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Faire construire sa maison sans aucun apport

La plupart des banques se montrent réticentes à accorder un prêt immobilier aux emprunteurs qui ne disposent pas d'un capital minimum, ne serait-ce que pour financer les frais annexes. Toutefois, il est plus facile d'avoir un crédit pour la construction d'une maison individuelle dans la mesure où les frais de notaire sont particulièrement faibles.

Frais de notaire réduits sur la construction d'une maison individuelle

Tout achat immobilier dans l'ancien occasionne des frais de notaire de l'ordre de 7,3% sur le prix d'acquisition. Ces frais sont non négociables et sont à la charge de l'acheteur. Pour un bien de l'ordre de 200 000 €, vous devez disposer d'environ 14 000 € d'apport sans compter les frais de garantie et les frais de dossier.
pret pour faire construire sans apport personnel
L'achat dans le neuf (financement d'un appartement en VEFA où construction de maison individuelle) permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Dans le cas de l'achat d'un terrain à bâtir, ces frais se limitent au seul prix du terrain. C'est donc le cas le plus avantageux. 

A titre de comparaison avec l'achat d'un bien immobilier dans l'ancien, un projet global d'un budget prévisionnel de 200 000 € dont 70 000 € de terrain, les frais de notaire se monteraient à : 6200 € au lieu de 14 000 € pour le même projet dans l'ancien.

Les prêts qui entrent dans le calcul de l'apport

D'autre part, même si vous ne disposez pas de fonds propres, sachez que vous pouvez réalisez votre projet de construction en bénéficiant de certains prêts réglementés qui entrent dans le calcul de l'apport personnel.

Le PTZ Plus

Recentré sur la résidence principale neuve depuis le 1er janvier 2012, le PTZ plus entre dans le calcul de l'apport mais ne peut servir à financer les frais de notaire. Il doit donc être affecté en totalité sur l'acquisition du terrain. Les frais annexes seront alors réglés par le prêt principal.

Les prêts Epargne-Logement

Pour bénéficier d'un prêt d'Epargne Logement, il est nécessaire de détenir une opération depuis au moins 4 ans pour un PEL et de 18 mois pour un CEL. Si les taux proposés par les PEL ne sont pas intéressants par rapport à ceux qui pratiqués par le marché à l'heure actuelle, ceux provenant des CEL permettent en revanche de bénéficier d'un taux particulièrement avantageux.

A savoir : les droits à prêt sont cessibles entre membres d'une même famille.

Le prêt Action Logement

Il s'agit de l'ex prêt patronal. Vous pouvez en bénéficier si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés, à condition que des fonds soient encore disponibles au moment où vous effectuez votre demande. Sachez par ailleurs qu'il est possible pour un couple de cumuler deux prêts " Action-Logement ".

Les prêts 1% logement et " Epargne-Logement " peuvent être directement affectés au règlement des frais annexes, contrairement du PTZ Plus.

Le recours à un courtier

Acheter un terrain a construire sans apport
Si votre dossier comporte des faiblesses, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier. Celui-ci saura diriger votre dossier vers les banques les plus appropriées à votre demande. Vous pouvez ainsi gagnez un temps précieux. 

Si certains sont entièrement gratuits, d'autres en revanche n'hésitent pas à demander des honoraires. Pensez à faire jouer la concurrence et à consulter plusieurs courtiers avant de vous engager.

Sachez enfin que la construction de la maison occasionnera le paiement d'intérês intercalaires en fonction de l'échéancier d'appel de fonds délivré par votre constructeur.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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