le compromis de vente pour démarrer vos recherches Contactez les banques plus tôt possible et tâchez d'obtenir un accord de principe. 

Pour obtenir une offre préalable

L'offre de prêt est soumise à un formalisme strict depuis la Loi Scrivener du 13 juillet 1979. Elle doit être transmise à l'emprunteur par voie recommandée avec accusé de réception. Ce dernier dispose d'un délai de réflexion de 10 jours qui démarre à compter du lendemain de la date de notification ou de la première présentation par la poste.

La condition de financement est considérée comme réalisée dès que l'emprunteur reçoit une offre conforme aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente.

Notre conseil : exigez un délai minimum d'un mois après avoir déposé votre dossier, même si les services bancaires peuvent éditer une offre sous 10 jours.  Comptez avec les aléas et les éventuels retards liés aux accords de l'assurance.

Cas de l'offre préalable sous réserve d'assurance

Il arrive que la banque édite l'offre préalable sous réserve d'acceptation de l'assureur. Cette clause particulière n'empêche aucunement la validité de l'offre. En clair, la condition suspensive de prêt est réputée accomplie dès lors que l'emprunteur reçoit une proposition correspondant aux caractéristiques du compromis

Très important : si vous présentez des risques de santé aggravés, nous vous conseillons d'ajouter une clause indiquant que le compromis de vente est réalisé sous condition suspensive d'acceptation par un assureur ou bien de préciser que pour être valable, l'offre préalable doit être éditée sans aucune réserve.

Correspondance entre les caractéristiques de la demande et celles du compromis

Les professionnels n'insistent pas assez sur cet aspect pourtant essentiel de la condition suspensive d'obtention de prêt. Trop souvent, ces derniers se contentent de préciser le montant le l'emprunt et d'indiquer les conditions de taux du marché. Or, pour bénéficier de la protection de la clause, les caractéristiques inscrites dans le compromis de vente doivent être rigoureusement les mêmes celles qui figurent dans la demande de prêt.
Montant et taux a inscrire dans la clause

Le montant

Même si vous disposez d'un apport personnel, il est conseillé de mettre un montant de prêt supérieur à celui qui est réellement envisagé.

Le taux

Indiquez le taux d'intérêt maximum que vous êtes susceptible d'accepter. Si par la suite les propositions bancaires s'avéraient être supérieures, vous seriez en droit les refuser. Si vous n'envisagez rien d'autre qu'un taux fixe, précisez-le. 

En revanche, si une proposition en taux variable peut retenir votre attention, veillez à indiquer toutes les caractéristiques d'indexation maximum que vous acceptez.. Il s'agit à ce stade d'exclure toutes les conditions de taux qui ne retiendront pas votre attention. 

La durée

Indiquez la durée au-delà de laquelle vous ne souhaitez pas aller. Un dossier refusé sur 15 peut parfaitement être accepté sur une durée longue, par exemple sur 25 ou 30 ans. Evitez toute ambigüité en cas de refus de prêt.

L'assurance

C'est un élément que vous devez prendre en compte si vous connaissez des problèmes de santé ou si vous avez 50 ans ou plus. En effet, le coût de l'assurance emprunteur ne doit pas être négligé. Vous devez préciser :

  1. Le coût maximum que vous acceptez de supporter. 
  2. Si vous acceptez une proposition comportant des exclusions de garanties.

Renonciation au bénéfice de la clause de financement

L'acheteur qui dispose des fonds nécessaires pour financer l'intégralité de l'acquisition et des frais de notaire peut renoncer au bénéfice de la clause suspensive de prêt. La rédaction de la mention figurant à l'avant-contrat doit toutefois suivre un formalisme strict (Article L 312-17 du Code de la consommation). 

Elle doit notamment être portée sous la forme manuscrite. L'acquéreur déclare renoncer à la protection de la Loi du 14 juillet 1979 et par ce fait reconnait qu'il ne pourra en aucune manière s'en prévaloir s'il venait, contrairement à sa demande de renonciation, demander un financement.
Renonciation au benefice de la Loi du 14 juillet 1979

L'acquéreur doit faire preuve de diligence

Les jurisprudences en la matière s'accordent toutes à rappeler à l'acquéreur qu'il doit faire preuve de diligence dans ses recherches. Ainsi, la clause suspensive de financement ne pourra pas être évoquée lorsque le refus de prêt résulte d'une mauvaise foi caractérisée de l'acquéreur

Ce dernier est tenu d'entreprendre les démarches dans les meilleurs délais et faire preuve de diligence pour répondre aux exigences des organismes prêteurs. Il doit notamment transmettre toutes les pièces justificatives qui lui sont demandées. Dans le cas contraire, sa responsabilité serait engagée et il ne pourrait pas se prévaloir du bénéfice de la clause suspensive en cas de refus de prêt.

En cas de refus de prêt

Si votre financement est refusé, vous devez demander à la banque une attestation de refus et la transmettre sans tarder au vendeur. Le document devra porter toutes les caractéristiques de la demande (montant, durée, taux). Si vous avez versé un acompte, celui-ci doit vous être remboursé dans un délai maximum de 21 jours à compter du jour où vous avez informé le vendeur du refus. Au-delà de ce délai, porte intérêt légal...

Attention au refus de complaisance

Delai pour obtenir une offre de pret
Il arrive parfois que, tenant compte tenu de ses bonnes relations avec son client, la banque notifie un refus sur la base d'éléments incomplets ou erronés. Ce "refus de complaisance" peut évidemment être contesté par le vendeur. Ce dernier devra toutefois apporter la preuve que l'acquéreur a agi de mauvaise foi et provoqué le refus dans le seul but de se désister d'un achat dont il ne voulait plus. 

Il est toutefois évident que, sous couvert du secret bancaire, l'organisme de prêt ne donnera aucune indication. Dès lors, le vendeur n'a pas d'autre possibilité que celle de saisir la justice pour faire prévaloir ses droits.

Une clause d'ordre public

La condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public, c'est-à-dire qu'elle s'impose à tous. Il est impossible pour un vendeur de la contourner et toute mention contraire entraîne la nullité du contrat.

Cette règle protège donc l'acquéreur tant bien même la clause ne serait pas insérée dans le compromis de vente. 
Risques du refus de complaisance
Les textes de loi et les jurisprudences essentielles
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Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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