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Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

À condition d’obtenir un prêt pour financer l’achat et les frais annexes, l’investissement immobilier locatif apporte une réponse adaptée aux emprunteurs qui ne disposent pas d’apport personnel. 
Que vous souhaitiez payer moins d’impôt, disposer de revenus complémentaires pour la retraite ou vous constituer un patrimoine immobilier, voici nos conseils pour trouver un financement locatif sans apport aux meilleures conditions de taux.
pret immobilier locatif sans apport personnel

Estimer sa capacité d’investissement locatif

Estimer sa capacite d'investissement locatif
Inutile de vous risquer à un refus de prêt en vous présentant devant votre banquier avec un dossier mal préparé. Vérifiez votre capacité de financement avant même de lancer les premières recherches, ce qui s’avère un peu plus complexe que lors de l’achat d’une résidence principale. 

D’abord parce que le taux d’endettement ne s’appréhende pas de la même manière et ensuite parce que l’investissement locatif doit tenir compte d’aléas supplémentaires comme le risque lié à l’absence de locataire, mais aussi de l’impact fiscal des loyers sur le revenu.

Sauf à disposer de moyens suffisants, pour une première opération locative, il vaut sans doute mieux commencer par acheter un appartement plutôt que chercher à investir dans un immeuble de rapport, même si à la lecture des forums spécialisés, devenir rentier sans aucun apport personnel semble être l’objectif de nombreux investisseurs en herbe.
Taux d'endettement apres operation

Calcul du taux d’endettement après opération

Ne commettez pas l’erreur de penser que votre projet est neutre parce que les loyers couvrent les mensualités du prêt. Même si l’opération présente un parfait équilibre financier, elle aura toujours un impact négatif sur le taux d’endettement.

Les revenus locatifs pris en compte par la banque

Le montant retenu par la banque pour le calcul du taux d’endettement correspond aux revenus nets, c’est-à-dire une fois déduit l’ensemble des frais et charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, cotisations d’assurance…). En l’absence d’éléments précis, l'organisme prêteur peut retenir 70 ou 80 % des loyers bruts.

Exemple chiffré

Situation avant investissement

Un couple dispose de 2 800 € de revenus nets mensuels. Il est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse un prêt à hauteur de 650 € par mois. Son taux d’endettement avant opération locative est de 23.2 %. 

Projet immobilier

Il décide monter un premier projet immobilier locatif. Son choix se porte sur un appartement ancien dont le prix de vente se monte à 120 000 € + 8 500 € de frais de notaire. On part du principe que les loyers couvrent l’emprunt, les assurances habitation (propriétaire non occupant) et loyers impayés, ainsi que la taxe foncière, soit 720 € par mois.
Financer un bon plan immobilier

Financement de l’opération

Le financement se fait sans capital à hauteur de 110 % avec un prêt immobilier de 128 500 € sur 20 ans à un taux fixe amortissable de 1,62 % et un taux d’assurance de 0,35 % sur capital emprunté. Les mensualités s’élèvent à 665 €, dont 37,48 € de primes d’assurance.

Impact sur le taux d’endettement

Ses revenus se montent désormais à 3 520 € (salaires + loyers) et le remboursement des emprunts à 1315 €. Conséquence logique de l'emprunt locatif, son taux d’endettement est également modifié et grimpe à 37,3 %.

Analyse

Malgré le fait que les revenus locatifs couvrent la totalité des charges, le taux d’endettement du couple a nettement augmenté. Cette conséquence est toutefois plus " arithmétique " que financière et ne remet nullement en cause l’évidente bonne opération réalisée par le couple et le bon rendement locatif attendu ni le financement du bien.

Impact fiscal et la réintégration des revenus fonciers

Reintegration des revenus fonciers
Le revenu net foncier déterminé à l’annexe nº 2044 est imposé au même titre que les salaires lors de votre déclaration d’impôt. Vous devez donc tenir compte de l’impact fiscal dans votre futur budget prévisionnel. 

Vous trouverez plusieurs simulateurs sur Internet, dont celui du site de l’administration fiscale.
À savoir : si le montant des loyers annuels ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et n’avez pas à remplir le formulaire 2044.

