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Accéder à la propriété en 5 étapes clés

Devenir propriétaire de son logement est un acte majeur qui nécessite une grande vigilance au long du processus qui mène depuis vos premières recherches jusqu'au jour de la remise des clés. Réussir son investissement nécessite bien sûr d’avoir une situation professionnelle stable et de respecter les limites de ses capacités financières, mais aussi d’agir de manière organisée. 
Suivez le guide à travers 5 étapes d’un parcours qui fera de vous l’heureux propriétaire de sa résidence principale.
SOMMAIRE

Préparez soigneusement votre projet immobilier

Preparer attentivement son projet immobilier

Simulez votre capacité d’emprunt

La toute première chose à faire est d’évaluer sa capacité de financement afin d’orienter efficacement les recherches futures. En effet, inutile de vous déplacer pour visiter une maison à 300 000 € si vos moyens financiers ne le permet pas. 

Établissez plusieurs simulations. Pour cela, vous pouvez utiliser nos calculettes qui vous permettront de déterminer votre capacité d’emprunt en quelques clics. Toutefois, aussi pratiques que soient nos simulateurs, nous vous conseillons de faire valider votre enveloppe de financement par un banquier ou un courtier en crédit, car ces outils ne prennent pas en compte plusieurs éléments comme la situation professionnelle, le reste à vivre ou la tenue des comptes bancaires qui sont pourtant des facteurs essentiels de l’analyse de risque, dont votre banquier ne manquera de tenir compte.

D'autre part, le plan de financement doit intégrer les différents prêts réglementés proposés aux primo-accédants. Ils permettent de bénéficier de taux attractifs et ont l'avantage d'être comptabilisés dans l'apport personnel.
Avantages proprietaire de sa residence principale

Établissez un budget prévisionnel

C’est une étape trop souvent négligée par beaucoup de candidats à l’accession à la propriété et pourtant l’utilité d’un budget prévisionnel n’est plus à démontrer. Il constitue un formidable outil d’aide à la décision et permet à la fois de fixer les limites de son investissement et d’anticiper sur les charges immobilières qui viendront se greffer : la taxe foncière, les frais supplémentaires (transport, chauffage…) ou encore les éventuelles charges de copropriété.

Choisissez le statut le plus adapté

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté légale et comme c’est le cas pour l’ensemble des acquisitions immobilières, sachez que la résidence principale acquise après le mariage appartient par moitié aux époux. Dans les autres cas, le régime de l’indivision est la solution la plus pratique et la plus répandue. Mais si vous êtes pacsés ou si vous vivez en concubinage sachez que d’autres formules existent comme la tontine et méritent que vous en discutiez avec votre notaire.

Organisez vos recherches immobilières comme un pro

Annonces immobilieres

Diversifiez les sources

Internet s’est imposé à tous comme une source de prospection incontournable permettant d’explorer l’ensemble du marché immobilier sans avoir à se déplacer. Toutes les agences, aussi bien les réseaux nationaux (CENTURY21, CIMM IMMOBILIER, FONCIA, GUY HOQUET, ORPI, SQUARE HABITAT...) que les agences de proximité possèdent leur site internet.

Pensez également aux annonces de particuliers qui fourmillent d’offres immobilières qui vous permettront de vous affranchir des honoraires de l’agent immobilier.

D’autre part, sachez que certains cabinets de notaires développent en parallèle une activité de transaction immobilière et permettent d’accéder à des fichiers dont les agences ne disposent pas. Il est possible que votre future résidence principale vous y attende.

Enfin, si vous visez un quartier en particulier, n’hésitez pas à vous promener en quête d’un panneau de vente et surtout questionnez les habitants.

Notre conseil : ne négligez aucune piste et soyez imaginatif. De belles affaires vous attendent hors des sentiers battus.

Définissez les besoins de votre futur logement

Le type de logement que vous allez rechercher ne doit pas simplement correspondre à votre situation actuelle, mais doit anticiper vos besoins futurs. Même si les trajectoires de vie relèvent de choix personnels et d’évènements imprévisibles, on peut toutefois affirmer qu’un couple sans enfant verra son ménage s’agrandir sous peu. De même, un autre couple avec 2 enfants en bas âge devra anticiper sur la nécessité que chacun d’eux dispose d’une chambre individuelle, même si ce besoin n’est pas immédiat.

