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10 avantages clés du dispositif de location-accession

Le mécanisme de la location-accession permet aux primo accédants à revenus modestes de devenir propriétaires de leur logement de manière progressive et sans  apport personnel tout en bénéficiant du prêt PSLA et d’un dispositif sécurisé. 
Notre dossier ultra complet pour vous permettre de tout savoir sur un mode d’accession à la propriété particulièrement avantageux, mais encore méconnu du grand public.
Avantages de la location accession
SOMMAIRE

Définition du dispositif PSLA

Réservé au primo-accédant, il est soumis aux dispositions de la Loi du 12 juillet 1984, l’achat immobilier dans le cadre du PSLA se déroule 2 étapes :

  1. Une phase locative, appelée période de jouissance durant laquelle le locataire-accédant verse une redevance au vendeur, généralement un bailleur social.
  2. Une phase acquisitive à l’issue de laquelle le futur propriétaire lève l’option permettant d’établir le transfert de propriété à un prix de vente déterminé à l’avance.
Statut du locataire accedant

Déroulement du dispositif

La phase locative

Avantage n° 1 : la phase de location permet de se constituer un apport personnel sans effort.
Phase locative
Dans un premier temps vous occupez le logement avec le statut de " locataire accédant " en contrepartie d'une redevance qui comprend :

  • Une indemnité d’occupation à fonds perdus qui vous procure la jouissance du logement.
  • Une part acquisitive qui sera déduite du prix de vente lors de l'acte définitif. 

Il n’y a par ailleurs aucune durée maximale réglementaire. Le contrat doit juste préciser la date butoir de la levée de l’option.

D’une manière générale, sachez que l'acquéreur est soumis aux mêmes droits et obligations qu’un locataire classique. Il doit s’acquitter de la taxe d’habitation, payer les charges locatives, prendre les dépenses d’entretien du logement à sa charge et souscrire un contrat d’assurance multirisques habitation. Par ailleurs, si le bien se trouve dans une copropriété, il exerce les mêmes droits qu'un propriétaire.

Le vendeur quant à lui prend en charge les grosses réparations.

A noter que lorsque le contrat prévoit une indexation de la redevance, l’augmentation est limitée à l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

La phase acquisitive

La levée d’option

Levee d'option
Vous pouvez lever l'option à tout moment sans attendre le terme prévu au contrat. Le prix de vente correspond à celui indiqué au contrat de location-accession, diminué de la décote (voir plus bas) et de l’épargne correspondant à la part acquisitive.

En cas de non-levée de l’option avant le terme, le vendeur peut vous demander une indemnité correspondant à 1 % maximum du prix de vente initial. Même si vous ne disposez pas d'un modèle de lettre de levée d’option, sachez qu’il n’y a pas de formalisme particulier. Il suffit de transmettre un courrier par voie recommandée avec accusé de recéption notifiant votre décision.

À noter que les droits du contrat location-accession peuvent être cédés à un tiers par un acte authentique.

La qualité de copropriétaire

Votre statut de locataire accédant subroge aux droits du vendeur aux réunions de copropriétaires, sauf pour les décisions touchant aux réparations qui restent à la charge de ce dernier.

Par ailleurs, les deux parties disposent d’un droit consultatif sur l’ensemble des décisions pour lesquelles elles n'auraient pas de droit de vote.
Appartement HLM en location accession

Vous renoncez à acheter

La Loi n’offre aucun droit de maintien, sauf accord entre les parties figurant dans le contrat de location-accession. Si vous renoncez à acheter, vous devrez quitter le logement dans les 3 mois qui suivent la demande de résiliation ou le terme prévu.

Les sommes versées correspondant à la part acquisitive devront vous être restituées dans un délai maximum de 3 mois. 

À condition de figurer dans le contrat, le vendeur pourra retenir une indemnité compensatrice limitée à :

  • 1 % pour les logements de plus de 5 ans
  • 3 % pour les logements de moins de 5 ans.

Avantage n° 2 : les ménages ne dépassant pas le plafond PSLA n'ont aucune indemnité à verser et bénéficient d'une garantie de relogement.

Résiliation anticipée du contrat

Indemnite d'occupation
Le locataire accédant peut renoncer à tout moment à la levée d’option. Le vendeur peut toutefois demander une indemnité d’occupation plafonnée à la part locative de la redevance.

D’autre part, en cas d’inexécution contractuelle d’une des parties, une indemnité compensatrice peut être prévue au contrat.

  • Du fait du locataire-accédant : 2 % maximum du prix de vente. Elle peut être portée à 3 % pour un logement de moins de 5 ans.
  • Du fait du vendeur : la part acquisitive peut être majorée de 3 % du prix de vente.


La résiliation fait l’objet d’un acte authentique chez le notaire, les frais étant à la charge du locataire. 