L’importance du prévisionnel

Etablir un previsonnel locatif
Les éléments essentiels de l’analyse de risque reposent bien évidemment sur la bonne santé financière de l’investisseur (CDI, bonne tenue des comptes, taux d’endettement correct, reste à vivre suffisant…), mais la présentation du projet immobilier est un aspect du montage du dossier qu’il ne faut pas négliger. 

Établir un budget prévisionnel locatif doit être pensé comme un business plan et répond généralement à un triple besoin :

  1. Permettre à l’investisseur de vérifier la rentabilité de l’investissement.
  2. Démontrer au banquier que votre montage financier repose sur des données objectives.
  3. Prouver que votre demande de prêt immobilier est solide.
Emprunter pour louer
Il doit comporter une simulation réaliste des recettes et dépenses et s’appuyer sur des éléments comparatifs tels que les loyers pratiqués pour le même type de bien dans le quartier. Vous pouvez pour cela vous appuyer sur les annonces immobilières locales.

Vous trouverez dans cet article tous les détails pour bâtir un prévisionnel locatif efficace et convaincre l’organisme prêteur que le projet est viable.

À savoir : pensez à réunir toutes les pièces justificatives : taxe foncière du vendeur, annonces de location, simulation d’impact fiscal, devis d’assurance locative... Vous montrerez tout votre sérieux et prouverez à votre banquier que vous êtes déterminé à mener à terme votre projet.

Le montage du dossier

Dossier de pret pour investisseur
Les pièces nécessaires à l’étude de votre demande de prêt locatif sont de 3 ordres :

  1. Identification : carte nationale d’identité en cours de validité, livret de famille…
  2. Situation professionnelle et financière : contrat de travail, bulletins de salaire, relevés de compte bancaire des 3 derniers mois, avis d’imposition des 2 dernières années…
  3. Projet immobilier locatif : contrat de réservation si achat d’un appartement neuf en VEFA ou compromis de vente si logement ancien, auquel vous joindrez tous les documents annexes (plans, diagnostics obligatoires) ainsi que les éléments liés à la rentabilité de l’opération (prévisionnel, estimations immobilières…)

Notre conseil : démontrez votre sérieux et votre détermination à mener à bien votre projet en faisant diligence dans le montage du dossier. Remettez les pièces en temps et en heure afin d’éviter des relances inutiles.

Les assurances de loyer impayé (A.L.I)

Outre le fait qu’elles protègent l’investisseur en cas de carence ou de vacance locative, elles sont de nature à rassurer l’organisme prêteur contre le risque le plus important de l’investissement locatif : l’absence de locataire. 

À savoir : si vous confiez la gestion de votre bien à une agence, sachez que bon nombre d’agents immobiliers proposent des contrats en partenariat avec des assureurs. Les taux de cotisation sont de fait plus compétitifs qu’en adhésion individuelle.
Banques qui pretent sans apport

Les différents types de financement locatif sans apport

Choisir le type de financement d'un bien locatif
Le choix entre un prêt amortissable classique et un prêt in fine repose sur la stratégie patrimoniale de l’investisseur, mais aussi sur ses moyens financiers puisque le nantissement d’un contrat de placement suppose que ce dernier dispose d’un capital. 

Le prêt amortissable

C’est le type de financement le plus répandu. L’emprunteur rembourse chaque mois capital et intérêts, comme c’est le cas pour une résidence principale. Même si l’immobilier reste un investissement à long terme, notez que les durées proposées par les banques pour financer un bien locatif excèdent aujourd'hui rarement 20 ans. 
Pret amortissable a taux fixe

Le prêt in fine

Le montage d’un prêt in fine avec nantissement d’une opération de placement présente un double avantage :

  1. Il optimise l’impact fiscal.
  2. Il réduit considérablement la mensualité.

Le taux de crédit pour un investissement locatif est en revanche plus élevé sur un prêt in fine que sur un prêt amortissable.

Le principe est simple. Pendant toute la durée du crédit, l’investisseur ne paie que les intérêts, le capital emprunté étant remboursé au terme. Le montant du capital à nantir s’apprécie en fonction d’une hypothèse de rendement réaliste. Notez que les placements à risque (bourse) ne sont que rarement autorisés. 