D’autre part, au moment de trancher entre maison et appartement, ville et campagne, neuf et ancien, prenez soin de peser le pour et le contre, car le choix de résidence principale que vous allez faire vous engagera sur plusieurs années et aura des répercussions importantes tant sur votre situation financière que sur votre qualité de vie.
Definir les besoins du logement

Visitez plusieurs fois le bien

C’est une règle d’or que tout investisseur immobilier se doit de respecter : visiter le logement à plusieurs reprises avant de se décider. Cela vous permettra de vérifier plus attentivement l’état général, d’avoir l’avis de personnes de votre entourage ou d’un professionnel si cela s’avère nécessaire. 

Retournez-y à différents moments de la journée pour vérifier l’état d’ensoleillement. Si vous êtes en ville, faites un point de la circulation aux heures de pointe et assurez-vous qu’il est possible de se garer gratuitement sans difficulté. Enfin, questionnez le voisinage.

Etablissez un plan de financement optimal

Plan de financement d'un achat immobilier
C’est sans doute l’étape la plus difficile. Dès que vous aurez signé l’avant-contrat, il faudra rapidement faire le tour de la concurrence et trouver le financement le plus adapté à votre situation. Vous disposerez en moyenne de quinze jours pour déposer un dossier et de six semaines pour obtenir une offre préalable de prêt. 

Pour financer votre futur logement, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit qui vous fera bénéficier de son expertise et de son réseau de banques partenaires. Il pourra vous faire gagner un temps précieux, mais surtout, il vous permettra de faire un tour large de la concurrence, en raison de son large partenariat.

Vous pouvez vous adresser soit à des courtiers locaux qui savent parfois se montrer plus disponibles ou à des cabinets de taille nationale qui vous feront bénéficier de leur important volume de dossiers traités chaque année.

Établissez un (ou plusieurs) plan (s) de financement

Cette étape vous permettra de voir si vous pouvez bénéficier des aides financières de l’État comme le PTZ plus, le prêt Action-Logement ou encore si vous avez droit à l’APL. Pour l’aide personnalisée au logement, vous pouvez vous rendre sur le site de la CAF ou demander à votre conseiller (banquier ou courtier) de le faire pour vous. 

Pour information, pour bénéficier de l'APL destinée aux propriétaires, vous devez respecter deux conditions :

  1. Financer votre résidence principale avec un prêt PAS (voir plus bas).
  2. Ne pas dépasser le plafond de revenus retenu par la CAF.

Bénéficiez des aides à l’accession à la propriété

Les futurs propriétaires peuvent compter sur de nombreux dispositifs d’aide pour acquérir leur logement mis en place par les pouvoirs publics, mais aussi par certaines collectivités locales.

Le prêt à taux zéro

C'est de loin la mesure la plus importante. Destiné aux primo accédants, le PTZ permet de financer l’acquisition de la résidence principale, à condition de ne pas dépasser un certain plafond de ressources.
Les aides de l'Etat

Le prêt à l’accession sociale

Le prêt à l'accession sociale (PAS) présente un seul avantage : permettre de bénéficier de l'allocation personnalisée au logement (APL). En dehors de cet aspect, il n'y a pas d'intérêt particulier à souscrire ce type d'emprunt.

Action-logement

Si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, ce prêt bonifié vous concerne, à condition d’une part, que l’employeur ait prévu d’affecter l’enveloppe disponible à l’accession sociale et d’autre part, que cette enveloppe n’ait pas été totalement distribuée lorsque vous effectuerez votre demande.

Les aides locales à l’accession

Pensez aux aides distribuées par les collectivités locales. De nombreux départements, communes et intercommunalités proposent aux primo accédants soit un prêt bonifié soit une subvention cumulable avec les aides à l’accession de l’État.

Ne vous engagez pas à la légère

La signature du compromis de vente

Ne négligez pas la signature de l’avant-contrat

Faut-il le répéter ? Un compromis ou une promesse de vente engage juridiquement ses signataires. Dès lors, vous ne pouvez pas revenir en arrière sauf dans l’un de ces deux cas :

  1. Vous changez d’avis dans le délai de rétractation de 10 jours. Dans ce cas, vous n’avez pas à justifier votre décision.
  2. Une des clauses suspensives inscrites à l’avant-contrat n’est pas réalisée (cas de refus de prêt immobilier par exemple). Vous devrez transmettre au vendeur une lettre de refus de la banque.

