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Pacs et achat immobilier : 5 régimes d’acquisition à la loupe

Si le PACS protège mieux les partenaires que les concubins, le dispositif reste moins protecteur que le mariage. Le choix du régime est plus déterminant encore pour les couples pacsés au moment de l’achat du logement familial et il ne faut pas hésiter à rédiger une convention modificative si nécessaire.
Voici les règles à connaître sur 5 statuts d’achat immobilier à disposition des pacsés.
achat immobilier et pacs

Les conséquences du choix du régime sur la résidence principale

Depuis le 1er janvier 2007 et la Loi nº 2006-728, le régime par défaut est celui de la séparation de biens, mais le couple peut opter pour un statut différent. 

Si l’indivision reste le régime plus utilisé au moment de réaliser un achat immobilier, des alternatives existent qui apportent au couple pacsé une meilleure protection. Nous passons au crible chaque régime et détaillons les conséquences en cas de séparation ou de décès.
Acheter sa residence principale sans etre marie

Régime de la séparation de biens

Regime de la separation de biens
Le régime séparatiste n’empêche pas un couple pacsé d’acquérir ensemble la résidence principale, chacun étant propriétaire en fonction de ses apports. 

Les deux noms ainsi que la part acquisitive et les apports respectifs de chacun doivent alors figurer sur l’acte de vente.

D’un commun accord, le couple peut décider, comme c’est le cas pour l’indivision, que le logement appartiendra à chacun à parts égales. Toutefois, lorsque les apports respectifs des partenaires sont fortement déséquilibrés, cette décision comporte un risque de requalification fiscale, l’administration pouvant considérer que celui qui finance en grande partie le bien immobilier fait une donation déguisée à son partenaire.

À noter que chaque membre du couple peut gérer le logement et décider seul d’effectuer des travaux sans le consentement de l’autre.

Avantage : Le régime séparatiste est adapté quand un membre du couple dispose d’un apport important ou lorsque ses revenus sont nettement supérieurs à l’autre.

L’indivision

La solution la plus simple

Indivision
Si vous dérogez au régime de la séparation de biens, peut-être opterez-vous comme la plupart des couples pacsés pour celui de l’indivision. Il faut dire qu'il est particulièrement simple à mettre en place et facilite grandement l’acquisition et le financement de la résidence principale.

Le bien est considéré indivis par moitié, quelle que soit la participation financière des partenaires, mais il est possible d'acheter en indivision tout en indiquant une autre répartition dans l’acte de vente.

À noter que les biens immobiliers détenus avant la convention de PACS sont considérés comme des biens propres. 

Il en va de même pour les biens acquis pendant la vie commune et financés par un membre du couple avec des fonds issus d’une donation ou d’une succession.
Devenir proprietaire indivis par moitie

La gestion du bien

Gerer le logement en commun
  • Les mesures conservatoires : elles concernent les éventuels travaux permettant de garder le bien immobilier en bon état. Elles peuvent être prises par l’un ou l’autre indivisaire.
  • Les actes de gestion courante : les décisions sont prises à la majorité des 2/3. Notez que dans le cas d’une indivision à 50/50, la désignation d’un gérant unique dans une convention d’indivision peut faciliter les choses.
  • Les actes majeurs : ce sont ceux qui concernent la vente, la donation, l’hypothèque ou la location du bien. Ils requièrent l’unanimité.

La convention d’indivision

Rediger une convention d'indivision
Les notaires mettent généralement en garde les futurs acquéreurs sur les conséquences de l’indivision en cas de mésentente. Le régime montre là les limites liées à l’excès de souplesse qui pourtant faisait son attrait.

Rédigée sur une durée maximale de 5 ans, la convention d’indivision permet d’anticiper sur les litiges éventuels en fixant un certain nombre de règles comme la désignation d’un gérant unique et le cadre limitatif de son pouvoir.

Avantage : ce régime privilégie l’équilibre patrimonial du couple en avantageant le moins aisé des deux.

La tontine

Acheter son logement en tontine
La tontine ou clause d’accroissement est un dispositif méconnu, mais qui peut apporter une solution à ceux qui souhaitent protéger son partenaire, à condition d'en bien connâitre les inconvénients.

