5 questions à poser à sa banque avant de souscrire son crédit

Par Louis SERICOLA

Questions a poser sur le credit immobilier

La négociation du seul taux d’intérêt ne saurait suffire pour obtenir un bon prêt immobilier. Voici 5 éléments sur lesquels vous devez vous montrer particulièrement attentifs avant de signer avec votre banquier. Partez du principe que tous les éléments du dossier ont leur importance et que chacun d’eux nécessite une discussion avec votre banque. Ici, nous mettons l’accent sur des aspects essentiels de la négociation qui ne sont pas toujours abordés avec l’attention qu’ils méritent. Voici 5 éléments auxquels vous devez faire particulièrement attention avant de signer.


Quel est le TAEG ?

Ce que comprend le TAEG

On arrête trop souvent la comparaison entre deux propositions bancaires au taux d’intérêt. Si ce dernier a son importance, il ne saurait constituer à lui seul une base suffisante pour déterminer quel est le meilleur financement.

Le seul élément objectif pour comparer deux offres bancaires est le taux annuel effectif global.  Pour rappelle, le TAEG comprends tous les frais qui impactent le coût du prêt immobilier :

  • Le taux nominal
  • Les primes d’assurance
  • Les frais de garanties
  • Les frais de dossier
  • Les honoraires du courtier (s’ils sont réglés par l’emprunteur)

Il n’est d’ailleurs pas rare de voir une proposition de prêt immobilier avec un taux d’intérêt plus élevé se révéler au final meilleure grâce à des cotisations d’assurance ou des frais de garantie plus faibles.

(1) : cette analyse ne vaut que si les durées sont identiques.

Barometre des taux sur 20 ans

J’ai moins de 45 ans, avez-vous mieux que le contrat d’assurance standard ?

Comparer les tarifs d'assurance emprunteurEn dehors du taux d’intérêt, la cotisation d’assurance est sans aucun doute l’élément auquel il faut accorder le plus d’importance. Malgré la Loi LAGARDE qui a permis la » libéralisation » du marché de l’assurance emprunteur, la pratique bancaire contraint encore parfois le client à souscrire au contrat groupe.

Nous vous conseillons dans un premier temps de voir si votre banquier peut vous proposer un contrat plus favorable aux jeunes emprunteurs et meilleur marché que le contrat groupe standard. Posez-lui la question dès le premier entretien. De nombreuses banques disposent en effet d’une offre réservée à leurs jeunes clients et qui permet de réaliser des économies importantes.

Pensez à la délégation externe

En l’absence d’une proposition satisfaisante, n’hésitez pas à étudier les tarifs d’une délégation d’assurance de crédit immobilier. Les assureurs et les mutuelles ont des solutions satisfaisantes en termes de tarifs et de garanties. Le coût d’une adhésion individuelle, au contraire des contrats bancaires mutualisés, permet une tarification en fonction des risques que présente l’assuré.

Une économie appréciable

Sachez que les économies potentielles sont loin d’être négligeables. Sur la base d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, une baisse de 0,10 % de taux d’assurance sur capital emprunté réduit votre mensualité de 16,70 € soit 200 € de gain annuel. Sur la durée cela représente une économie de 4 000 €.

Savoir poser les bonnes questions sur son pret

Quels sont les frais appliqués sur les prêts modulables ?

Attention au cout du pret modulableLa souplesse que permet la modularité est certes essentielle, mais elle a un coût que vous devez connaître avant de souscrire. Posez toutes les questions à votre conseiller sur les conditions d’application.

Rappelons que le prêt modulable permet à l’emprunteur d’adapter ses échéances en fonction de l’évolution de sa situation financière. Il est ainsi possible de réduire la durée en augmentant ses mensualités ou à contrario de baisser ses échéances mensuelles ou de les suspendre en cas de difficultés.

  • Quelle est la durée d’attente avant de pouvoir moduler les échéances ?
  • Quels sont les pourcentages minimum et maximum de modification ?
  • Quelle est la durée maximum de suspension ?
  • Quels sont les frais liés à la modification des conditions de prêt ?

L’idéal consiste à faire établir quelques simulations afin d’éviter des surprises. Sachez par exemple que la suspension de 12 mois de votre prêt entraîne une prorogation d’une durée supérieure à celle de la suspension.

Peut-on éviter les indemnités de remboursement anticipé ?

Elles s’appliquent lorsque vous remboursez partiellement ou totalement votre emprunt avant le terme prévu. Si les pénalités de remboursement anticipé ne figurent pas dans les propositions bancaires, c’est qu’elles n’entrent pas ni dans le calcul du TAEG ni dans celui du coût du crédit. Il n’empêche qu’elles doivent être négociées dès le départ, car elles figureront bien dans l’offre préalable.

Negociation des indemnites de remboursement anticipe

Elles sont généralement équivalentes à 6 mois d’intérêts, limités à 3 % du capital restant dû. Un remboursement partiel de 10 000 € vous coûtera donc 300 €.

C’est un point que vous devez aborder dès les premiers échanges avec votre banque ou votre courtier. Certaines banques refusent catégoriquement de négocier les pénalités, d’autres se montrent plus conciliantes.

Cet aspect de la négociation est d’autant plus important que vous comptez revendre le bien au bout de quelques années. En cas de réticence de la part de la banque, nous vous suggérons une solution qui concilie les intérêts des deux parties : la suppression progressive des pénalités qui pourrait être de :

  • 3 % de 0 à 5 ans
  • 1,5 % de 5 à 10 ans
  • 0 % après 10 ans

Il s’agit bien sûr d’un simple exemple et c’est à vous d’adapter les conditions en fonction de votre situation, mais cette formule est de nature à débloquer bon nombre de situations.

Quels sont les différents délais : accord, offre et déblocage des fonds ?

Delai de deblocage de fondsÀ ce stade, il ne s’agit pas de comparer des coûts, mais de s’assurer que le déroulement de votre prêt se passera sans encombre. N’oubliez pas que lors du compromis de vente, vous vous êtes engagé à respecter certains délais, notamment pour recevoir une offre. Il en va de même pour la date de signature de l’acte authentique.

Il est nécessaire de poser quelques questions avant de vous engager, car si généralement les délais imposés par le compromis sont suffisants pour permettre de faire le nécessaire, vous restez dépendants de l’efficacité du service des engagements (qui analyse et donne l’accord) et des délais administratifs d’édition des offres.

De votre côté, fournissez les pièces demandées le plus rapidement possible et en une seule fois pour éviter qu’un document ne s’égare.

Date de deblocage des fonds

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.