Qu’est-ce que le prêt conventionné ?

Par Louis SERICOLA

Pret conventionne

Définition

Accordé sans aucune condition de revenus, le prêt conventionné est réglementé par l’État. Distribué par les banques et établissements spécialisés qui ont signé une convention, il permet de financer l’acquisition de la résidence principale ou certains travaux et ouvre droit à l’APL.


Ce que vous pouvez financer

Les opérations suivantes ouvrent droit au prêt conventionné :

  • Achat d’un terrain à bâtir
  • Construction d’une maison individuelle
  • Transformation d’un local en habitation
  • Agrandissement d’un logement (surélévation ou extension), créant une surface supplémentaire d’au moins 14 m2.
  • Certains travaux d’amélioration
  • Achat d’un logement ancien avec ou sans travaux
  • Travaux sur une résidence principale achevée plus de 10 ans
  • Travaux d’économie d’énergie sur des logements construits avant le 1er juillet 1981
  • Travaux permettant d’adapter le logement aux nécessités d’une personne handicapée
  • Achat d’un logement dans le cadre de la location-accession
  • Rachat d’un prêt conventionné à échéances progressives.

 

Important : le prêt conventionné peut être consenti aux investisseurs à condition que le locataire habite le logement à titre de résidence principale.

Fonctionnement du pret conventionne

Engagements du bénéficiaire

Le bénéficiaire du prêt s’engage à respecter certaines règles. Le logement doit ainsi rester à usage d’habitation et être habité à titre principal (1). Il est donc interdit de le transformer en local professionnel ou d’en faire sa résidence secondaire.

(1) : pour cela, le logement doit être habité au moins 8 mois par an. Pour les 4 mois restant, il est possible de le proposer en location saisonnière.

Cumul avec les autres prêts réglementés

Il n’est pas rare de souscrire plusieurs emprunts pour financer le bien. Suivant votre situation familiale et financière, vous pouvez notamment bénéficier d’autres prêts réglementés ou d’aides à l’accession comme :

  • Le prêt fonctionnaire
  • Le PTZ Plus : en savoir plus
  • Les prêts issus des CEL et PEL
  • Le prêt Action Logement (ancien prêt patronal)
  • Les aides distribuées par les collectivités locales
  • Les prêts accordés par certaines mutuelles et caisses de retraite
  • Les aides accordées par l’ANAH
  • Les aides sur les travaux d’économie d’énergie.

Droits à l’APL

Cumul avec les autres prets reglementes

Le principal intérêt des prêts conventionnés est qu’ils ouvrent droit aux aides personnalisées au logement (P.C et PAS). La CAF calcule les droits en fonction de la mensualité et de la situation familiale et financière de l’emprunteur (revenus, nombre de personnes qui composent le logement, secteur géographique…).

Le montant de l’allocation est directement versée à la banque et déduite de la mensualité.

Important : vous ne pouvez pas bénéficier de l’APL si vous utilisez le prêt pour financer des travaux d’amélioration.

Remboursement

La durée de remboursement est prévue entre 5 et 30 ans, prorogeable jusqu’à 35 ans dans le cas d’un report d’échéance ou en cas d’un prêt révisable impactant le durée. Sachez toutefois que dans la pratique, les banques ne vont guère au-delà de 25 ans.

Taux

Plafonds 2021

Choix entre taux fixe et variableLes conditions de taux restent à libre appréciation de l’organisme prêteur qui doit toutefois respecter un plafond fixé par décret qui dépend du type de taux (fixe ou variable capé) et de la durée choisie.

Taux d’intérêt plafond 2021
Inférieure ou égale à 12 ans Entre 12 et 15 ans Entre 15 et 20 ans Supérieure à 20 ans
Taux fixe 2,45 % 2,65 % 2,80 % 2,90 %
Taux variable 2,45 % 2,45 % 2,45 % 2,45 %

À noter que les plafonds actuels ne confèrent aucun avantage, compte tenu du niveau historiquement bas des taux d’intérêt. Dans la pratique, le prêt conventionné est proposé aux mêmes conditions qu’un emprunt classique.