Important : une fois le placement mis en garantie, il n'est possible d'effectuer des retraits. Vous pouvez toutefois négocier avec la banque la possibilité de réaliser des arbitrages, notamment dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Simulation de prêt immobilier pour un projet d’investissement locatif

Voici un comparatif entre les deux types de financement. À noter qu’il est possible de financer un investissement locatif avec un prêt in fine, même lorsqu’on ne dispose pas de capital. Il suffit pour cela de réaliser une épargne en parallèle dont le capital à terme servira à rembourser le prêt. Toutes les banques n’acceptent pas cependant cette formule.

 In fineAmortissable 
 Montant emprunté 150 000 €
 Durée 20 ans
  Taux  2,20 % 1.75 %
 Mensualité 275 € (1) 743 €
 Capital à placer (2) : 105 000 € 
 Épargne mensuelle à réaliser (2)  525 € 

Observations : comme on peut le voir, le remboursement du prêt in fine avec une épargne mensuelle donne sensiblement le même résultat que le prêt amortissable. En revanche, la déduction fiscale est nettement plus intéressante.

(1) sans amortissement
(2) : dans l’hypothèse d’un taux de rendement de 1,80 % (rendement moyen des fonds euros sur les contrats d’assurance vie).

L’assurance emprunteur

Garanties de l'assurance emprunteur
Contrairement aux garanties exigées pour l’acquisition d’une résidence principale, les couvertures ITT (incapacité temporaire de travail) et IPT (invalidité permanente totale) ne sont pas exigées lorsque le prêt immobilier porte sur un investissement locatif. De quoi réaliser une économie non négligeable.

À savoir : si une délégation externe peut s’avérer avantageuse, notamment pour les moins de 40 ans, sachez que le mode de calcul sur capital restant dû utilisé par la plupart des assureurs n’aura aucun impact sur un prêt in fine puisque le capital n'est pas amorti

L’apport

Les éléments constitutifs

L’apport personnel est constitué uniquement par les fonds propres de l’emprunteur, les prêts aidés (PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, PTZ PLUS et prêts Action-Logement) n’étant pas attribués pour financer l’investissement locatif.

Calcul du taux d’apport

Le calcul ne tient pas compte des frais de notaire. La formule pour déterminer le pourcentage d’apport personnels’établit donc ainsi : 

[Montant de l’apport * 100 / (Prix de vente du bien immobilier – Frais de notaires)]
Calcul du taux d'apport

Quel statut pour l’investisseur ?

La question du statut des acquéreurs se pose si vous empruntez à plusieurs. Le choix dépendra à la fois de votre situation familiale et de vos objectifs patrimoniaux. Voici un petit tableau récapitulatif pour y voir plus clair.

Situation familiale  Statuts possiblesObservations 
 Mariés sous le régime de la communauté légale Le principe ne vous laisse pas le choix. Les biens acquis pendant le mariage appartiennent pour moitié à chaque époux. Exception à la règle lorsque l’acquisition s’effectue avec des fonds propres : le bien appartient à l’époux qui finance le bien immobilier.
 Mariés sous le régime de la séparation de biens Tout dépend de l’origine des fonds : si l’apport provient des fonds propres d’un époux, le bien lui appartient de plein droit. Si le bien locatif est financé à l’aide des revenus du ménage, il appartient pour moitié à chacun. L’apport peut également être constitué par les fonds propres des deux époux. Dans ce cas, le bien appartient à chacun d’eux à hauteur de leur apport.
 Pacsés Vous êtes dans le régime de l’indivision en fonction de l’apport de chacun. Possibilité de monter une SCI. Si vous souhaitez protéger le conjoint survivant, vous pouvez inclure une clause tontinière qui peut être une alternative intéressante au régime de l’indivision.
 Concubins
 Autres.  

L’investissement en Loi PINEL

Defiscaliser avec un apppartement neuf en zone tendue
Successeur de la Loi DUFLOT, le dispositif de défiscalisation PINEL a été prolongé au 31 décembre 2017 pour 4 années. Les investisseurs peuvent donc continuer à bénéficier d’abattements fiscaux jusqu’au 31 décembre 2021. 

Si vous avez le projet d’acheter un appartement neuf avec la Loi PINEL, notez que depuis janvier 2018, pour pouvoir défiscaliser, le logement doit être situé dans une zone tendue (zones A, A bis et B1). Les taux de déduction fiscale restent inchangés :

  • 12 % sur 6 ans
  • 18 % sur 9 ans
  • 21 % sur 12 ans.
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