Dans les deux cas, l’acompte versé doit vous être intégralement rendu dans un délai maximum de 21 jours.

Faites intervenir votre notaire personnel à l’acte de vente

Même si le vendeur a son propre notaire, rien ne vous empêche de faire intervenir le vôtre. C’est même plutôt conseillé et la signature en " double minute " est d’ailleurs une pratique très répandue. Le montant des " frais de notaire " reste inchangé, les deux cabinets se partageant les honoraires.

Emménagez sans stress

Demenager sans problemes

Déménagez en toute tranquillité

N’en faites pas toute une affaire. C’est avant tout une question d’organisation. Ne vous y prenez pas à la dernière minute, mais n’y pensez pas non plus de longs mois à l’avance. Tout dépend si vous faites appel à un déménageur professionnel ou si vous comptez sur vos proches. 

Dans les deux cas, prévoyez un délai raisonnable. Dans le premier, vous devez vous assurer que le professionnel est disponible et dans le second prévoir d’affréter un utilitaire et permettre à vos amis de réserver la date. 

Si vous vous chargez du déménagement

  • J-10 : évaluez vos besoins en carton et commencez à les récupérer en prenant soin de sélectionner les plus intéressants. Veillez à ce qu’ils soient de différentes tailles, en bon état et suffisamment solides afin de transporter vos affaires en toute sécurité. Privilégiez ceux qui disposent d’une ouverture sur les côtés afin de faciliter le transport. Pensez également à récupérer du matériel pour protéger la vaisselle, les bibelots et tous vos objets fragiles : du journal, du papier à bulles, du polystyrène… Enfin, prévoyez du scotch, de la ficelle et des ciseaux. 
  • Le week-end précédent : commencez à emballer toutes les affaires. Ne laissez que le nécessaire pour les quelques jours qui vous restent et bien sûr étiquetez soigneusement chaque carton.
  • J-2 : donnez un coup de fil à vos amis pour peaufiner l’organisation de la journée. Précisez l’heure de rendez-vous et estimez le temps que prendra le déménagement. Çà rappellera aussi aux étourdis qu’ils vous avaient promis de l’aide.

Si vous faites appel à un déménageur professionnel

Une fois votre contrat négocié, vous n’aurez plus grand-chose à prévoir. En fonction de votre budget, vous pourrez choisir entre une formule basique (transport uniquement) et une formule clé en main (mise en cartons, transport, déballage, rangement) et quelques formules hybrides. Là aussi, il est fortement conseillé de faire établir plusieurs devis. Le coût dépendra de la formule de déménagement choisie et du volume global des affaires à transporter.

Dans les deux cas

Si vous étiez locataire, vous devez bien sûr donner congé à votre propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception en respectant le délai de préavis (de 3 mois, sauf cas particulier). Vous devez également penser à informer fournisseurs et administrations de votre changement d’adresse (téléphone, assurances, banque, impôts, employeur…). Pour plus de tranquillité, demandez à la poste de faire suivre votre courrier pour une période de 6 mois. 

Même si ce service est payant, il est indispensable pour éviter que des courriers ne soient renvoyés à l’expéditeur. 
Important : renseignez-vous auprès de la CAF. Une prime de déménagement est réservée aux futurs propriétaires qui ont au moins 3 enfants et dont le dernier a moins de 2 ans, sous conditions de revenus.

Prenez vos précautions lors de la remise des clés

Voici 2 conseils pour prendre possession du logement dans les meilleures conditions :

  1. Effectuez une visite la veille de la signature de l’acte de vente afin de vous assurer qu’il n’y a aucune anomalie : travaux effectués à votre insu, dégât des eaux, détérioration… Le logement doit être conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis de vente.
  2. Souscrivez une assurance multirisque habitation à effet du jour de la signature de l’acte authentique. Elle remplacera votre ancien contrat.

Important : attention aux risques encourus en cas de remise anticipée des clés. Des situations de conflit peuvent naître si un problème survient avant le jour de l’acte de vente.
En conclusion : avancez étape par étape et évitez de foncer tête baissée, car ce serait la meilleure manière de faire une mauvaise affaire. Pour devenir un propriétaire immobilier heureux, le projet doit être réfléchi et organisé. Vous augmenterez ainsi vos chances de réussite.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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