Important : le vendeur ne peut exiger le départ du locataire que s’il a remboursé la part acquisitive.
Droits du locataire accedant

Les obligations des parties

Les obligations du locataire-accédant

Elles sont identiques à celles d’un locataire classique :

  • Vivre dans le logement en " bon père de famille ".
  • Souscrire à un contrat multirisques habitation.
  • Payer les charges locatives.
  • Prendre en charge les frais d’entretien du logement.

Notez par ailleurs que le locataire accédant est considéré comme un propriétaire d’un point de vue fiscal.

Les obligations du vendeur

Comme tous les bailleurs, le vendeur doit prendre à sa charge les grosses réparations. Il est en outre responsable du paiement des charges locatives vis-à-vis du syndic de copropriété.

Un contrat en 3 étapes

Signature du contrat preliminaire

Le contrat préliminaire

Si vous signez un contrat préliminaire, vous devrez verser un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder 5 % du prix de vente. Les fonds doivent être déposés sur un compte spécial ouvert à cet effet.

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du contrat préliminaire. Toute renonciation avant le terme du délai entraîne la restitution intégrale du dépôt de garantie.

Le contrat de location-accession

Un formalisme strict

Le vendeur doit transmettre le projet de contrat-location au candidat acquéreur un mois avant la date de signature par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si vous avez recours à un financement, vous bénéficiez de la condition suspensive d’obtention de prêt. En cas de refus d’un seul prêt concourant au financement du logement, le contrat est annulé et le dépôt de garantie doit vous être restitué intégralement.

Important : vous devez régler 50 % des frais de notaire à la signature du contrat.
Frais de notaire reduits

Ce que doit contenir le contrat

Le contrat de location accession
  • L’identification des parties.
  • La description du logement et de ses annexes (cave, parking…), ainsi que ses caractéristiques techniques.
  • Le prix de vente et les conditions de révision le cas échéant (1).
  • Les conditions de financement.
  • La date d’entrée dans le logement et le terme prévu pour la levée d’option.
  • Le montant et les conditions de paiement de la redevance.
  • Les conditions de résiliation et le cas échéant le montant des indemnités dues en cas de résiliation anticipée.
  • Le type de contrat souscrit par le vendeur pour garantir le remboursement de la part acquisitive en cas de non-levée d’option.
  • Les numéros de contrat de dommage-ouvrage (en cas de construction d’un immeuble neuf), ainsi que des contrats garantissant l’immeuble.
  • La nature des charges locatives qui incombent au locataire-accédant et les modalités de paiement.
  • Le règlement de copropriété.

(1) : La révision ne peut pas excéder l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

L’acte de vente définitif

Transfert de propriete
Le transfert de propriété a lieu après signature de l’acte authentique chez le notaire. L’acquéreur doit alors verser le prix de vente diminué du dépôt de garantie, de la minoration et de la part acquisitive de la redevance, ainsi que le solde des frais de notaire.

Conditions pour être éligible à la location-accession

Plafond de revenus PSLA

Respecter un plafond de revenus pour les candidats à un logement financé par un PSLA

Un arrêté du 1er juin 2011 a modifié les règles concernant les revenus pris en compte pour déterminer le plafond de revenus. Le montant retenu pour déterminer l’éligibilité du candidat à la location-accession est le montant le plus favorable entre les 2 formules suivantes :

  1. Total du revenu fiscal de référence au titre de l’année N-2 (1) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer.
  2. Revenu plancher soit prix du logement (avant application de la décote) / 9

 Plafonds PSLA en 2018 au titre de l’année N-2
 Nombre de personnes qui composent le foyer  Zone A Zone B et C
 1 31 825 € 24 124 €
 2 44 554 € 32 169 €
 3 50 920 € 37 210 €
 4 57 922 € 41 232 €
 5 et plus 66 070 € 45 243 €

(1) : pour toute demande effectuée en 2018, on retient donc les revenus fiscaux de références de 2016.

Occuper le logement à titre de résidence principale

À la différence des aides à l’accession distribuées par l’État et les collectivités locales, le dispositif de la location-accession peut porter sur un bien destiné à la fois à un usage professionnel et d’habitation. La partie occupée à titre d’habitation doit toutefois servir de logement principal.
Maison occupee a titre de residence principale

Avantages

Un prix de vente encadré et particulièrement attractif

Avantage n° 3 : le prix de vente des logements en PSLA ne peut pas dépasser un plafond par mètre carré qui dépend de la zone géographique où se trouve le logement.

Cette disposition s’applique à tous les bailleurs sociaux pour la vente d'un logement HLM ou privés. Le montant à financer à la signature de l’acte authentique résulte d’une double baisse :

  1. Une minoration de 1 % par an pendant la durée de la phase locative.
  2. La déduction de la part acquisitive correspondant à l’épargne constituée par le locataire accédant.
Plafond du prix de vente logement
 Montant du plafond par zone géographique
 Zone géographique Prix maximum HT par m2 de surface utile
 A bis4 656 €
 A3 528 €
 B12 826 €
 B22 466 €
 C 2 157 €
À noter que les surfaces annexes (cave, grenier, loggia…) sont comptabilisées pour moitié dans le calcul de la surface habitable.

