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Assurer son crédit immobilier : choisir entre délégation externe et contrat bancaire

L’assurance emprunteur mérite une attention particulière à bien des titres. Pour son fort impact sur la mensualité et le coût du crédit bien sûr, mais aussi parce qu’il protège le ménage contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité. 
Le choix d’un contrat groupe ou d’une délégation d’assurance externe dépend principalement de l’âge et du type de calcul (capital emprunté ou capital restant dû).
choisir son contrat d'assurance emprunteur

Les avantages de la délégation externe

En proposant une tarification segmentée, le contrat individuel permet à l’assuré de payer en fonction des risques qu’il présente. En fonction de sa situation personnelle, ce dernier peut ainsi bénéficier d’une tarification plus attractive que celle du contrat groupe. En revanche, il devra se plier à  une sélection médicale plus rigoureuse

Par ailleurs, ce type de contrat est parfois plus enclin à garantir certains risques de santé.

Outre les antécédents médicaux, l’étude de risque porte principalement sur les éléments suivants :

  • Age
  • Profession exercée : exposition aux risques (altitudes, produits dangereux…) et statut (cadre, non-cadre)
  • Nombre de kilomètres parcourus en voiture chaque année
  • Qualité de fumeur ou non-fumeur 
  • Pratique de sports individuels à risques (deltaplane, escalade, plongée sous-marine…).
Avantages delegation externe

Les principaux assureurs intervenant sur le marché de l’assurance emprunteur

  • AFI-ESCA
  • AGF 
  • APRIL
  • CARDIF 
  • GENERALI 
  • METLIFE (ex ALICO et AIG)

Les mutuelles sont également très actives avec des contrats de bonne qualité. (GMF, MAIF, MAAF, MACIF, et MMA). 

Des économies à réaliser pour les plus jeunes

En en croire les assureurs, tous les emprunteurs ont intérêt à opter pour une délégation de bénéfice. Si les plus jeunes y trouvent généralement leur compte, les plus âgés ont intérêt à opter pour le contrat groupe. 

Notre conseil : en cas d’antécédents médicaux, comparez les questionnaires de santé entre eux. Cette approche n’est pas très habituelle mais sachez que le nombre d'années sur lequel remonte l'assureur varie en fonction des compagnies.

Deux modes de calcul bien différents

Les modes de calcul varient généralement entre le contrat groupe et la délégation d’assurance. Le premier base ses tarifs sur le capital emprunté, le second calcule ses primes sur le capital restant dû chaque année. 

Tarif sur capital emprunté

La cotisation sur capital initial est constante jusqu’au terme du prêt. Le calcul des primes totales s’en trouve simplifié puisqu'il suffit de multiplier le montant de l’emprunt par le taux pour avoir la prime d’assurance annuelle et par le nombre d’années pour connaître de coût global du contrat.

Et sur capital restant dû

Delegation et capital restant du
La prime varie d’année en année en fonction de deux variables :

  1. La somme restant à devoir 
  2. L’âge de l’assuré 

Si la base de calcul est à la baisse, sachez que le taux d’assurance augmente avec le temps et " fait un bond " en général tous les 5 ans.

Exemples chiffrés

Etant donné les différences de méthodes de tarification des deux familles de contrat, il est impossible de comparer les taux d’assurance, même si un taux moyen est souvent présenté pour le calcul sur capital restant dû. La seule solution consiste alors à comparer le cumul des primes payées sur la durée du prêt. 

Prenons un exemple chiffré sur la base d’un prêt immobilier amortissable de 150 000 €. Les emprunteurs des deux résultats qui suivent n'ont pas d'antécédents médicaux.

  • Hommes
  • Salariés non-cadres
  • Profession non dangereuse
  • Aucune pratique de sport à risque
  • Ne font pas plus de 15 000 kms en voiture. 

A noter qu'il n’y a pas de co emprunteur. 

Le taux d’assurance sur capital initial dans notre exemple est de 0,36 %. 
Les tarifs sur capital restant dû résultent de notre comparateur. Les compagnies sollicitées sont : Afi-Esca, Alptis, Allianz, April, Cardif, Générali, Macif, Metlife, Suravenir.

Pour le capital restant dû, nous avons utilisé un taux fixe de :

  • 1,88 sur 10 ans
  • 2,14 % sur 15 ans
  • 2,40 % sur 20 ans
  • 2,70 % sur 25 ans
Assurances filiales des banques

Cotisations totales sur capital emprunté

Durée Primes totales 
 10 ans 5 400 €
 15 ans 8 100 €
 20 ans 10 800 €
 25 ans 13 500 €

Cotisations totales sur capital restant dû

  Jeune homme de 30 ans 
  Non-fumeur Fumeur
 10 ans 947 € (compagnie APRIL -12/35 ans) 1042 € (compagnie APRIL-12/35 ans)
 15 ans 1547 € (compagnie APRIL-12/35 ans) 1702 € (compagnie APRIL-12/35 ans)
 20 ans 2235 € (compagnie APRIL-12/35 ans) 2568 € (compagnie APRIL-12/35 ans)
 25 ans 3421 € (compagnie APRIL-12/35 ans) 3450 € (compagnie GENERALI)
   Homme de 50 ans
  Non-fumeur Fumeur
 10 ans 3501 € (compagnie APRIL) 5 100 € (compagnie GENERALI)
 15 ans6216 € (compagnie GENERALI) 7650 € (compagnie GENERALI) 
 20 ans 7710 € (compagnie GENERLI)  9423 € (compagnie GENERALI)
25 ans 8 910 € (compagnie GENERALI)  11 074 € (compagnie GENERALI)

Comme on peut le remarquer, sur les contrats figurant dans le comparateur.