Elle est opposable aux tiers, ce qui empêche les héritiers de la contester. En cas de décès, le partenaire survivant est considéré comme ayant été l’unique propriétaire du logement, et ce, depuis l’acquisition. 

Avantage : acheter en tontine constitue une alternative intéressante à l’indivision. À noter que les créanciers du tontinier défunt ne peuvent pas réclamer une saisie immobilière sur un bien grevé d’une clause d’accroissement.

La SCI

Bien connu des investisseurs, la société civile immobilière est plus difficile à mettre en place lorsque l’achat immobilier concerne la résidence principale des pacsés, mais elle offre des solutions que les autres régimes ne permettent pas.
Mettre sa residence principale dans une SCI

Avantages

Les statuts permettent de prévoir juridiquement toutes les situations difficiles qui peuvent se présenter aux associés : mésentente, revente, séparation ou décès et les solutions pour y remédier. 

Mettre sa résidence principale dans une SCI facilite aussi la transmission du logement dans la mesure où la succession porte sur les parts sociales et non directement sur le bien immobilier, permettant au partenaire survivant de bénéficier de droits réduits. Il est en outre possible de prévoir que ce dernier conservera également la gérance, évitant ainsi les héritiers de s’immiscer dans la gestion du bien.

Inconvénients

Même si vous pouvez rédiger les statuts de la SCI vous-mêmes, passer par un spécialiste du droit immobilier (notaire ou avocat) peut s’avérer indispensable, mais le coût reste élevé. Comptez entre 1 500 et 2 500 € pour la rédaction et l’enregistrement.

L’achat via une SCI ne permet pas de bénéficier des aides à l’accession à la propriété réservées aux primo accédants, comme le prêt à taux zéro.

Le démembrement de propriété

Demembrement de propriete
C’est un mécanisme peu utilisé et généralement déconseillé par les notaires dont la préférence semble aller à l’indivision, sauf dans des situations bien précises, par exemple lorsque les pacsés souhaitent s’assurer qu’en cas de décès de l’un, l’autre gardera la jouissance du logement tout en préservant les héritiers.

Chacun possède l’usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de l’autre moitié. L’usufruit est transmis au partenaire survivant lui assurant de continuer à vivre dans le logement, tandis que les héritiers héritent de la nue-propriété. 

L’administration fiscale se montre bienveillante, dès lors que la quotité de chacun correspond à sa participation financière du bien.

À savoir : le démembrement peut également s’opérer sur les parts sociales d’une SCI.

Achat immobilier par un seul partenaire du pacs

Chaque partenaire a la possibilité d’acheter seul un bien immobilier, mais la nature du droit de propriété dépend directement du statut choisi à la signature du pacs ou lors d’une convention rectificative.

  • Indivision : celui qui acquière seul un logement est propriétaire indivis avec son partenaire, quand bien même il l’aurait financé seul.
  • Régime de la séparation de biens : l’acheteur est seul propriétaire du bien qu’il acquiert et en a l’entière jouissance, même si l’autre a participé à son financement. Ce dernier toutefois demander une compensation financière, à condition de fournir les justificatifs de sa participation.
Achat immobilier par un seul partenaire du pacs

Le prêt immobilier

La caution solidaire du pret immobilier

Notion de Co emprunteur et co acquéreur

Le cas le plus fréquent est celui où le couple achète à deux le logement principal et participe ensemble à son financement, mais certaines situations peuvent toutefois être différentes. C’est pourquoi et il essentiel de saisir les notions de co emprunteur et co acquéreur.

Il est possible d’acheter à deux un logement et de faire supporter le financement sur un seul. À contrario, un logement peut être acheté par l’un des partenaires et être financé par les revenus communs du couple.

Définitions : sont considérés comme co acquéreurs ceux dont les noms figurent sur l’acte de vente et comme co emprunteurs, ceux dont les noms sont inscrits au contrat de prêt.

