Comment estimer les taxes à payer sur un terrain constructible ?

Par Louis SERICOLA

Taxes a payer sur un terrain constructible

Comme de nombreux candidats à l’accession à la propriété, vous avez décidé de faire construire votre future maison. Que votre terrain si situe en « diffus » (isolé) ou en lotissement, sachez que vous allez devoir faire face à certaines dépenses en dehors de la construction elle-même. Le point avec nos experts pour vous aider à calculer les frais de notaires et les taxes sur l’achat de votre terrain.


Les frais notariés

En France, tout changement de propriété immobilière nécessite la rédaction d’un acte authentique par un notaire. En ce qui concerne la construction d’une maison individuelle, la mutation ne concerne que le seul terrain à bâtir. Le calcul des frais de notaires ne s’applique donc que sur l’achat de la parcelle.

À quoi correspondent-ils ?

Ils correspondent pour l’essentiel à des taxes publiques reversées à l’État et aux différentes collectivités locales. Le notaire sert donc de collecteur d’impôt. Sa rémunération est estimée à moins de 1,5 % du prix de vente. Au total, entre honoraires, débours et taxes, il vous en coûtera un peu plus de 8 % du prix d’acquisition.

Exemple chiffré avec paiement d’un droit d’enregistrement

L’exemple ci-dessous concerne l’achat d’un terrain constructible vendu par un particulier, Dans ce cas, l’acheteur n’est pas assujetti à la TVA. Le calcul des frais de notaire est basé sur l’achat d’un terrain à bâtir de 120 000 € pour lequel un prêt classique du même montant a été souscrit.

Prêt sans hypothèque Prêt hypothécaire
Honoraires 2 600 € 3 100 €
Droits d’enregistrement 6 100 € 6 100 €
Salaire du conservateur des hypothèques 120 € 270 €
Débours  400 € 400 €
TOTAL 9 200 € 9 800 €

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Si vous achetez le terrain à un professionnel assujetti à la TVA

Acheter un terrain à bâtir à un professionnel (lotisseur, constructeur, ou promoteur) implique de s’acquitter de la TVA.

Important : Le champ d’application de la TVA dépend directement du statut du vendeur. Ainsi, un professionnel qui achète un terrain à un particulier ne sera pas soumis à la TVA.

La taxe d’aménagement

Elle est versée aux collectivités locales. Pour calculer votre taxe d’aménagement, vous devez d’abord multiplier la surface habitable correspondant à une valeur forfaitaire fixée par décret et actualisée chaque année au 1er janvier, par un taux qui varie en fonction des collectivités locales dont les taux varient suivant les communes ou les départements. Ces taux comportent par ailleurs une part communale (ou intercommunale) et une part départementale.

Les valeurs fixées par mètre carré au 1er janvier 2020 sont de :

  • Province : 759 €
  • Île de France : 860 €

À noter que les valeurs forfaitaires sont différentes pour la construction d’une piscine ou d’une annexe.

Les frais de raccordement

Si vous achetez en diffus, vous devrez en outre prévoir de viabiliser votre terrain, c’est-à-dire à le raccorder à l’ensemble des réseaux (eau, téléphone, électricité, gaz et assainissement collectif le cas échéant. Si l’ensemble des réseaux se trouve à proximité, comptez entre 2 000 et 2 500 €.

Montant de la taxe d'amenagement

Financer les frais annexes

Si vous ne disposez d’aucun apport personnel, vous devez trouver une banque qui octroie un prêt immobilier à 110 % pour la construction d’une maison individuelle, c’est-à-dire qui finance l’acquisition plus les frais de notaire et de garantie. Sachez toutefois que les prêts réglementés font partie de l’apport.

Si vous souhaitez financer uniquement l’achat du terrain, ce sera sans doute plus compliqué de l’insuffisance de garanties pour la banque.

À savoir : le prêt à taux zéro est destiné à l’acquisition et ne peut servir à payer les frais.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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