Dispositifs de sécurisation

Garantie de relogement

Garantie de rachat

Avantage n° 4 : l’Article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004 assure à l’acquéreur de revendre son logement à un prix fixé à l’avance si un évènement grave devait se produire.

Cas de force majeure retenus pour la garantie de rachat

  • Décès d’un membre du ménage (époux ou descendant direct).
  • Invalidité.
  • Chômage de plus de 12 mois.
  • Mutation professionnelle à plus de 70 kms du logement.
  • Divorce (ou dissolution de PACS).

Pendant les 5 premières années qui suivent l’acte authentique, le prix du rachat est égal à celui au jour de la levée d’option. Il subit ensuite une décote de 2,5 % par année écoulée de la 6e à la 15e année.

À noter que la demande de mise en œuvre de la garantie doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’évènement.

Enfin, sachez que les frais de réparation jugés nécessaires peuvent être déduits du prix de rachat.
Garantie de rachat

Garantie de relogement

Avantage n° 5 : les acquéreurs les plus modestes, c’est-à-dire ceux qui ne dépassent pas le plafond de ressources PLUS bénéficient de 3 offres de relogement en adéquation avec leur situation familiale et financière. Le choix doit être effectué dans le mois qui suit la réception des offres.

Plafonds PLUS 2018 (Prêt Locatif à Usage Social) 
 Nombre de personnes qui composent le foyer Paris et communes limitrophesReste de l’Île-de-France Autres régions 
 1 personne seule 23.354 € 23.354 € 20.304 €
 2 personnes sans personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages 34.904 € 34.904 € 27.114 €
 3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge  45.755 € 41.957 € 32.607 €
 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge 54.628 € 50.257 € 39.364 €
 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge 64.997 € 59.495 € 46.308 €
 6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge 73.138 € 66.950 € 52.189 €
 Personne supplémentaire + 8.150 € + 7.460 € + 5.821 €

Garantie-revente

Avantage n° 6 : certains bailleurs proposent de souscrire un contrat d'assurance revente par l’intermédiaire d’un assureur partenaire. Cette garantie permet d’éviter de subir la décote annuelle dans une certaine limite fixée par contrat.

Avantages fiscaux

TVA à taux réduit

Avantage n° 7 : les ménages respectant les plafonds de ressources et de prix prévus au dispositif bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
TVA taux reduit
La condition de revenus est maintenue pendant 10 ans à compter de l’acte de vente, toute cession anticipée entraînant un remboursement partiel de l’avantage comme suit :

  • Si le logement a été livré avant le 1er janvier 2014 : toute cession avant 15 ans entraîne le remboursement du bénéfice de la TVA réduite, diminué de 10 % par an.
  • Si le logement a été livré après le 1er janvier 2014 : le remboursement s’effectue en cas de revente avant 10 ans dans les mêmes conditions que précédemment.

À noter que le remboursement de TVA n’est pas exigé si la revente intervient dans le cadre d’un des cas de force majeure évoqué au chapitre garantie de rachat.

Exonération de la taxe foncière

Avantage n° 8 : l’acquéreur bénéficie d’une exonération totale de la taxe foncière pendant 15 ans pour tout achat d’un logement neuf en VEFA financé dans le cadre du PSLA ayant bénéficié de l’agrément du préfet du département.

Une accession sans apport personnel

Il n’est nul besoin de disposer d’un apport personnel pour accéder à la propriété, le mécanisme de la location-accession permet en effet de se constituer une épargne pendant la phase locative.
Avantage n° 9 : Les frais de notaires PSLA sont réduits en cas d’acquisition dans le neuf. Comptez  2,5 % du prix de vente contre 7,5 % en moyenne dans l’ancien.

Le financement du contrat location-accession

Pret PSLA

Le transfert du prêt PSLA

Avantage n° 10 : le PSLA souscrit par le bailleur pour financer le programme peut être transféré au ménage en cas de levée d’option.

Il peut couvrir jusqu’à 100% du montant de l’opération sur une durée maximale de remboursement de 30 ans.

Le solde à financer correspond au prix de vente moins la décote de 1 % par an et la part acquisitive de la redevance. 

À noter que la mensualité de remboursement est plafonnée au montant de la redevance versée lors de la phase locative.

Prêt à taux zéro

Pret immobilier pour une location accession
À condition de respecter les conditions d’accès, l’acquéreur peut compléter son financement avec le PTZ PLUS. Le montant dépend à la fois des revenus, de la zone géographique et du prix de vente. À noter que les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d’un différé de remboursement total pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Condition suspensive d’obtention de prêts

Comme c’est le cas dans une acquisition classique, l’emprunteur bénéficie de la condition suspensive de prêt. En cas de refus d’un prêt immobilier concourant au financement de la location-accession, la part de la redevance correspondant à l’épargne versée (phase acquisitive) et de l'acompte des frais de notaire sont intégralement remboursés.
Textes légaux
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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