Rembourser en fonction de ses revenus respectifs

Dans le régime de la séparation de biens, le financement doit rester cohérent par rapport à la situation de chacun afin de ne pas s’exposer à un redressement fiscal. Les quotes-parts doivent correspondre aux apports respectifs de chacun et à sa participation au remboursement des échéances de prêt.

Notre conseil : indiquez clairement sur l’acte de vente comment s’effectue le financement du bien et conservez tous les justificatifs.

La désolidarisation du prêt immobilier

En principe, les banques exigent que les co emprunteurs se portent caution solidaire du prêt servant à financer le logement commun. Sachez que généralement l’engagement porte non pas sur la part respective de chacun, mais sur la totalité de l’emprunt.

La rupture du PACS ne rompt en rien cet engagement. Ainsi, si l’un des partenaires se trouve dans l’incapacité de participer au remboursement de la mensualité, la banque exigera de l’autre qu’il assume seul le paiement total des échéances.

En cas de séparation, il arrive par ailleurs que l’un des partenaires se porte acquéreur du logement. Dans ce cas, celui qui vend doit demander la desolidarisation du prêt immobilier afin de mettre fin au cautionnement. Sachez toutefois que la banque n’est pas obligée d’accepter quand bien même vous ne seriez plus copropriétaire du logement. 
Se desolidariser du pret

Que devient le logement en cas de dissolution du PACS

En cas de décès

Le partenaire survivant n’est pas un héritier

Contrairement aux couples mariés, le Code civil ne fait pas du pacsé survivant n’est l’héritier de son partenaire. 

L’ordre successoral met les enfants de celui qui décède comme héritiers au premier rang, puis les parents, les frères et sœurs, ainsi que leurs descendants. Viennent ensuite les grands-parents et enfin les collatéraux ordinaires, c’est-à-dire les oncles, tantes, cousins et cousines.

La loi ne reconnait qu’un droit de jouissance temporaire permettant au partenaire survivant de rester gratuitement pendant un an dans le logement familial

Prévoir le sort du logement dans un testament

Il est indispensable dès la signature du PACS de prendre toutes les dispositions nécessaires et d'établir un testament pour décider du sort du logement familial. Attention toutefois à respecter la quotité disponible, c’est-à-dire la part qui revient de droit aux héritiers légaux.

Attribution préférentielle

Lorsqu’elle est prévue dans le testament, cette facilité permet au partenaire survivant de se porter prioritairement acquéreur de la quote-part du défunt. Elle est de plein droit, ce qui signifie qu’elle ne peut être contestée par les héritiers.

Réversion de l’usufruit

Vous pouvez également insérer une clause de réversion de l’usufruit, la nue-propriété revenant aux héritiers du défunt. 

Important : depuis la Loi TEPA du 22 août 2007, les partenaires bénéficient d'une exonération sur les droits de succession.
Reversion de l'usufruit au partenaire survivant

En cas de séparation

Sort du logement en cas de dissolution du pacs
Elle est facilitée du fait que chaque partenaire peut mettre fin à tout moment à l’indivision. La question du logement se résout généralement par la revente, mais il arrive aussi que l’un des partenaires décide de conserver le bien.

Vous vous entendez pour vendre

Le produit de la vente est réparti par le notaire entre chaque membre du couple proportionnellement à sa quote-part, après remboursement du capital restant dû sur le prêt immobilier.

Vous décidez de garder le bien

Lorsqu’ils se quittent en bons termes, plusieurs raisons peuvent inciter le couple à conserver le logement :

  • L’un d’entre eux souhaite l’occuper. À charge pour lui de verser à l’autre une indemnité d’occupation. Cette solution permet par exemple aux enfants de continuer à vivre dans le logement familial.
  • Le bien est mis en location. Les revenus locatifs sont alors partagés au prorata des quotes-parts de chacun. Cette solution est intéressante en cas de retournement de marché. 

Vous êtes en désaccord sur le sort du logement

En cas de mésentente dans le couple et si rien n’a été prévu dans la convention, seul le juge du tribunal de grande instance peut trancher. Il pourra décider la poursuite de l’indivision pendant une durée maximale de 2 ans ou la mise en vente du logement.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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