Les atouts du contrat bancaire

Le principe repose sur des techniques permettant de regrouper pour un risque de même nature un groupe d’assurés, en l’occurrence ici l’assurance emprunteur. Chaque client paie la même cotisation quel que soit son âge, ce qui n’empêche pas l’assureur d’appliquer une surprime ou de une exclusion de garantie en cas d’antécédents médicaux. 

La mutualisation des risques

Comparer le tarif du contrat groupe
Régi par l’article L.141-1 du Code des assurances, le contrat groupe est souscrit par l’organisme prêteur auprès d’une compagnie d’assurance, le plus souvent une de ses filiales et est systématiquement proposé à l’emprunteur en garanti du prêt immobilier. 

Le calcul est le plus souvent basé sur le capital initial et résulte d’une mutualisation des risques, ce qui veut dire que tous les assurés, quels que soient leur âge et leur situation personnelle, paient les mêmes cotisations. Une tarification qui favorise les emprunteurs plus âgés tandis que les plus jeunes sont désavantagés. 

Un des avantages du contrat d’assurance de prêt proposé par la banque tient à la simplification des formalités médicales. Une déclaration de santé suffit dans la plupart des cas, l’assuré ne remplissant le questionnaire que lorsqu’un antécédent médical est signalé.

Sachez par ailleurs que le niveau des couvertures proposé par les contrats groupes bancaires est parfois supérieur aux garanties proposées par les contrats souscrits en délégation et même si comparer les conditions générales reste un exercice particulièrement difficile, nous ne saurions trop vous conseiller de les lire attentivement avant de vous engager.

Les filiales des banques

La plupart des banques possèdent, parmi ses filiales, une ou plusieurs compagnies d’assurance. Cette " parenté " facilite les accords commerciaux entre les deux entités.

Voici quelques filiales du monde bancaire qui interviennent sur le marché de l’assurance crédit :

  • Cardif de BNP PARIBAS (1)
  • Prédica du CREDIT AGRICOLE 
  • Sogecap de la SOCIETE GENERALE
  • Suravenir du CREDIT MUTUEL.

(1) : Cardif présente la particularité d’être aussi un acteur majeur dans le domaine de la délégation d’assurance.
Comparer tarif assurance groupe et delegation

Une lente évolution

La lente évolution du marché de l’assurance emprunteur a commencé avec l’apparition des " grossistes " comme April ou Solly Azar.  Le développement du courtage en crédit immobilier notamment via Internet a également contribué à modifier le rapport de force entre les contrats groupes et les délégations externes. Enfin, la réforme Lagarde de 2010 a créé un cadre juridique favorisant une libre concurrence, même si celle-ci reste encore discutable. 

Sans pour autant remettre en cause le principe de la mutualisation des risques, les banques ont tenté de réagir afin de contrer la progression des contrats alternatifs. Certaines d’entre elles ont aménagé leurs tarifs et lancé une offre en partie segmentée avec des tarifs tenant compte des tranches d’âge les plus basses. D’autres ont décidé de contre-attaquer en proposant des contrats en délégation externe comme BNP PARIBAS avec sa filiale Cardif.

La réforme Lagarde

Le premier volet de la Loi Lagarde sur l’amélioration de l’information aux emprunteurs est entré en vigueur en juillet 2009. Il a toutefois fallu attendre septembre 2010 pour que les pouvoirs publics imposent enfin une libre concurrence et libèrent définitivement le marché de l’assurance crédit. 

L’emprunteur peut désormais souscrire auprès la compagnie de son choix à condition de présenter des garanties au moins équivalentes à celles proposées dans le contrat groupe bancaire.

Bon à savoir : en cas de refus, la banque doit notifier par écrit les raisons qui ont motivé sa décision.

Toutes les garanties ne sont pas identiques

Comparer les garanties des contrats groupes et externes

Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Cette garantie correspond à une invalidité de 3e catégorie, c'est-à-dire que l’assuré doit se trouver dans une double situation :

  1. Ne plus pouvoir exercer une activité donnant droit à rémunération
  2. Ne plus pouvoir exercer seul les actes de la vie courante (se nourrir, se laver, se vêtir…) 

En cas de décès ou de PTIA, l’assureur solde le prêt à hauteur de la quotité choisie.

Exemple : si le capital restant dû est de 110 000 € et que l’emprunteur est assuré à hauteur de 50 %, l'assureur versera à la banque 55 000 €.

Invalidité permanente totale (IPT) et partielle (IPP)

Elles correspondent toutes deux à une invalidité de 2e catégorie. Dans le premier cas, l’assuré doit se trouver dans une situation où il ne peut plus exercer d’activité rémunératrice, et ce, de manière irréversible. Dans le second, il peut exercer partiellement une activité rémunérée.

Dans les 2 situations, l’assureur paie les échéances de prêt (totalement ou partiellemnent) jusqu’au terme ou au plus tard au 65e anniversaire de l’assuré.

Incapacité de travail (ITT)

Il s’agit de l’arrêt de travail. Une franchise de 90 jours est en principe appliquée à tous les contrats. L’assureur prend en charge les mensualités jusqu’à la reprise d’activité.

L'option perte d'emploi

Les limites de garantie de l'option chômage ne militent pas en sa faveur. Il faut avouer que les conditions du marché de l'emploi refroidissent les assureurs. Elle peut toutefois s'avérer utile si la situation économique de votre entreprise vous inquiète. Elle reste en tout cas appréciée des banquiers qui " poussent " parfois l'emprunteur à souscrire à cette garantie optionnelle.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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