En dehors des propositions à taux fixe ou révisable, vous trouverez également des prêts mixtes qui comportent une partie variable et une partie fixe. A noter que la plupart des offres sont modulables (possibilité de diminuer, d’augmenter ou de suspendre les échéances).

Duree de remboursement

Durée du prêt conventionné
Périodes de détermination du taux Durée inférieure à 12 ans Durée de 12 à 15 ans Durée de 15 à 20 ans Durée supérieure à 20 ans
01/11/2019 2.30 % 2.50 % 2.65 % 2.75 %
01/09/2019 2.45 % 2.65 % 2.80 % 2.90 %
01/09/2018 3.05 % 3.25 %  3.40 % 3.50 %
01/11/2017 3.10 % 3.30 % 3.45 % 3.55 %
01/10/2016 2.60 % 2.80 % 2.95 % 3.05 %
01/09/2015 3.40 % 3.60 % 3.75 % 3.85 %
01/11/2014 3.75 % 3.95 % 4.10 % 4.20 %
01/10/2013 4.65 % 4.85% 5.00 % 5.10 %
01/12/2012 4.55 % 4.75 % 4.90 % 5.00 %
01/11/2011 5.35 % 5.55 % 5.70 % 5.80 %
01/12/2010 5.05 5.25 5.40 5.50
Source SGFGAS

Plafond des taux de prets reglementes

Normes de surface et d’habitabilité

Surface habitable minimale en m2
Type de logements Composition du ménage Construction neuve Acquisition de logements existants
1 Non pris en compte 18 16
1 bis Personne seule ou ménage sans personne à charge 30 27
T2 Personne seule ou jeune ménage avec 1 personne à charge 46 41
T3 Personne seule ou ménage avec 1 personne à charge 60 54
T4 Personne seule ou ménage avec 2 personnes à charge 73 66
T5 Personne seule ou ménage avec 3 personnes à charge 88 79
T6 Personne seule ou ménage avec 4 personnes à charge 99 89
T7 Personne seule ou ménage avec 5 personnes à charge 114 103
Par pièce supplémentaire Par personne à charge supplémentaire + 12  + 10

Il y a beaucoup de confusions sur les surfaces minimales d’un logement dans le cadre d’un prêt conventionné. Les tableaux ci-dessous correspondent à l’arrêté du 25 octobre 1991 qui a modifié celui du 1er mars 1978 qui se basait sur le type de logement.

Une enquête réalisée par l’ANIL en 1996 a démontré que ces normes n’étaient pas toujours respectées, les banques contestant par ailleurs leur utilité pour l’emprunteur.

Plafond des taux de prets reglementes

Habitabilité

D’une manière générale le logement doit être en bon état d’entretien. Voici les principaux éléments à retenir :

  • Bonne étanchéité du toit et des murs
  • Menuiseries extérieures en état de fonctionnement
  • Chéneaux en bon état
  • Tous les accès doivent être dégagés
  • Les canalisations doivent être raccordées à un système d’assainissement en état de fonctionnement
  • Le logement est desservi en eau potable (chaude et froide)
  • Les pièces principales disposent d’une ouverture vers l’extérieur
  • Les cuisines, WC et SDB doivent bénéficier soit d’une ouverture vers l’extérieur soit d’un système de ventilation.
  • La cuisine doit comporter un évier raccordé à un système d’évacuation.
  • Le logement doit être conforme aux normes de sécurité en matière de gaz et électricité.
  • Le logement comporte un WC raccordé à un système d’assainissement et une salle de bains avec soit une douche soit une baignoire.
  • Le logement est équipé d’un chauffage.

Articles de référence du Code la construction et de l’habitation

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.